Odstąpienie od przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości

Konsekwencje uchylania się przed zawarciem umowy przyrzeczonej sprzedaży nieruchomości

Kwestię uchylania się przez jedną ze stron od zawarcia umowy przyrzeczonej reguluje – w zakresie nieuregulowanym w samej umowie – art. 390 Kodeksu cywilnego (K.c.). Zgodnie z jego treścią:

„§ 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

Skoro umowy nie zawarli Państwo w formie aktu notarialnego, to zastosowanie znajdzie art. 390 § 1 K.c., a zatem kupujący ma prawo zwrotu zadatku w podwójnej wysokości i odszkodowania za szkody, jakie poniósł, licząc na zawarcie umowy. Nie ma on jednak prawa żądać zawarcia umowy przyrzeczonej, nawet przed sądem, bowiem zgodnie z § 2 – umowa musiałaby mieć formę aktu notarialnego, a tak się nie stało.

Zwrot zadatku w podwójnej wysokości

Zwrot zadatku w podwójnej wysokości wynika z art. 394 § 1 K.c. stanowiącego, że: „W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Jako że umowa nie stanowi nic innego, zastosowanie znajduje ów artykuł. Niedoszacowanie ceny nie jest okolicznością, za którą nie ponosi Pan odpowiedzialność, zatem zadatek winien być zwrócony w podwójnej, nie pojedynczej wysokości, chyba że porozumiecie się Państwo inaczej (zalecam na piśmie ze wskazaniem, że wraz z otrzymaniem kwoty zadatku kupujący zrzeka się wszelkich roszczeń wobec Pana, by potem kupujący nie wystąpił do sądu o zwrot drugiej części zadatku z odsetkami).

Odstąpienie od umowy sprzedaży

Powinien Pan zatem oficjalnie na piśmie za potwierdzeniem obioru w celach dowodowych odstąpić od umowy sprzedaży ze skutkiem od dnia odbioru pisma, żądając wskazania numeru konta bankowego do zwrotu zadatku, podając nr telefonu (adres e-mail). Jeśli kupujący Panu numeru konta nie poda, jego przyszłe roszczenia o zwrot zadatku będą ulegały przedawnieniu.

Odszkodowanie za szkody wynikłe z niezawarcia umowy przyrzeczonej

Nie mniej jednak, prócz zwrotu zadatku w podwójnej wysokości, musi się Pan liczyć z tym, że kupujący może domagać się odszkodowania. Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 2003-11-19 V CK 471/02: „Odszkodowanie dochodzone przez uprawnionego z umowy przedwstępnej sprowadza się nie tylko do zwrotu wydatków i nakładów poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, ale również obejmuje naprawienie innych szkód, a w szczególności – utraconych korzyści”. Takie stanowisko potwierdza również Sąd Najwyższy – Izba Pracy, Ubezpieczeń Społecznych i Spraw Publicznych w wyroku z 2009-07-17 I PK 26/09. Są też wyroki wskazujące, że odpowiedzialność odszkodowawcza strony umowy przedwstępnej z powodu niezawarcia umowy przyrzeczonej ogranicza się w zasadzie do naprawienia szkody, którą ona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej, tj. do pokrycia ujemnego interesu umowy, czyli tego, co miałaby, gdyby nie zawarła umowy przedwstępnej (art. 390 § 1 K.c.), a więc w szczególności do pokrycia kosztów zawarcia umowy przedwstępnej i kosztów przygotowania zawarcia umowy przyrzeczonej (por. art. 566 § 1 zdanie drugie K.c. oraz art. 574 zdanie drugie K.c.). Odpowiedzialność ta nie może zatem objąć tego, co strona miałaby, gdyby doszło do ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej i jej wykonania, czyli – innymi słowy – prowadzić do pokrycia uszczerbku, którego strona ta doznała wskutek niewykonania umowy przyrzeczonej. Tak np. SN w wyroku z 25.11.2011 r. II CSK 77/12 czy SN w wyroku z 2006 r. II CSK 274/06. Najnowsze orzecznictwo, np. SA w Krakowie z 01.12.2017 r. I ACa 727/17, wskazuje, że „Odszkodowanie, o jakim mowa w art. 390 § 1 K.c. (naprawienie szkody poniesionej przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej), sprowadza się do tak zwanego negatywnego interesu umownego. Interes ten obejmuje utracone korzyści poniesione w związku z zawarciem umowy przedwstępnej, nie obejmuje zaś korzyści, jakie strona wiązała z wykonaniem umowy”.

A zatem, jeśli odstąpi Pan od umowy, kupujący, prócz zwrotu podwójnej kwoty zadatku, będzie mógł domagać się np.: kosztów zawarcia umowy, wydatków związanych z własnym świadczeniem, zbędnych nakładów związanych z własnym świadczeniem (koszty dojazdów celem podpisania umowy, koszty umówienia notariusza na umowę przyrzeczoną, jeśli już je poniósł itp.). Odszkodowanie to w żadnym wypadku nie obejmuje jednak nieuzyskanych korzyści, a które poszkodowany liczył uzyskać w przypadku dojścia umowy do skutku i jej wykonania. W żadnym też wypadku roszczenia nie może kształtować wartość rzeczy, która miała być przedmiotem umowy. Takie stanowisko obecnie dominuje, zatem w Pana przypadku może być mowa o odszkodowaniu za koszty przejazdu celem obejrzenia nieruchomości, podpisania umowy.