Odrzucenie pozwu o zasiedzenie – jak do tego doprowadzić?

Przesłanki konieczne do zasiedzenia nieruchomości

Po analizie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego sprawy stwierdzić należy, że oceny zasadności roszczeń wnioskodawcy dokonać należy przede wszystkim w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego (w skrócie K.c.) dotyczące instytucji prawnej zasiedzenia.

Podstawowym przepisem w tym przedmiocie jest art. 172 § 1 i 2 K.c., zgodnie z którym „posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Natomiast po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

Jak zatem z powyższego wynika, przesłanką konieczną do zasiedzenia nieruchomości jest, poza upływem odpowiedniego czasu, wymóg posiadania tej nieruchomości przez osobę dokonującą zasiedzenia jako posiadacz samoistny.

Posiadacz zależny a posiadacz samoistny

Stosownie z kolei do treści przepisu art. 336 K.c. „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Natomiast przepis art. 339 stanowi, że „domniemywa się, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym”.

Jak bronić się przed wnioskiem sąsiada o zasiedzenie nieruchomości?

Mając powyższe na uwadze, dla obrony Pańskich praw przez żądaniami wnioskodawców powinien Pan nie tylko wykazać, że wnioskodawca nie może legitymować się posiadaniem samoistnym, lecz powinien Pan wykazać, że to Pan przez cały ten okres był posiadaczem samoistnym przedmiotowej nieruchomości. Podkreślić należy bowiem, że samo wykazanie, że zgodnie z treścią księgi wieczystej lub ewidencji gruntów jest się właścicielem danej nieruchomości, nie stoi na przeszkodzie zasiedzeniu jej przez inną osobę, jeżeli będzie ona w stanie wykazać, że przez wymagany okres wykonywała ona swoje prawa wobec tej nieruchomości jako posiadacz samoistny.

W tym miejscu warto także wskazać, iż posiadaniem samoistnym w świetle aktualnego orzecznictwa jest niewątpliwie władztwo uzewnętrzniające się poprzez np. płacenie za działkę podatków, ujawnianie swojego stanu posiadania w ewidencji gruntów (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 18.04.1997 r., sygn.a kt III CKN 35/97, OSNC 1997/10/150), ponoszenie wydatków związanych z ubezpieczeniem budynków (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 23.02.1998 r., sygn. akt III CKN 384/97), zabudowywanie i rozbudowywanie budynków na gruncie itd.

Okoliczności wyłączające możliwość zasiedzenia nieruchomości przez inną osobę

Wobec powyższego stwierdzić należy, iż niewątpliwie korzystne dla Pana jest to, że we wszystkich dokumentach widnieje Pan jako właściciel oraz brak uzasadnienia we wniosku drugiej strony. Warto byłoby jednakże, aby w celu umocnienia swojej pozycji procesowej wykazał Pan ponadto, że przez cały ten okres (lub przynajmniej znaczną jego część) uiszczał Pan podatki i inne ciężary związane z utrzymaniem przedmiotowej nieruchomości, a także dokonywał określonych prac, jak choćby wybudowanie ogrodzenia, utrzymywanie drogi dojazdowej, posadowienie budynków, zasadzenie drzew lub innej roślinności oraz jej pielęgnacja itp.

Powyższe okoliczności może Pan wykazywać zarówno poprzez przedstawienie w sądzie odpowiedniej dokumentacji (dowody zapłaty podatków, rachunki za prace budowlane, zdjęcia itp.), jak również poprzez zeznania świadków (np. sąsiadów, rodziny). Im więcej będzie Pan w stanie przedstawić dowodów na poparcie Pańskich twierdzeń, tym lepszą uzyska Pan pozycję w toczącym się postępowaniu. Warto również, aby w pismach procesowych lub w trakcie rozprawy informował Pan sąd o czynnościach podejmowanych przez wnioskodawcę.

Niestety, wobec braku możliwości zaznajomienia się z dokumentacją przedmiotowej sprawy, w tym w szczególności z treścią postanowienia sądu w sprawie nakazania dokonania podziału Pańskiej działki oraz uzasadnienia tego postanowienia, nie sposób zweryfikować i przeanalizować zasadności podjęcia przez sąd decyzji w tym zakresie.