Odpowiedzialność za długi spółdzielni mieszkaniowej

Upadłość spółdzielni mieszkaniowej

W celu odpowiedzi na Pańskie pytanie należy sięgnąć do przepisów ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych.

Na wstępie należy zauważyć, że w wypadku upadłości spółdzielni mieszkaniowej ogólne zasady równego zaspokojenia wierzycieli ulegają znacznemu osłabieniu na rzecz preferencyjnego potraktowania osób, którym służą spółdzielcze prawa do lokali, zarówno lokatorskie, jak i własnościowe. Mamy tu do czynienia z preferencjami interesu spółdzielcy nad prawami wierzyciela.

Zgodnie z art. 17¹⁸ ustawy „jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego. W wypadku nabycia budynku lub udziału w budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. Przez byłego członka, o którym mowa w ust. 2, należy rozumieć członka, którego członkostwo ustało na skutek wykreślenia spółdzielni z rejestru w związku z zakończeniem postępowania likwidacyjnego lub upadłościowego i któremu przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu”.

Z powyższego przepisu jasno wynika, że wraz ze sprzedażą nieruchomości podmiotowi niebędącemu spółdzielnią mieszkaniową własnościowe prawa do lokali przekształcają się w odrębną własność.

Przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe

Syndyk lub zarządca zawierają i wykonują m.in. umowy o przekształceniu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe, przeniesieniu na członka spółdzielni własności lokalu, co do którego służy mu własnościowe lub lokatorskie prawo do lokalu (art. 12 i 17).

Natomiast w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokali zastosowanie znajdzie art. 44 ust. 1¹. Zgodnie z nim „w przypadku podziału nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni, polegającego na ustanowieniu odrębnej własności choćby jednego lokalu na rzecz osoby innej niż spółdzielnia, obciążonej hipoteką istniejącą w dniu wejścia w życie ustawy, zabezpieczającą kredyt, z którego środki finansowe przeznaczono na potrzeby tej nieruchomości, hipoteka łączna nie powstaje. Jeżeli członek spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia prawa odrębnej własności lokalu lub budynku dokonał wszystkich spłat, o których mowa w przepisach ustawy, to uzyskuje on prawo odrębnej własności lokalu lub nieruchomości bez obciążeń hipotecznych, z zastrzeżeniem art. 45 ust. 1”.

Z kolei zgodnie z art. 45 ust. 1 „z chwilą zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, do którego członkowi albo osobie niebędącej członkiem przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, w tym spółdzielcze prawo do garażu, hipoteki ustanowione na tych ograniczonych prawach rzeczowych obciążają nieruchomości powstałe w wyniku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu”.

Czy bank może żądać spłaty kredytu bezpośrednio od członków spółdzielni?

Mając na uwadze powyższe, należy stwierdzić, iż ustanowienie hipoteki na nieruchomości nie oznacza, że bank może potem żądać spłaty kredytu bezpośrednio od członków spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia nie spełnia swoich zobowiązań, to bank jako wierzyciel może złożyć wniosek o ogłoszenie upadłości spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia zostanie postawiona w stan upadłości, wszelkie wierzytelności będą dochodzone z jej majątku. Oznacza to, że nieruchomości spółdzielni, także te obciążone hipoteką, zostaną sprzedane. Nabywcą nieruchomości zabudowanej budynkami, w których znajdują się lokale, może być zarówno inna spółdzielnia, jak i podmiot niebędący spółdzielnią. W pierwszym przypadku lokator ma roszczenie o przyjęcie w poczet członków nowej spółdzielni i przyznanie mu takiego prawa, jakie posiadał. W drugim przypadku z mocy prawa spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu przekształca się w prawo najmu, a własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność.

Wspomniany wyżej art. 44 ust. 1¹ niewątpliwie chroni członków spółdzielni.

Reguły zastosowane w tym przepisie chronią spółdzielcę, który uzyskuje prawo własności do swojego lokalu przed hipotekami, które spółdzielnia ustanowiła na nieruchomości.

Gdyby tego przepisu nie było, hipoteki obciążające nieruchomość spółdzielni obciążyłyby też wszystkie wyodrębniane lokale w budynku. Taka ochrona, którą zapewniono spółdzielcom tym przepisem, powoduje pokrzywdzenie wierzycieli spółdzielni, którzy tracą zabezpieczenie swoich roszczeń. Ustawodawca, wprowadzając ten przepis, uznał jednak, że ochrona spółdzielców nabywających własność swoich lokali jest ważniejsza.