Odpowiedzialność agencji nieruchomości za sprawdzenie dokumentów

Zakup mieszkania od współwłaściciela posługującego się fałszywym pełnomocnictwem

Z opisanego przez Panią stanu faktycznego wynika, iż sytuacja była następująca. Pewna Pani (nazwijmy ją X), od której kupowali Państwo nieruchomość, oraz jej były mąż Y, przebywający za granicą, byli współwłaścicielami nieruchomości (najprawdopodobniej stanowiącej wcześniej przedmiot ich majątku wspólnego). Gdy Pani X zobaczyła, że ktoś jest zainteresowany kupnem mieszkania, wpadła na pomysł, iż po prostu sfałszuje pełnomocnictwo. Rozporządzenie rzeczą stanowiącą przedmiot współwłasności wymaga oczywiście zgody wszystkich współwłaścicieli (art. 199 Kodeksu cywilnego, w skrócie K.c.). Jeden współwłaściciel może udzielić drugiemu pełnomocnictwa – wówczas żona występuje zarówno w imieniu własnym, jak i w imieniu byłego męża (drugiego współwłaściciela). W ten sposób żona zainkasowała całość pieniędzy (którymi powinna się podzielić na pół z byłym mężem) i najprawdopodobniej pieniądze te wyprowadziła, tak aby były mąż nie mógł ich odzyskać. Stąd mąż ma roszczenie do byłem małżonki o zapłatę połowy kwoty, którą otrzymała z tytułu sprzedaży nieruchomości (pomniejszonej oczywiście o połowę ewentualnych obciążeń fiskalnych – podatków itd.). Cała sprawa, jak widać, wygląda na sprawnie zorganizowany „przekręt”, kto wie z jakim – mniejszym lub większym – udziałem biura nieruchomości.

Wpis ostrzeżenia w księdze wieczystej

Były mąż, gdy dowiedział się, że nieruchomość została sprzedana (notariusz, sporządzając akt, jednocześnie złożył wniosek o wpisanie Państwa jako współwłaścicieli do księgi wieczystej), natychmiast zażądał wpisania ostrzeżenia. Zgodnie z art. 626¹³ Kodeksu postępowania cywilnego (w skrócie K.p.c.) „sąd z urzędu dokonuje wpisu ostrzeżenia w księdze wieczystej, jeżeli dostrzeże niezgodność stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym”. Zgodnie bowiem z art. 8 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. z 1982 r. Nr 19, poz. 147) „rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości”.

Jeśli chodzi o zakup nieruchomości, to sytuację, o której Pani pisze, reguluje art. 103 § 1 K.c.: „jeżeli zawierający umowę jako pełnomocnik nie ma umocowania albo przekroczy jego zakres, umowa taka nie jest z góry nieważna. Ważność umowy zależy od jej potwierdzenia przez osobę, w której imieniu umowa została zawarta”. W tej sytuacji więc potwierdzenie nastąpiło – mąż przyjechał do Polski i potwierdził zakup nieruchomości. Umowa zatem obecnie jest ważna, są Państwo właścicielami nieruchomości (chyba że są jeszcze jakieś inne fakty, o których Państwo nie wiedzą, np. że żona i mąż nie byli w rzeczywistości właścicielami mieszkania, mimo iż byli ujawnieni w księdze wieczystej, w takim jednak wypadku chroni Państwa rękojmia publicznej wiary ksiąg wieczystych – art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Warunkiem jest jednak to, że biuro i notariusz sprawdzili księgę wieczystą. Zakładając jednak, że niesprawdzenie pełnomocnictwa było jedynym błędem notariusza i biura, należy jeszcze zażądać wykreślenia ostrzeżenia. Ostrzeżenie sygnalizuje bowiem niezgodność stanu rzeczywistego ze stanem prawnym. Dopóki mąż nie potwierdził umowy, wątpliwe były losy własności nieruchomości, natomiast obecnie, skoro umowa została potwierdzona, to Państwo są – zgodnie z tym, co jest w księdze – właścicielami nieruchomości i dalsze istnienie ostrzeżenia nie ma racji bytu.

Odpowiedzialność biura nieruchomości za potwierdzenie autentyczności dokumentów

Chciałbym się teraz odnieść do kwestii odpowiedzialności biura i notariusza.

Zgodnie z art. 56 K.c. „czynność prawna wywołuje nie tylko skutki w niej [bezpośrednio] wyrażone, lecz również te, które wynikają z ustawy, z zasad współżycia społecznego i z ustalonych zwyczajów”. Również zgodnie z art. 65 § 1 K.c. „oświadczenie woli należy tak tłumaczyć, jak tego wymagają ze względu na okoliczności, w których zostało złożone, zasady współżycia społecznego oraz ustalone zwyczaje”. Zgodnie zaś z art. 65 § 2 K.c. „w umowach należy raczej badać, jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, aniżeli opierać się na jej dosłownym brzmieniu”.

Wydaje się logiczne, że skoro biuro zobowiązało się do załatwienia – de facto –wszelkich formalności związanych z zakupem nieruchomości, to w zakres jego obowiązków wchodziło również sprawdzenie, czy przedkładane dokumenty są autentyczne i niepodrobione. Odpowiedzialność biura będzie się zatem opierała na nienależytym wykonaniu umowy – zgodnie z art. 471 K.c. „dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

Odpowiedzialność notariusza

Druga sprawa to odpowiedzialność notariusza. Zgodnie z art. 49 ustawy Prawo o notariacie (Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 369) „notariusz ponosi odpowiedzialność za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest obowiązany przy wykonywaniu tych czynności”. Co więcej, „notariusz podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone przy wykonywaniu czynności notarialnych” (art. 19a).

Przepis art. 80 § 2 Prawa o notariacie nakazuje notariuszowi czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynność ta może powodować skutki prawne. Ocena, czy w danym wypadku notariusz odpowiada, wymaga przypisania mu winy (art. 415 K.c.). Warto tutaj zwrócić uwagę na wyrok Sadu Najwyższego, Izba Cywilna, z dnia 20.01.2004 r., sygn. akt II CK 357/02, Monitor Prawniczy rok 2004, Nr 5, s. 202, zgodnie z którym „fakt sporządzenia przez notariusza aktu notarialnego na podstawie sfałszowanego dokumentu nie zawsze oznacza, że nie dochował on należytej staranności. Dlatego nie można uznać, że w takich okolicznościach zawsze będzie zobowiązany do poniesienia odpowiedzialności odszkodowawczej na rzecz poszkodowanego”.

W sprawie tej jednak stan faktyczny był nieco inny – tutaj chodziło o bezskuteczną umowę zbycia udziałów w spółce, która dla ważności wymagała jedynie formy pisemnej pod rygorem nieważności, a nie formy aktu notarialnego. Powód zarzucał notariuszowi, iż nie ten zażądał on aktu notarialnego umowy o zbycie udziałów, w sytuacji gdy forma aktu notarialnego nie była po prostu wymagana do takiej czynności.

Pełnomocnictwo do dokonania sprzedaży nieruchomości

Natomiast w Pani przypadku pełnomocnictwo do dokonania sprzedaży nieruchomości w imieniu byłego męża powinno być sporządzone w formie aktu notarialnego – zgodnie z art. 99 § 1 K.c. („jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie”). Trzeba by jeszcze sprawdzić, jaka forma wymagana była dla pełnomocnictwa do sprzedaży nieruchomości według prawa kraju, w którym przebywał mąż sprzedającej, ale zwykle – w każdym cywilizowanym porządku prawnym – jest to forma notarialna. W razie zgłoszenia roszczenia notariusz może powiedzieć, że nie poczuwa się do odpowiedzialności (co oczywiście nie oznacza, iż ubezpieczyciel nie wypłaci odszkodowania ani że sąd nie uzna jego winy).

Czego mogą się Państwo domagać? Otóż z pewnością zwrotu części zapłaconego wynagrodzenia, skoro usługa została wykonana nienależycie. I to zarówno od biura nieruchomości, jak i notariusza (taksy notarialnej), bo zakładam, że koszty aktu ponieśli Państwo. Trudno byłoby domagać się zwrotu całości kosztów, gdyż ostatecznie do zawarcia umowy jednak doszło, a umowa została zrealizowana.

Żądanie naprawienia szkody poniesionej wskutek niewykonania zobowiązania przez biuro nieruchomości oraz niedołożenia należytej staranności przez notariusza

Ponadto mogą się Państwo domagać naprawienia szkody poniesionej wskutek niewykonania zobowiązania przez biuro oraz niedołożenia należytej staranności przez notariusza. Przy czym szkoda ta musi mieścić się w granicach tzw. adekwatnego (normalnego) związku przyczynowo-skutkowego, to jest szkoda musi być normalnym następstwem działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła (art. 361 § 2 K.c.). Warto zaznaczyć, iż najbardziej poszkodowaną osobą może być przy tym wszystkim były mąż, który być nie może nie będzie mógł ściągnąć pieniędzy od małżonki (pytanie – dlaczego w takim razie potwierdził umowę). Swoją drogą, mogło być też tak, iż była to zmowa pomiędzy żoną a byłym mężem – żona wzięła całość pieniędzy, część ukryła i po cichu dała mężowi, a mąż powie, iż nie ma z czego egzekwować, zgłosi szkodę do ubezpieczyciela OC notariusza i otrzyma odszkodowanie i w ten sposób podwójnie zarobi. Taka wersja jest oczywiście hipotetyczna, co nie znaczy, iż nieprawdopodobna.

Natomiast wracając do szkód, to będą to:

• koszty podróży byłego męża do Polski, które Państwo ponieśli – powinny być one udokumentowane lub też jeśli nie są (bo np. podróżował samochodem), to mąż powinien napisać oświadczenie, jakie koszty poniósł (transport, hotel, wyżywienie);
• wszelkie opłaty urzędowe i sądowe – np. opłata od wniosku o wykreślenie ostrzeżenia, która Państwo ponieśli w związku z całym zamieszaniem; wydatki te również powinny być udokumentowane;
• ewentualne dodatkowe koszty kredytu, jeśli takie się pojawiły np. wskutek opóźnienia ostatecznego uregulowania kwestii stanu prawnego nieruchomości;

Sugeruję więc pisemne zgłoszenie szkody do ubezpieczyciela OC notariusza oraz pisemne wezwanie do zapłaty pośrednika obrotu nieruchomościami (być może też ma OC). W pismach tych należy opisać stan sprawy i przedstawić wysokość roszczeń wraz z dowodami. Jeśli jest Pani zainteresowana, możemy – za dodatkowym wynagrodzeniem – pomóc w przygotowaniu takich dokumentów.