Odmowa zniesienia współwłasności nieruchomości

Czy współwłaściciel może odmówić zniesienia własności nieruchomości?

Po analizie przedstawionego przez Pana stanu faktycznego sprawy wskazać należy, iż rzeczywiście Pański brat nie jest co do zasady uprawniony do odmowy zniesienia współwłasności nieruchomości, gdyż zgodnie z przepisem art. 210 Kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, a uprawnienie to może być jedynie wyłączone przez czynność prawną na czas nie dłuższy niż lat pięć. Jednakże w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze lat pięć; przedłużenie można ponowić.

Idąc dalej, wskazać należy, iż zasadą powinno być dokonanie fizycznego podziału rzeczy wspólnej (zgodnie z art. 211 K.c.), jednak z wyłączeniem sytuacji, gdy podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości.

Sposoby zniesienia współwłasności

Ustawodawca przewidział również inne sposoby zniesienia współwłasności, stwierdzając w przepisie art. 212 § 2 K.c., że rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego.

W tym miejscu wskazać należy, iż ustawodawca nie wiąże możliwości sprzedaży rzeczy wspólnej od jednomyślności współwłaścicieli bądź zgody większości z nich.

Jak wskazuje się w orzecznictwie, sąd zarządza sprzedaż rzeczy, jeżeli przy zniesieniu współwłasności żaden ze współwłaścicieli nie wyraża zgody na przyznanie mu rzeczy (tak post. SN z 4.11.1998 r., II CKN 347/98, OSNC 1999, nr 6, poz. 108) lub też wtedy, gdy współwłaściciel wyraża zgodę na otrzymanie całej rzeczy, jednak nie daje rękojmi spłaty udziałów pozostałych współwłaścicieli, którzy nie chcą zachować dla siebie rzeczy wspólnej.

Zniesienie współwłasności nieruchomości przez sąd

Zatem również i w Pańskiej sprawie nie ma formalnych przeszkód ku temu, aby w sytuacji stawiania przeszkód co do zniesienia współwłasności nieruchomości przez Pańskiego brata zażądali Państwo (Pan i Pańska siostra), by sprzedaży nieruchomości dokonał sąd.

Takie rozwiązanie wiązałoby się po pierwsze z powołaniem przez sąd biegłego do wyceny nieruchomości, a następnie zleceniem komornikowi przeprowadzenia jej publicznej licytacji.

Zarazem Pański brat nie mógłby się takiemu rozwiązaniu sprzeciwić, choć mógłby oczywiście kwestionować dokonaną przez biegłego wycenę nieruchomości, ale musiałby mieć w tym zakresie stosunkowo silne argumenty, aby sąd w ogóle uwzględnił jego racje i np. zażądał dokonania kolejnej wyceny ww. nieruchomości.

Dlatego też w zaistniałej sytuacji najlepszym rozwiązaniem wydaje się zwrócenie się przez Pana i Pańską siostrę do sądu o podjęcie zawieszonego postępowania, wyznaczenie biegłego do wyceny nieruchomości (co niestety będzie wiązało się z pewnymi kosztami), a następnie orzeczenie o licytacyjnej sprzedaży tej nieruchomości i podziale między współwłaścicieli uzyskanej w ten sposób kwoty.