Odmowa zamiany mieszkania komunalnego

Dysponowanie mieniem gminy – najem mieszkania komunalnego

Sytuacja, która stanowi wyzwanie dla Pana (Państwa), wiąże się z wyraźną tendencją do zaostrzania wymogów wobec najemców mieszkań komunalnych. Z niektórych propozycji legislacyjnych wycofano się (pod wpływem krytyki), ale tendencja utrzymuje się.

Korzystanie z mieszkania komunalnego jest jednym z wariantów używania cudzego mieszkania. Odnośne mieszkanie ma swego właściciela; określenie „mieszkanie komunalne” wskazuje na jakąś (Panu znaną) gminę. Jej przysługują uprawnienia właścicielskie. Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 140 Kodeksu cywilnego (skrótowo: K.c.): W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Otrzymanie mieszkania własnościowego a reakcja gminy

Odnośnie do Pańskich słów Pan jest uprawniony dysponować – za życia lub na wypadek śmierci – swym własnym mieniem, a nie składnikami majątku cudzego, w tym mienia gminnego. W skład spadku (art. 922 K.c.) wchodzą wyłącznie należące do spadkodawcy składniki majątkowe – a nie cudze. Niezależnie od (ewentualnych) ocen chodzi o prawo obowiązujące, dotyczące ogółu. Gminy (praktycznie ich personel) mają obowiązek zajmować się swym mieniem zgodnie z prawem, w tym dbać przed jego bezpodstawną utratą.

Wydaje się (już na podstawie opisu sytuacji), że może dojść do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego z uwagi na brzmienie artykułu 11 ustęp 3 ustawy o ochronie praw lokatorów : „właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

1) sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;

2) miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego”.

Pan wprawdzie nadal (w jakimś stopniu) używa mieszkania komunalnego, ale w tej samej miejscowości przysługuje Panu przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania, z którego jest Pan w stanie korzystać – skoro korzystają z niego Pańska żona oraz Pańskie dzieci. Rejestr spadkowy – jeden z rejestrów notarialnych (https://rejestry-notarialne.pl) usprawnia sprawdzenie, kto został spadkobiercą. Jeżeli w dodatku dla odziedziczonego przez Pana spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu została założona księga wieczysta, to jeszcze łatwiejsze mogłoby okazać się sprawdzenie, że Panu przysługuje tytuł prawny do innego mieszkania (z którego Pan może korzystać, a ponadto znajdującego się w tej samej miejscowości).

Polityka prorodzinna i gospodarka lokalowa w gminach

Państwo przyjęło określone rozwiązania w zakresie wspierania rodzin, szczególnie rodzin z dziećmi (niepełnoletnimi lub nadal pobierającymi naukę) – wprost symbolicznym przejawem takich rozwiązań jest świadczenie wychowawcze, popularnie zwane „500 plus”. Poza zakresem obowiązków władz publicznych (państwowych lub samorządu terytorialnego) jest fundowanie mieszkań dla obywateli – nawet znajdujących się w dramatycznej sytuacji (której szczególnie bolesnym przejawem jest bezdomność ludzi). Za to władze publiczne – głównie gminy – powinny dążyć do zapewnienia mieszkań (komunalnych, niekiedy socjalnych) osobom bez możliwości zapewnienia sobie przysłowiowego „dachu nad głową”. Z tym wiążą się reguły dotyczące gospodarowania gminnym zasobem komunalnym – art. 20 i następne ustawy o ochronie praw lokatorów; akty prawne są teraz szeroko dostępne (np. przy pomocy niżej wskazanej sejmowej bazy danych). Bardziej szczegółowe (zwłaszcza z uwzględnieniem sytuacji w danej gminie) przepisy prawne (wykonawcze do przepisów ustawowych) powinny znajdować się w aktach prawa miejscowego – głównie chodzi o uchwały rad gmin (rad miast). Proponuję zapoznać się z tak zwanymi przepisami gminnymi z zakresu „gospodarki lokalowej” w odnośnej gminie; na gminnych stronach internetowych powinny znajdować się informacje na ten temat, a ponadto zapewne administracja (lub zarząd) budynków (mieszkań) komunalnych także przedstawia komunikaty z tego zakresu. Różne aspekty (w tym wypowiadanie umów najmu oraz zamiany lokali komunalnych) powinny być uregulowane także w ustawowo wymaganych aktach prawa miejscowego – np. dotyczące zamian lokali komunalnych przepisy ustawowe zawarto w art. 21 ustęp 2 oraz ustęp 3 ustawy o ochronie praw lokatorów (warto sprawdzić kryteria zamiany w „przepisach gminnych”).

Ludziom wolno mieć własne zdanie w różnych sprawach. Tytułem przykładu może to dotyczyć sposobu korzystania z mieszkań komunalnych. Ludziom oraz instytucjom wolno pozyskiwać informacje w różny sposób (zgodny z prawem); w samym Prawie o notariacie można stwierdzić zakres obowiązków notariuszy w zakresie informowania (głównie określonych instytucji) o czynnościach notarialnych. Rozmawianie z ludźmi (np. rozmowy między najemcami a wynajmującym lub jego przedstawicielami) są całkowicie zgodne z prawem; sprzeczne z prawem byłoby wprowadzanie cenzury (np. dla czyjejś wygody). Ludzie są wolni od obowiązku łgania (np. w celu ochrony cudzych interesów); co więcej, mogą być zobowiązani mówić prawdę – np. w postępowaniu cywilnym (np. dotyczącym wypowiedzenia umowy najmu mieszkania komunalnego) może wchodzić w grę obowiązek składania zeznań (prawdziwie i bez zatajania znanych okoliczności) pod rygorem odpowiedzialności karnej na podstawie artykułu 233 Kodeksu karnego (skrótowo: K.k.). Ewentualne postępowanie sądowe może służyć pełnemu wyjaśnieniu istotnych okoliczności.

Wstępnie trzeba zakładać, ze wywiad środowiskowy przeprowadzono zgodnie z wymogami art. 7 ustęp 7 i ustęp 8 ustawy o ochronie praw lokatorów; gdyby (np. w trakcie przeglądania przez Pana dokumentacji) wyszły na jaw nieprawidłowości, to można by o nich powiadomić zwierzchników kogoś wywiad środowiskowy przeprowadzającego, zaś w poważniejszych sytuacjach (również) organa ścigania (np. z uwagi na art. 231 K.k.). Trudno wymagać od pracowników samorządowych, by lekceważyli ustalenia wywiadu środowiskowego – co więcej, mogłoby to ich narazić na poważne konsekwencje (dyscyplinarne, a może nawet karne).

W przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów ustawodawca użył formy czasownikowej może – np. odnośnie do możności wypowiedzenia umowy najmu. Urzędnicy miejscy oraz pracownicy administracji mieszkań (budynków) komunalnych mają swych zwierzchników, zaś osoby na wiodących stanowiskach na ogół przyjmują interesantów – z reguły w wyznaczonych godzinach (co często wymaga wcześniejszego umówienia się lub wpisania na listę). Być może ktoś z grona osób na szczególnie ważnych stanowiskach zgodzi się z Pańską argumentacją – podwładni mogą mieć o wiele mniejszy „margines swobody” od swych zwierzchników.

Kwestionowanie odmowy zamiany mieszkania komunalnego

Prawnie dopuszczalne jest kwestionowanie wypowiedzenia umowy (np. umowy najmu mieszkania komunalnego) w postępowaniu sądowym, prowadzonym według przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). W sprawie cywilnej duże znaczenie ma odpowiednia aktywność (art. 230 K.p.c.) oraz wywiązanie się z prawnego obowiązku wykazania faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Z przegraniem sprawy cywilnej może wiązać się obowiązek zwrotu kosztów postępowania na rzecz strony wygrywającej (art. 98 i następne K.p.c.).

Prawnie obojętnymi okolicznościami (odnośnie do mieszkania komunalnego) są: uzyskanie przez Pana prawa najmu mieszkania komunalnego przed zawarciem małżeństwa (bardziej doniosłe jest odziedziczenie przez Pana tytułu prawnego do innego mieszkania, zdatnego do używania oraz znajdującego się w tej samej miejscowości) oraz podział obowiązków rodzinnych.