Odmowa wykupu mieszkania zakładowego

Przeniesienie własności lokalu na członka spółdzielni

Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, która weszła w życie 9 września 2017 r., stanowi m.in. realizację kilku wyroków Trybunału Konstytucyjnego, które dotyczyły wykupu mieszkań zakładowych, członkostwa w spółdzielni, mieszkań lokatorskich i rozliczeń między spółdzielnią a nowo powstałą wspólnotą mieszkaniową. Nowa ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych jest też ważna dla najemców mieszkań zakładowych. Dzięki nowelizacji mogą oni nabyć takie mieszkanie po wpłaceniu wkładu budowlanego, którego wysokość nie przekroczy 5% aktualnej wartości rynkowej odrębnej własności lokalu. Potocznie mówi się o wykupie mieszkań spółdzielczych, ale formalnie chodzi o przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu w prawo własności. Aby to zrobić, trzeba złożyć pisemny wniosek w spółdzielni.

Tryb nabycia mieszkania spółdzielczego, jak to Pan słusznie zauważył, określa art. 12 ustawy. Trzeba zaznaczyć, że mimo licznych nowelizacji i orzeczeń TK treść art. 12 ust. 1 ustawy niezmiennie stanowi, że „na pisemne żądanie” członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, „spółdzielnia jest obowiązana” zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności zajmowanego lokalu. Cytuję:

Art. 12. [Umowa przeniesienia własności lokalu na członka spółdzielni]

„1. Na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1) spłaty przypadającej na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami, a jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków – spłaty przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu w kwocie podlegającej odprowadzeniu przez spółdzielnię do budżetu państwa;

2) spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1.

1¹. (utracił moc).

1². Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa w ust. 1, w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

1³. W przypadku lokalu mieszkalnego wybudowanego z udziałem kredytu udzielonego przez Bank Gospodarstwa Krajowego ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, spłata przypadającej na ten lokal części umorzenia kredytu, o której mowa w ust. 1 pkt 1, podlega odprowadzeniu przez spółdzielnię mieszkaniową do Funduszu Dopłat, o którym mowa w ustawie z dnia 5 grudnia 2002 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów mieszkaniowych o stałej stopie procentowej (Dz. U. z 2017 r. poz. 650 i 1529).

4. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają członka spółdzielni, na rzecz którego spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

5. Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.”

Trzeba znaczyć, że statut konkretnej spółdzielni mieszkaniowej może przewidywać ograniczenie (tj. również wyłączenie) możliwości przeniesienia przez spółdzielnię na swoich członków własności lokali mieszkalnych zajmowanych na podstawie prawa lokatorskiego. Obecnie takie statutowe ograniczenie jest skuteczne jedynie w domach o specjalnym przeznaczeniu (oznaczonym w statucie), np. w domach dla inwalidów i osób samotnych, gdyż przewiduje to wyraźnie przepis ustawy (art. 12¹ ust. 1 ww. ustawy).

Koszty przekształcenia własności mieszkania

Kwota, którą trzeba zapłacić za przekształcenie, zależy od sytuacji konkretnej osoby. Do uzyskania odrębnej własności mieszkania lokatorskiego wystarczy jednak spłata przypadającej na lokal części kosztów budowy, spłata nominalnej kwoty umorzenia kredytu i spłata zaległych opłat eksploatacyjnych. Jednakże starający się o przekształcenie, nie może mieć zaległości czynszowych. Dlatego najpierw trzeba uregulować ewentualne zadłużenie oraz zapłacić przypadające na mieszkanie koszty budowy, w tym nominalną kwotę kredytu umorzonego przez państwo. Do tego trzeba doliczyć koszty notarialne. Ale jak z wynika z przepisu art. 12, zamiast 1/3 trzeba będzie zapłacić 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (zamiast obecnych 312 zł spółdzielca zapłaci 234 zł.) Spółdzielcy nie będą musieli też ponosić kosztów wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego.

W odpowiedzi na negatywnie rozpatrzony przez spółdzielnię wniosek można pisemnie zażądać wyjaśnienia sytuacji w świetle ww. art. 12., a jeśli będą ku temu przesłanki, wnieść sprawę do sądu. Wydane orzeczenie sądowe zastąpi decyzję spółdzielni o przeniesieniu własności mieszkania na Pana. Tłumaczenie spółdzielni, że nie przenosi własności swoich mieszkań, jest bezzasadne. Jeśli wygra Pan w sądzie, koszty postępowania i prawnika pokryje spółdzielnia.

Do wniosku o przekształcenie należy dołączyć decyzję administracyjną o przydziale lokalu, umowę najmu zawartą na czas nieokreślony lub określony. Umowa jest związana ze stosunkiem pracy, którą Pan zawarł jako pracownik firmy sprzedającej mieszkanie.

Warto wiedzieć, że te nowe przepisy wprowadzają również odpowiedzialność karną dla członków zarządów, które bez powodu odmawiają realizacji wniosków o przeniesienie własności na rzecz spółdzielców. Członkowie zarządów (a nawet ich pełnomocnicy), jeśli nie podpiszą umowy o przeniesienie własności mieszkania w terminie trzech miesięcy od dnia złożenia wniosku, powinni liczyć się również z nałożeniem na nich grzywny od 20 do 5 tys. zł albo z karą ograniczenia wolności (maks. miesiąc prac społecznych). Niedochowanie terminu tylko wyjątkowo będzie usprawiedliwione – w sytuacji gdy nieruchomość, na której znajduje się lokal, ma nieuregulowany stan gruntów lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego do gruntu. Postępowanie w sprawie ukarania członka zarządu ma być wszczynane na wniosek spółdzielców złożony do prokuratury.

Czy zakład pracy ma obowiązek sprzedać mieszkanie pracownikowi?

Sądząc jednak z odpowiedzi otrzymanej ze spółdzielni, w Pańskiej sprawie posłużyła się ona innymi przepisami, które stanowią, że zakłady pracy nie mają obowiązku sprzedaży mieszkań zakładowych ich najemcom, tzn. pracownikom nie przysługuje roszczenie o wykup takiego mieszkania, jeżeli przedsiębiorstwo państwowe w ogóle nie przeznacza ich na sprzedaż. Nie mogą się sądownie domagać, aby dany pracodawca sprzedał im zajmowane przez nich, nawet przez wiele lat, mieszkanie. Niemniej jednak zawsze mogą złożyć wniosek o wykup, który może, ale nie musi, być uwzględniony (ustawa z 15 grudnia 2000 r. o zasadach zbywania mieszkań będących własnością przedsiębiorstw państwowych, niektórych spółek handlowych z udziałem Skarbu Państwa, państwowych osób prawnych oraz niektórych mieszkań będących własnością Skarbu Państwa). Jednakże przypuszczam, że spółdzielnia nie jest przedsiębiorstwem państwowym ani żadnym z wymienionych w ustawie podmiotów. Aby jednoznacznie móc rozstrzygnąć, czy spółdzielnia mogła powołać się na te przepisy, należałoby przeanalizować jej odpowiedź.

Wyjaśnię również, że mieszkanie służbowe i zakładowe to jest to samo. Zgodnie z brzmieniem Prawa lokalowego (art. 55 ust. 1): „Mieszkaniami zakładowymi są lokale mieszkalne znajdujące się w dyspozycji zakładów pracy będących jednostkami gospodarki uspołecznionej, oddawane w najem na podstawie umowy najmu ich pracownikom lub innym osobom świadczącym pracę na rzecz tych zakładów”. Dodatkowo art. 57 Prawa lokalowego stanowił, że:

„1. Umowa najmu mieszkania zakładowego może ulec rozwiązaniu przez wynajmującego:

a) w razie ustania stosunku pracy z pracownikiem będącym najemcą lokalu,

b) w czasie trwania stosunku pracy – jeżeli zachodzą przyczyny uzasadniające wypowiedzenie najmu bez zachowania obowiązujących terminów,

c) jeżeli w mieszkaniu opuszczonym przez pracownika pozostały inne osoby (…).

3. Osobie obowiązanej do opróżnienia lokalu w wyniku zakończenia najmu przysługuje prawo do lokalu zamiennego w razie:

1) rozwiązania stosunku pracy przez:

a) zakład pracy – z przyczyn niezawinionych przez pracownika,

b) pracownika – w drodze wypowiedzenia z powodu niezachowania przez zakład pracy podstawowych warunków wynikających z umowy o pracę lub innego aktu, na podstawie którego został nawiązany stosunek pracy,

c) pracownika – ze względu na szkodliwy wpływ wykonywanej pracy na jego zdrowie w przypadkach uzasadniających rozwiązanie przez niego stosunku pracy bez wypowiedzenia,

2) rozwiązania stosunku pracy na mocy porozumienia stron,

3) przejścia pracownika na emeryturę lub rentę.”

Najem związany ze stosunkiem pracy

Jednakże ustawa – Prawo lokalowe z 1974 r. uchylona została przez ustawę z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, która weszła w życie 12 listopada 1994 r. W ustawie tej najem tzw. mieszkań zakładowych (dawnych mieszkań funkcyjnych) nie był uregulowany, a w przepisach końcowych wskazano, że umowy najmu dotychczasowych mieszkań zakładowych – bez względu na ich treść – stają się z mocy prawa umowami zawartymi w rozumieniu ustawy na czas nieoznaczony, chyba że ich najem również po wejściu w życie ustawy będzie związany ze stosunkiem pracy. W takim wypadku umowa staje się umową na czas oznaczony. To oznacza, że zgodnie z brzmieniem ustawy o najmie lokali mieszkalnych… – umowa najmu, zawarta przez Pana i spółdzielnię, przekształciła się w umowę najmu zawartą na czas oznaczony.

Aktualne obowiązujące przepisy przewidują obowiązek zapewnienia dotychczasowemu najemcy nowego lokalu zamiennego tylko wtedy, gdy wymagane jest opróżnienie dotychczasowego lokalu w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (art. 11 ust. 9 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Niestety w opisanej sytuacji, jak rozumiem, nie może być mowy o takim rozwiązaniu. Możliwość wykupu mogą dopuszczać przepisy związkowe lub zakładowe obowiązujące w spółdzielni – należałoby się zainteresować ich treścią.

Jeżeli rzeczywiście nie jest Pan członkiem spółdzielni, to nie jest możliwe wykupienie mieszkania na preferencyjnych zasadach ani w ogóle, jeżeli spółdzielnia na to nie wyrazi zgody. Zgodnie z prawem spółdzielnia może sprzedać mieszkanie spółdzielcze z bonifikatą jedynie członkowi spółdzielni, który je zamieszkuje. Proszę przeanalizować całość sprawy i dokumenty, jak widać, szanse są niewielkie, ale warto je zbadać.