Odmowa wydania warunków zabudowy z powodu braku dostępu do gminnych kanalizacji i wodociągu

Warunki zabudowy – wymóg wystarczającego uzbrojenia terenu dla zamierzenia budowlanego

Stosownie do art. 61 ust. 1 pkt 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) jedną z przesłanek wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy jest wymóg, by istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu było wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Zgodnie z art. 61 ust. 5 u.p.z.p. warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Kolegium po raz drugi zwróciło organowi pierwszej instancji uwagę na treść § 26 ust. 1 r.w.t.b.* Zgodnie z tym przepisem, działka budowlana, przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej. Jednakże stosownie do § 26 ust. 3 r.w.t.b., w razie braku warunków przyłączenia sieci wodociągowej i kanalizacyjnej działka, o której mowa w ust. 1, może być wykorzystana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi, pod warunkiem zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, a także zastosowania zbiornika bezodpływowego lub przydomowej oczyszczalni ścieków, jeżeli ich ilość nie przekracza 5 m³ na dobę.

Dopuszczalność indywidualnego ujęcia wody, gdy brak możliwości podłączenia do wodociągu

Działka budowlana przewidziana pod zabudowę budynkami przeznaczonymi na pobyt ludzi powinna mieć zapewnioną możliwość przyłączenia uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, a dla budynków wymienionych w § 56 – także telekomunikacyjnej. [art. 26, ust. 1 Dz.U. 2022 poz. 1225]

Zgodnie z § 26 ust. 3 oraz § 28 ust. 2 rozporządzenia, „w razie braku warunków przyłączenia działki przewidzianej pod zabudowę mieszkalną do sieci wodociągowej i kanalizacyjnej, dopuszcza się korzystanie z rozwiązań przewidujących indywidualne ujęcia wody, zastosowanie zbiorników bezodpływowych lub przydomowych oczyszczalni ścieków, a w razie braku możliwości przyłączenia do sieci kanalizacji deszczowej – odprowadzanie wód opadowych na własny teren nieutwardzony, do dołów chłonnych lub do zbiorników retencyjnych.

Czy odbiorca wody ma obowiązek zawarcia umowy na jej dostarczanie?

Co do zasady przez uzbrojenie terenu w wodę (analogicznie także i odbiór nieczystości ciekłych) należy rozumieć podłączenie terenu inwestycji do sieci wodociągowej (odpowiednio kanalizacyjnej), a jedynie w razie braku takiej możliwości, co jednak jest dopuszczalne, także w drodze zapewnienia możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody (podobnie zastosowania zbiornika bezodpływowego na nieczystości ciekłe lub przydomowej oczyszczalni ścieków). Indywidualne ujęcie wody jest alternatywnym sposobem zaopatrzenia działki w wodę, jednakże tylko w wyjątkowych okolicznościach, tj. wówczas, gdy dotychczas nie wybudowano sieci wodociągowej umożliwiającej przyłączenie do niej uzbrojenia działki lub bezpośrednio budynku, nie istnieje projekt budowy takiej sieci wodociągowej, a także gdy właściwa jednostka nie zagwarantowała, w drodze umowy zawartej z inwestorem, wykonania w przyszłości takiej sieci wodociągowej. Podnieść dodatkowo należy, iż co prawda ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzania ścieków (Dz. U. z 2006 r. Nr 123, poz. 858, ze zm., dalej w skrócie u.z.z.w.), z oczywistych względów nie reguluje problematyki zaopatrzenia nieruchomości z indywidualnych ujęć wody, to jednakże poprzez wprowadzenie zapisów obligujących tylko przedsiębiorstwo do zawarcia umowy, jeżeli spełnione są odpowiednie warunki (art. 6 ust. 1 u.z.z.w.) pozwala na przyjęcie systemowej wykładni, że odbiorca wody nie ma obowiązku zawarcia umowy, co oznacza, że może on wobec tego korzystać z indywidualnego ujęcia wody w celu zapewnienia zaopatrzenia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi.

Własna studnia

Po drugie – aby można było mówić o spełnieniu tego warunku, to konieczny jest nie tylko uzewnętrzniony we wniosku o ustalenie warunków zabudowy sam zamiar wybudowania studni, ale przede wszystkim zapewnienie możliwości korzystania z indywidualnego ujęcia wody, czyli innym słowem rzeczywistego, a nie tylko teoretycznego, zaopatrzenia jednorodzinnego budynku mieszkalnego z własnego ujęcia w wodę przeznaczoną do spożycia przez ludzi. W przypadku zatem wskazania we wniosku uzbrojenia działki w indywidualne ujęcie wody niezbędnym jest istnienie na przedmiotowej działce takiego obiektu budowlanego (studni kopanej lub studni wierconej) usytuowanej zgodnie z wymaganiami r.w.t.b. oraz z przepisami dotyczącymi ochrony gruntu, wód i powietrza, bądź też, gdy nie doszło jeszcze do realizacji takiego obiektu budowlanego, legitymowanie się przez inwestora – wnioskodawcę skutecznym zgłoszeniem robót budowlanych polegających na wykonaniu studni (obudowy ujęcia wód podziemnych).

Prywatny odcinek sieci wodociągowej

W mojej opinii gmina nie może Pana zmusić do podłączenia do prywatnego odcinka sieci. W tym wypadku można mówić o braku możliwości podłączenia do sieci, skoro nie jest to sieć przedsiębiorstwa wodociągowego, ale odcinek sieci prywatnej.

* ROZPORZĄDZENIE MINISTRA INFRASTRUKTURY z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie