Odmowa dalszego najmu garażu gminnego

Dziedziczenie najmu

Może odpowiedź zacznę od kwestii dziedziczenia najmu. Otóż, jak stanowi art. 922 § 2 Kodeksu cywilnego nie należą do spadku prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które przechodzą na oznaczone osoby, niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami. W przypadku lokalu mieszkalnego w stosunek najmu wchodzą wymienione w tym przepisie osoby, niezależnie od tego czy posiadają status spadkobiercy, a w razie ich braku, stosunek najmu wygasa.

Poza powyższym wyjątkiem prawo najmu podlega dziedziczeniu, zgodnie z zasadą wyrażoną w artykule 925, w której myśl spadkobiercy nabywają spadek ex lege z chwilą jego otwarcia, czyli śmiercią strony stosunku najmu. Do wystąpienia tegoż skutku nie są potrzebne jakiekolwiek czynności prawne spadkobierców strony. Prawa te przechodzą na nich niezależnie od tego, czy władają przedmiotami tych umów, czy też nie.

Należy dodać, iż dziedziczność najmu w razie śmierci najemcy potwierdza bogaty w tym zakresie dorobek judykatury, na przykład uchwała Sądu Najwyższego z 16.5.1996 r. (sygn. akt III CZP 46/96), dnia 19.7.1996 r. (sygn. akt III CZP 77/96), wyrok z 19.2.2002 r. (sygn. akt IV CKN 769/00).

Co do zasady zatem mogła Pani odziedziczyć prawo najmu garażu. Aczkolwiek czy tak jest w Pani przypadku, niestety nie jestem pewna. Wspomina Pani, że garaż był zadłużony na wiele tysięcy złotych. Zadłużenie stanowi podstawę z kolei do wypowiedzenia umowy najmu i, jak wiadomo mi z praktyki, gminy z tej możliwości bardzo często korzystają.

Odszkodowanie za bezumowne zajmowanie garażu

Co więcej, wspomina Panu, że na Pani adres przychodzą faktury za „odszkodowanie za bezumowne zajmowanie garażu plus energia elektryczna”, które Pani płaci. To przesądza wniosek, że umowa najmu została wypowiedziana, a Pani ten garaż obecnie zajmuje bezumowne, stąd taka treść faktur.

Jeśli umowę najmu gmina wypowiedziała, zapewne jeszcze za życia Pani rodziców, to po prostu najem wygasł, stąd nie wchodził on w zakres spadku, bo najprościej rzeczy ujmując – najmu nie było.

I przechodząc do odpowiedzi, co ma Pani zrobić, sugerowałabym wystąpienie z wnioskiem do gminy o wynajęcie Pani tego garażu, choć gmina najpewniej chce to zrobić w ramach przetargu, w którym będzie Pani mogła wziąć udział.

Możliwe jest też to, że gmina pisze do Pani o konieczności opuszczenia garażu, ale tak naprawdę nie ma zamiaru Pani z niego eksmitować. Proszę spróbować porozmawiać z urzędnikiem i ustalić, czy naprawdę gmina chce rozpisać przetarg na wynajęcie tego garażu.

Bardzo mi przykro, ale garaż obecnie nie jest wynajęty, Pani korzysta z niego tylko bez jakiegokolwiek tytułu prawnego, stąd teoretycznie gmina może – uzyskawszy najpierw wyrok sądowy – eksmitować Panią z niego. Najlepszym rozwiązaniem byłoby zawarcie przez Panią nowej umowy z gminą.