Odległość między budynkami

Dopuszczalne odległości budynków postawionych na działkach budowlanych od granicy sąsiednich działek budowlanych

Pani pytanie dotyczy odległości między budynkami. Na wstępie chciałabym uściślić, co dokładnie otrzymali Pani rodzice. Jeśli są to obecne warunki zabudowy, to inne przepisy mają do tego zastosowanie niż w przypadku pozwolenia na budowę.

Jednak w obu przypadkach służy Pani rodzicom – jako uczestnikom – odwołanie.

Problem, o którym Pani pisze, regulują przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Rozporządzenie to określa dopuszczalne odległości budynków postawionych na działkach budowlanych od granicy sąsiednich działek budowlanych. Jeśli od strony granicy znajduje się strona z drzwiami lub oknami, to wówczas odległość powinna wynosić co najmniej 4 m. Tylko 3 metry powinna mieć wtedy, gdy budynek w stronę granicy zwrócony jest ścianą bez drzwi i okien.

Natomiast jeśli wynika to z ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, to wówczas dopuszczalna będzie znacznie krótsza odległość, bo tylko 1,5 m. Tak się dzieje np. na działce budowlanej o szerokości mniejszej niż 16 m – można tam postawić budynek usytuowany ścianą bez okien lub drzwi w stronę działki sąsiedniej bezpośrednio przy granicy lub w odległości mniejszej niż 1,5 m.

Nie mniej niż 1,5 m musi dzielić granicę sąsiedniej działki od okapu, gzymsu, balkonu lub daszku nad wejściem, a także od galerii, tarasów, schodów zewnętrznych, pochylni lub ramp. Nie mniej niż 4 metry musi wynosić odległość od zwróconego w stronę granicy okna w dachu lub połaci dachowej.

Jak podaje § 12 rozporządzenia:

„§ 12. 1. Jeżeli z przepisów § 13, 60, 271 i 273 lub przepisów odrębnych nie wynikają inne wymagania, budynki na działce budowlanej sytuuje się od granicy z sąsiednią działką budowlaną w odległości nie mniejszej niż:

1) 4 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi w stronę tej granicy,

2) 3 m – w przypadku budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę tej granicy.

2. Odległość od granicy, o której mowa w ust. 1 pkt 1, mierzy się w poziomie od najbliższej krawędzi zewnętrznej otworu drzwiowego lub okiennego ściany lub w połaci dachowej budynku zwróconej w stronę tej granicy lub od najbliższej krawędzi otworu okiennego umieszczonego w dachu.

3. Sytuowanie ściany budynku w przypadku, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, dopuszcza się w odległości 1,5 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną lub bezpośrednio przy granicy, jeżeli:

1) wynika to z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo

2) nie jest możliwe zachowanie odległości, o której mowa w ust. 1 pkt 2, ze względu na rozmiary działki.

4. Jeżeli na sąsiedniej działce:

1) w odległości od 1,5 m do 3 m od granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych w takiej samej odległości od tej granicy, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej,

2) bezpośrednio przy granicy istnieje budynek ze ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych albo wydano decyzję o pozwoleniu na budowę tak usytuowanego budynku, dopuszcza się sytuowanie ściany budynku bez otworów okiennych lub drzwiowych bezpośrednio przy tej granicy, przylegającej do istniejącej ściany, chyba że przepisy odrębne stanowią inaczej”.

Reasumując, jeśli przepisy planu zagospodarowania przestrzennego dopuszczają taką zabudowę lub brak jest takiego planu, a obecnie wydana zostanie decyzja o warunkach zabudowy – usytuowanie tych garaży teoretycznie będzie zgodne z prawem. Warto jednak sprawdzić ustalenia warunków zabudowy działek sąsiednich lub plan zagospodarowania przestrzennego – możliwe, iż tam można szukać podstaw do odwołania się od decyzji.

Garaże można w świetle przepisów usytuować w granicy działki. Jest to dość powszechne. Problemem mogą okazać się okna w domu Pani rodziców. Budynek postawiony na granicy nie może mieć otworów okiennych od strony granicy.

Jeśli prześle Pani pismo, które otrzymali rodzice – ustosunkuję się do tego odrębnie.