Oddanie ruchomości dłużnikowi po eksmisji go z nieruchomości

Ustawowe prawo zastawu

W pierwszej kolejności kwestie związane z opróżnieniem nieruchomości z rzeczy należących do najemcy powinna regulować umowa najmu. Warto w umowie wskazywać te kwestie na wypadek właśnie takiej problematycznej sytuacji jak u Pana.

Należy zaznaczyć, że na ruchomościach dłużnika przysługuje Panu jako wynajmującemu ustawowe prawo zastawu. Zgodnie z art. 670 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2022 r., poz. 1360; dalej „K.c.”) – dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu. Przez świadczenia dodatkowe należy rozumieć: opłaty eksploatacyjne, opłaty za sprzątanie czy koszty bieżących napraw. Zgodnie z art. 671 § 1 K.c. przysługujące wynajmującemu ustawowe prawo zastawu wygasa, gdy rzeczy obciążone zastawem zostaną z przedmiotu najmu usunięte. Wynajmujący może się sprzeciwić usunięciu rzeczy obciążonych zastawem i zatrzymać je na własne niebezpieczeństwo, dopóki zaległy czynsz nie będzie zapłacony lub zabezpieczony.

Odpowiedzialność za cudzą rzecz, koszty przechowania

Podkreślić należy, że osoba zajmująca ruchomości przejmuje za nie odpowiedzialność. Zgodnie z ugruntowanym poglądem doktryny dopuszcza się przeniesienie przez wynajmującego rzeczy najemcy w inne miejsce niż lokal, w którym zostały pozostawione. Jednakże wówczas wynajmujący odpowiada względem najemcy za zniszczenie tych rzeczy lub ich utratę. W tym miejscu zasadne jest odwołanie się do wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 14 kwietnia 2010 r. sygn. akt. I ACa 240/10, zgodnie z którym: „Wynajmujący, korzystający z uprawnienia, o jakim mowa w art. 671 § 2 k.c., zatrzymuje rzeczy najemcy »na własne niebezpieczeństwo«. Oznacza to, że odpowiada również za przypadkową utratę lub zniszczenie zatrzymanego przedmiotu zastawu, mimo zachowania należytej, a nawet szczególnej staranności.”.

Z uwagi na to, w jaki sposób określono odpowiedzialność wynajmującego za rzeczy najemcy, korzystanie z ustawowego prawa zastawu, a także ewentualne przeniesienie rzeczy najemcy w inne miejsce wiąże się z ryzykiem dla Pana (ponoszeniem odpowiedzialności za rzeczy).

Zatem w pierwszej kolejności w przypadku, w którym nie będzie Pan chciał korzystać z ustawowego prawa zastawu, powinien Pan wezwać najemcę do odbioru tych , wskazując odpowiedni termin.

Rzecz porzucona, rzecz niczyja

W przypadku gdy najemca tych rzeczy nie odbierze, wówczas pojawia się problem, którą konstrukcję prawną zastosować. Dopuszczalna jest taka konstrukcja, która stanowi, że brak odbioru rzeczy przez najemcę to ich porzucenie. Zgodnie z art. 180 K.c.: „Właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci.”. Sposobem wyzbycia się własności rzeczy ruchomej jest porzucenie jej z równoczesnym uzewnętrznieniem zamiaru rezygnacji z prawa własności. Porzucenie jest równocześnie czynnością techniczną i jednostronną czynnością prawną rozporządzającą. Polega ona na pozbyciu się władztwa nad rzeczą w sposób umożliwiający każdemu objęcie jej w posiadanie; okoliczności, w których porzucenie nastąpiło, zwykle uzasadniają domniemanie faktyczne, że właściciel uczynił to z wolą wyzbycia się własności. Zamiar rezygnacji z prawa własności może być wyraźnie zamanifestowany przez właściciela lub wynikać z jego zachowania towarzyszącego porzuceniu (np. wrzucenie rzeczy do pojemnika na śmieci).

Jak słusznie zauważa Sąd Okręgowy w Toruniu w wyroku z dnia 21 marca 2012 r., VI GA 47/12, Przegląd Orzecznictwa Sądu Apelacyjnego w Gdańsku 2012, nr 3, poz. 42-47: „Nie ma natomiast podstaw do przyjęcia, że sam brak zainteresowania się rzeczą ruchomą pozostawioną w dowolnym miejscu (np. na parkingu) jest równoznaczny ze spełnieniem przesłanek wymaganych przez art. 180 k.c., gdyż nie sposób doszukiwać się w takim działaniu wyrażenia zamiaru wyzbycia się własności”. Budzi wątpliwości, czy wzywając najemcę do odbioru rzeczy ruchomych i wyznaczając mu odpowiedni termin należy wskazać, że brak reakcji na wezwanie zostanie uznane za porzucenie rzeczy. W tym miejscu warto przytoczyć wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z dnia 8 października 2019 r. sygn. akt. III SAB/Gl 233/19, zgodnie z którym:

„Stosownie do art. 180 k.c. właściciel może wyzbyć się własności rzeczy ruchomej przez to, że w tym zamiarze rzecz porzuci. Porzucenie rzeczy ruchomej powoduje utratę własności i przekwalifikowanie rzeczy porzuconej do kategorii rzeczy niczyich. Wymaga to łącznego spełnienia dwóch przesłanek, a mianowicie faktycznej czynności porzucenia rzeczy oraz wyrażenia zamiaru wyzbycia się własności. W ocenie Sądu w sprawie uprawnioną wydaje się teza, że czynność porzucenia rzeczy ruchomej ma charakter jednostronnej realnej czynności prawnej rozporządzenia rzeczą. Zamiar wyzbycia się własności może być wyraźnie ujawniony przez właściciela, albo też wynikać z jego zachowania się na tle okoliczności, w jakich rzecz została porzucona (np. pozostawienia w miejscu przeznaczonym na gromadzenie odpadów). Nie ma natomiast podstaw do przyjęcia, że sam brak zainteresowania się rzeczą ruchomą pozostawioną w dowolnym miejscu jest równoznaczny ze spełnieniem przesłanek wymaganych przez art. 180 k.c., gdyż nie sposób doszukiwać się w takim działaniu wyrażenia zamiaru wyzbycia się własności. W tej sytuacji domaganie się przez stronę objęcia przedmiotowych rzeczy regulacjami ustawy o rzeczach znalezionych z konsekwencjami z tej ustawy wynikającymi w postaci zastosowania postępowania w sprawach odbierania zawiadomień o znalezieniu rzeczy, przyjmowania i przechowania rzeczy znalezionych oraz poszukiwania osób uprawnionych do ich odbioru nie znajduje uzasadnienia prawnego.”

Biorąc pod uwagę odpowiedzialność wynajmującego za rzeczy najemcy w zakresie prawnym najbezpieczniejszym jest w przypadku braku odbioru tychże rzeczy potraktowanie ich jako rzeczy znalezionych. Zgodnie z art. 187 § 1 K.c.:

Zawiadomienie starostwa o rzeczy znalezionej, zawiadomienie właściciela

Rzecz znaleziona, która nie zostanie przez osobę uprawnioną odebrana w ciągu roku od dnia doręczenia jej wezwania do odbioru, a w przypadku niemożności wezwania – w ciągu dwóch lat od dnia jej znalezienia, staje się własnością znalazcy, jeżeli uczynił on zadość swoim obowiązkom. Jeżeli jednak rzecz została oddana staroście, znalazca staje się jej właścicielem, jeżeli rzecz odebrał w wyznaczonym przez starostę terminie. Obowiązki te są uregulowane w ustawie z dnia 20 lutego 2015 r. o rzeczach znalezionych (Dz. U. z 2023 r., poz. 501). Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy: „Kto znalazł rzecz i zna osobę uprawnioną do jej odbioru oraz jej miejsce pobytu, niezwłocznie zawiadamia ją o znalezieniu rzeczy i wzywa do jej odbioru.”. Nadto w art. 5 ust. 1 ustawy wskazano, że kto znalazł rzecz i nie zna osoby uprawnionej do jej odbioru lub nie zna jej miejsca pobytu, niezwłocznie zawiadamia o znalezieniu rzeczy starostę właściwego ze względu na miejsce zamieszkania znalazcy lub miejsce znalezienia rzeczy (właściwy starosta).

Warto również zwrócić uwagę na regulacje zawarte w art. 8 oraz 9 omawianej ustawy. Zgodnie z art. 8 – w przypadku gdy przechowanie lub oddanie rzeczy przez znalazcę jest niemożliwe albo połączone z niebezpieczeństwem pogorszenia się rzeczy, trudnościami lub znacznymi kosztami, znalazca może ograniczyć się do wskazania osobie uprawnionej do odbioru rzeczy, właściwemu staroście lub właściwemu zarządcy miejsca, w którym rzecz się znajduje. Niestety, przy stosowaniu tej konstrukcji, która pod względem prawnym jest dla Pana bezpieczniejsza zgodnie z art. 9 ustawy przechowanie rzeczy jest nieodpłatne. Jednakże poniesione przez znalazcę lub przechowującego koszty przechowania oraz utrzymania rzeczy w należytym stanie, a także koszty poszukiwania osoby uprawnionej do jej odbioru, obciążają osobę uprawnioną do odbioru rzeczy do wysokości wartości rzeczy w dniu odbioru.

Znaleźne dla znalazcy

W przypadku braku odbioru ruchomości przez najemcę należy zawiadomić o tzw. rzeczy niczyjej starostę. Odebranie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy oraz przyjęcie rzeczy przez właściwego starostę stwierdza się w sporządzonym przez niego protokole, który stanowi podstawę wydania znalazcy poświadczenia przyjęcia zawiadomienia o znalezieniu rzeczy albo znalezieniu oraz przyjęciu rzeczy. Protokół i poświadczenie sporządza się także w przypadku wskazania przez znalazcę miejsca, w którym rzecz się znajduje. W poświadczeniu wskazuje się imię, nazwisko i adres zamieszkania znalazcy oraz dokładnie określa rzecz, czas i miejsce znalezienia rzeczy. Właściwy starosta poucza znalazcę o prawie do żądania znaleźnego oraz zasadach nabycia własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną. Jeżeli znalazca żąda znaleźnego, czyni się o tym wzmiankę w poświadczeniu. Złożenie zawiadomienia o znalezieniu rzeczy, zgłoszenie żądania znaleźnego, a także nabycie własności w przypadku bezskutecznego upływu terminu do odbioru rzeczy przez osobę uprawnioną znalazca potwierdza w protokole, własnoręcznym podpisem. Po zawiadomieniu to starosta poszukuje uprawnionego do odbioru. W przypadku gdy rzecz znaleziona nie została odebrana przez osobę uprawnioną do jej odbioru, w terminie określonym w art. 187 K.c., tj. w ciągu roku, właściwy starosta zawiadamia o tym znalazcę oraz wzywa go do odbioru rzeczy w terminie, nie krótszym niż 2 tygodnie, z pouczeniem, że w przypadku nieodebrania rzeczy w tym terminie jej właścicielem stanie się powiat.

Biorąc pod uwagę komplikacje prawne, jakie niesie ze sobą z jednej strony pozostawienie rzeczy przez najemcę, a z drugiej kwestie konieczności ich ochrony przez wynajmującego, warto jest na przyszłość regulować kwestie związane z pozostawieniem rzeczy oraz ewentualnie kosztami ich przechowywania w umowie. W ramach swobody umów takie zapisy są dopuszczalne.

Jednakże z uwagi na to, jakiego typu rzeczy pozostawił Pański najemcę, tj. rzeczy służące mu zapewne do prowadzenia działalności gospodarczej i to rzeczy o znacznej wartości, wyrażam nadzieję, że po wezwaniu najemcy do ich odbioru, zostaną one przez niego odebrane.