Oczekiwanie na przyłącze energetyczne, prąd od sąsiada, sprzedaż nieruchomości

Cechy użyczenia, cechy służebności

Opisana sytuacja jest trudna do jednoznacznego określenia prawnego – zwłaszcza w świetle przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.); główne z uwagi na udostępnianie Pani energii elektrycznej, a nie rzeczy (lub praw majątkowych). Nieodpłatne udostępnienie komuś innemu rzeczy do korzystania nieodpłatnie (czyli bez obowiązku płacenia czynszu) jest właściwe umowie użyczenia (art. 710 i następne K.c.) – refundowanie przez Panią sąsiadowi kosztów pobranej energii elektrycznej jest podobne do ponoszenia „kosztów bieżących” przez biorącego rzecz cudzą w użyczenie (art. 713 K.c.).

W tej sprawie chodzi o znaczenie jednej nieruchomości (z której „prąd wychodzi”) dla drugiej nieruchomości („na którą prąd płynie”). Z tamtej nieruchomości (art. 46 K.c.) oraz przez nią przebiega instalacja elektryczna – w ten sposób tamta nieruchomość służy zwiększeniu użyteczności nieruchomości, której Pani jest właścicielem. Taki stan rzeczy („układ funkcjonalny”) jest charakterystyczny dla służebności gruntowych (art. 285 i następne K.c.) – zwłaszcza w świetle art. 285 K.c. Skoro nie doszło do ustanowienia służebności gruntowej, to ma miejsce przynajmniej sytuacja o cechach posiadania służebności – w rozumieniu treści art. 352 K.c.:

„§ 1. Kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.

§ 2. Do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu rzeczy.”

Ochrona prawna posiadania

Każde posiadanie (art. 366 K.c.) podlega ochronie prawnej – ochronie przed bezprawnym naruszeniem posiadania (art. 342 i następne K.c.). Między innymi ochronie prawnej podlega posiadanie służebności (art. 352 K.c.). Odnośny przewód jest urządzeniem – dosłownie trwałym, a być może również dosłownie widocznym. Wobec tego przydać może się wykazanie, od jak dawna trwa opisana przez Panią sytuacja, ponieważ być może doszło już do zasiedzenia służebności. Artykuł 292 K.c. brzmi: „Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio”. Albo chodzi wyłącznie o posiadanie służebności (a i taka sytuacja jest pod ochroną prawną przed bezprawnym naruszeniem), albo doszło do zasiedzenia służebności.

Zasiedzenie służebności

Do zasiedzenia (art. 172 i następne K.c.) oraz do zasiedzenia służebności (art. 292 K.c. w związku z art. 172 i następnymi K.c.) dochodzi z mocy prawa. Zmienia się właściciel (w przypadku zasiedzenia) albo – w przypadku zasiedzenia służebności gruntowej – jedna nieruchomość staje się (w kategoriach art. 285 K.c.) nieruchomością władnącą, a druga nieruchomością obciążoną. Pozostaje jednak wyzwanie praktyczne – formalizacja nowego stanu prawnego (odpowiednio w zakresie: własności albo służebności). Należy zawnioskować do sądu powszechnego (wydziału cywilnego) o (odpowiednio): stwierdzenie zasiedzenia albo stwierdzenie zasiedzenia służebności. Przepisy proceduralne z zakresu stwierdzenia służebności skoncentrowano w art. 601 oraz art. 610 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.); przepisy te mają odpowiednie zastosowania do stwierdzenia zasiedzenia służebności.

Jeżeli nie minęło jeszcze 10 lat od rozpoczęcia dostaw elektryczności do Pani nieruchomości w opisany przez Panią sposób, to proszę rozważyć wystąpienie na drogę sądową o ustanowienie służebności gruntowej; być może (choć to raczej wątpliwe, w świetle opisu sytuacji) właściciel tamtej nieruchomości ustanowi służebność gruntową (dotyczącą dostaw elektryczności do Pani nieruchomości) – ustawodawca wymaga w takiej sytuacji zachowania formy aktu notarialnego (art. 245 K.c. w związku z art. 158 K.c.).

Odbiorca paliw lub energii

Przydać może się skierowanie uwagi także na przepisy prawa administracyjnego. Według art. 3 punkt 13) Prawa energetycznego – odbiorcą jest każdy, „kto otrzymuje lub pobiera paliwa lub energię na podstawie umowy z przedsiębiorstwem energetycznym”. W art. 3 punkt 18) Prawa energetycznego nielegalne pobieranie paliw lub energii określono następująco: „pobieranie paliw lub energii bez zawarcia umowy, z całkowitym albo częściowym pominięciem układu pomiarowo-rozliczeniowego lub poprzez ingerencję w ten układ mającą wpływ na zafałszowanie pomiarów dokonywanych przez układ pomiarowo-rozliczeniowy”. Ingerencji nie ma, zafałszowania nie ma, nie pomija się licznika, więc trudno opisaną sytuację byłoby traktować zasadnie jako „kradzież prądu” (używając potocznego sformułowania). Co więcej, udostępnianie Pani energii przez sąsiada nie jest obrotem (energią) w rozumieniu art. 3 punkt 6 Prawa energetycznego. Niejako pozostaje nam powrót do umowy użyczenia (art. 710 i następne K.c.), którą można zawrzeć np. ustnie – w zakresie samego udostępniania energii. Za to funkcjonowanie urządzenia (trwałego, nawet umieszczonego pod powierzchnią gruntu) może uzasadniać wystąpienie na drogę postępowania cywilnego – czy to o ustanowienie służebności gruntowej, czy to o stwierdzenie zasiedzenia służebności gruntowej (o ile upłynęło przynajmniej 10 lat od rozpoczęcia opisanego przez Panią dostarczania energii elektrycznej z nieruchomości sąsiedniej.

Zabezpieczenie roszczenia

Ustawodawca umożliwia wnioskowanie o zabezpieczenie roszczenia (art. 730 i następne K.p.c.); niekiedy taki wniosek jest dopuszczalny przed wytoczeniem powództwa lub przed skierowaniem wniosku w cywilnym postępowaniu nieprocesowym. Wniosek o zabezpieczenie roszczenia może wiązać się np. ze staraniami o ustanowienie służebności lub o stwierdzenie zasiedzenia służebności. Zabezpieczenie poprzez dokonanie określonego wpisu (np. ostrzeżenia) w księdze wieczystej (prowadzonej dla sąsiedniej nieruchomości) mogłoby okazać się kłopotliwe dla właściciela tamtej nieruchomości – szczególnie w przypadku prób jej sprzedaży. Niestety, świadomość prawna jest tak niska, że sporo osób niemalże wprost „ucieka przed służebnościami”.

Usunięcie linii (być może nawet jakiejś „prowizorki”) wprawdzie można by traktować jako bezprawne naruszenie posiadania (art. 342 i następne K.c.), ale trudno jest wyobrazić sobie możność ponownego zainstalowania takowej linii w ramach prawnie dopuszczalnej samopomocy (art. 343 K.c.). Ponowne przyłączenie (w istocie swej nieformalne) energii przez taką linię prawdopodobnie okazałoby się jeszcze większym wyzwaniem. Wprawdzie ustawodawca przewidział (w art. 344 K.c.) wytoczenie powództwa o przywrócenie naruszonego posiadania, ale – gdyby nawet takie powództwo zostało uwzględnione – wykonanie orzeczenia mogłoby okazać się niewykonalne. Szczególnie w przypadku oponowania przez „zakład energetyczny” (używając popularnego określenia). Nie można przecież wykluczyć zauważenia problemów technicznych, których dotyczą np. przepisy zawarte w art. 7 Prawa energetycznego – artykule dotyczącym przyłączenia do sieci energetycznej (proponuję sytuację zestawić z jego treścią). Warto zwrócić uwagę na jeszcze jeden aspekt. Potencjalni nabywcy nieruchomości (zwłaszcza doświadczeni lub korzystający ze wsparcia fachowego) mogą oczekiwać wskazania umowy („do przepisania”) z „zakładem energetycznym”. Może się więc okazać, że nawet bez realizacji przedmiotowych zapowiedzi przez owego sąsiada „nieformalne przyłącze” (zwłaszcza bez umowy z „zakładem energetycznym”) będzie stanowić utrudnienie w zbyciu nieruchomości, szczególnie za cenę rzeczywiście rynkową.

Wykonanie przyłącza

Oto treść artykułu 7 ustęp 6 Prawa energetycznego: „Budowę i rozbudowę odcinków sieci służących do przyłączenia instalacji należących do podmiotów ubiegających się o przyłączenie do sieci zapewnia przedsiębiorstwo energetyczne, o którym mowa w ust. 1, umożliwiając ich wykonanie zgodnie z zasadami konkurencji także innym przedsiębiorcom zatrudniającym pracowników o odpowiednich kwalifikacjach i doświadczeniu w tym zakresie”. W branży energetycznej szeroko korzysta się z outsourcingu (powierzania podmiotom zewnętrznym różnych zadań). Często wykonawcy są faktycznie zintegrowani z „zakładami energetycznymi”. Dlatego przydać się może orientacja, który z działających na lokalnym rynku wykonawców mógłby podjąć się wykonania prac Pani potrzebnych, zwłaszcza bez zadrażniania relacji z „zakładem energetycznym”. Prawdopodobnie wykonanie „przyłączenia” (czy to samego przyłącza, czy także fragmentu instalacji głównej) do Pani nieruchomości jest zadaniem technicznie niezbyt skomplikowanym – być może jakiś wykonawca znalazłby możliwości podjęcia się tego zadania.