Remont i ocieplenie domu wpisanego do gminnej ewidencji zabytków

Ewidencja zabytków a rejestr zabytków

Na samym początku należy wyjaśnić, iż ewidencja zabytków oraz rejestr zabytków są to dwa różne pojęcia uregulowane w ustawie z dnia 23 lipca 20013 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Rejestr zabytków jest prowadzony przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Wpisu w takim rejestrze dokonuje się na podstawie decyzji wydanej przez wojewódzkiego konserwatora zabytków z urzędu bądź na wniosek właściciela zabytku nieruchomego lub użytkownika wieczystego gruntu, na którym znajduje się zabytek nieruchomy.

Natomiast gminna ewidencja jest spisem obiektów zabytkowych prowadzonych przez gminę. Wpis do niego następuje na podstawie zarządzenia, czyli aktu wewnętrznego prezydenta, burmistrza lub wójta (zależnie od rodzaju gminy), przy czym akt ten – jako że nie jest decyzją administracyjną – nie jest w ogóle doręczany zainteresowanym, w tym właścicielowi nieruchomości. Ustawa nie określa materialnoprawnych podstaw wpisu do ewidencji. Co istotne, wpisu nie dokonuje się w formie decyzji administracyjnej, od której stronie służy odwołanie. Nie oznacza to jednak, że nie można kwestionować wpisu nieruchomości do takiej ewidencji. Zgodnie z art. 22 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami:

„1. Generalny Konserwator Zabytków prowadzi krajową ewidencję zabytków w formie zbioru kart ewidencyjnych zabytków znajdujących się w wojewódzkich ewidencjach zabytków.

2. Wojewódzki konserwator zabytków prowadzi wojewódzką ewidencję zabytków w formie kart ewidencyjnych zabytków znajdujących się na terenie województwa.

3. Włączenie karty ewidencyjnej zabytku ruchomego niewpisanego do rejestru do wojewódzkiej ewidencji zabytków może nastąpić za zgodą właściciela tego zabytku.

4. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) prowadzi gminną ewidencję zabytków w formie zbioru kart adresowych zabytków nieruchomych z terenu gminy.

5. W gminnej ewidencji zabytków powinny być ujęte:

1) zabytki nieruchome wpisane do rejestru;

2) inne zabytki nieruchome znajdujące się w wojewódzkiej ewidencji zabytków;

3) inne zabytki nieruchome wyznaczone przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) w porozumieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

6. Właściwy dyrektor urzędu morskiego prowadzi ewidencję zabytków znajdujących się na polskich obszarach morskich w formie zbioru kart ewidencyjnych”.

Należy zauważyć, iż zarówno w przypadku ewidencji gminnej, jak i rejestru ograniczenia wprowadzone wobec właścicieli takich nieruchomości są podobne – np. konieczność zawiadamiania wojewódzkiego konserwatora zabytków o wszelkich zagrożeniach, niekorzystnych zmianach oraz o zmianie stanu prawnego zabytku ujętego w ewidencji, obowiązek uczestniczenia w kosztach (do 2% kosztów inwestycyjnych) badań archeologicznych prowadzonych na swoim terenie, ponoszenie odpowiedzialności karnej, jeżeli nie zawiadomią o zagrożeniach, niekorzystnych zmianach czy zmianie stanu prawnego.

Poza tym na właścicielu nieruchomości, a więc na Pani, ciąży obowiązek, aby wszelkie czynności opisane w ustawie uzgadniać z konserwatorem. Jeśli nie wyrazi on zgody, pozostaje możliwość zaskarżenia jego postanowienia do organu wyżej instancji, a następnie do sądu administracyjnego. Jego negatywna opinia – jak wydana w trybie współdziałania organu (art. 106 Kodeksu postępowania administracyjnego) – będzie bowiem dla gminy wiążąca (w odniesieniu do decyzji o warunkach zabudowy: wyrok WSA w Krakowie z 7 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 131/13). Można również kwestionować podstawę prawną wpisania domu do gminnej ewidencji zabytków.

Remont domu wpisanego do ewidencji zabytków

Przechodząc jednak do Pani sprawy, wskazuję, że remont obiektu wpisanego do gminnej ewidencji zabytków jest związany z pewnymi obostrzeniami. Postępowanie z takim budynkiem regulują ustawa Prawo budowlane oraz wspomniana wyżej ustawa o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Jeżeli w budynku będącym w gminnej ewidencji zabytków (dalej: GEZ) chcemy przeprowadzić remont, na który w przypadku budynków nieznajdujących się w GEZ nie potrzebujemy pozwolenia na budowę, zgodnie z ustawą Prawo budowlane powinniśmy dokonać tylko zgłoszenia remontu do gminy. Dotyczy to takich prac jak np. wymiana instalacji, wymiana płytek itp. Zgłoszenia dokonuje się na druku dostępnym w urzędzie. Po 14 dniach od zgłoszenia można rozpocząć remont, pod warunkiem, że w tym czasie gmina nie wniesie zastrzeżeń.

Jeżeli z kolei chcemy lub musimy przeprowadzić remont, na który potrzebne jest pozwolenie na budowę, czyli np. remont elewacji, przebudowa, czy przeniesienie otworów okiennych lub drzwiowych, musimy wystąpić o takie pozwolenie. I tu trudność polega na tym, że złożony przez nas wniosek o pozwolenie na budowę zostanie skonsultowany przez gminę z właściwym konserwatorem zabytków. Skutkuje to tym, że ta procedura trwa dłużej niż zwykły czas oczekiwania na pozwolenie na budowę. Poza tym konserwator może mieć inne stanowisko niż inwestor (Pani), co przełoży się na dłuższe uzgodnienia i może zakończyć się koniecznością pójścia na kompromis.

Ocieplenie domu do 12 m wysokości

Jeszcze kilka lat temu docieplanie budynków, których wysokość nie przekraczała 12 m, wymagało zgłoszenia w urzędzie, natomiast w przypadku wyższych budynków konieczne było uzyskanie pozwolenia na budowę. Obecnie nastąpiły pewne zmiany w przepisach. Na mocy obowiązującej ustawy Prawo budowalne nie zawsze trzeba zgłaszać docieplenie domu. Pozwolenie konieczne jest tylko wtedy, gdy wysokość budynku przekracza 25 m. Jeśli jest mniejsza i mieści się w przedziale 12–25 m, wymaga zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Z kolei w przypadku niższych niż 12 m domów nie musimy martwić się żadnymi formalnościami.

Powyższe wynika z art. 30 ust. 1 pkt 2c ustawy Prawo budowlane: „Zgłoszenia organowi administracji architektoniczno-budowlanej wymaga, z zastrzeżeniem art. 30 docieplenie budynków o wysokości powyżej 12 m i nie wyższych niż 25 m” oraz z art. 29 ust. 2 pkt 4 ustawy Prawo budowalne: „pozwolenia na budowę nie wymaga wykonywanie robót budowlanych polegających na dociepleniu budynków o wysokości do 25 m”.

Nadto art. 29 ust. 4 wprost stanowi, że „roboty budowlane, o których mowa w ust. 1 i 2, wykonywane (czyli m.in. te polegające na docieplenie budynków do wysokości 25 m):

1) przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków – wymagają pozwolenia na budowę,

2) na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – wymagają dokonania zgłoszenia, o którym mowa w art. 30 ust. 1 – przy czym do wniosku o pozwolenie na budowę oraz do zgłoszenia należy dołączyć pozwolenie właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków wydane na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami”.

Ewentualne uzyskanie pozwolenia dotyczy zatem tylko nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków, nie zaś gminnej ewidencji zabytków.

Co prawda w myśl art. 39 ust. 3 ustawy Prawo budowlane „Wojewódzki Konserwator Zabytków dysponuje uprawnieniem do wydawania wiążących zaleceń dotyczących planowanych robót budowlanych w stosunku do obiektów nie wpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków” – ale tylko w przypadku robót budowlanych, dla których wymagane jest uzyskanie pozwolenia na budowę.

Na ocieplenie ścian budynku mającego do 12 m wysokości nie jest zaś wymagane ani pozwolenie, ani zgłoszenie.

Nie musi Pani zatem dokonywać nigdzie zgłoszenia owych prac ani także ubiegać się o pozwolenie na budowę, o ile nieruchomość nie przekracza 12 m wysokości.

Brak konieczności uzyskania pozwolenia na ocieplenie budynku

Nie ma obowiązku występowania do konserwatora zabytków o wydanie pozwolenia na wykonanie prac budowlanych (np. dociepleniowych) niewymagających pozwolenia na budowę prowadzonych przy budynku, który nie jest wpisany do rejestru zabytków, a jedynie do gminnej ewidencji zabytków.

Jeśli zatem wykonuje Pani tylko docieplenie, nie zaś remont, to nie musi Pani dokonywać ani zgłoszeń, ani uzyskiwać pozwoleń, o czym świadczą przytoczone wyżej przepisy.

Natomiast nie ma przeszkód, aby powyższe stanowisko skonsultowała Pani w starostwie ową kwestię. Niemniej, literalna wykładnia art. 29 ust. 2 pkt 4 w zw. z art. 29 ust. 4 oraz art. 30 ust. 1 pkt 2c) prowadzi do wniosku, że skoro docieplenie budynków o wysokości do 12 m nie wymaga zgłoszenia, to tym bardziej nie wymaga pozwolenia, a co za tym idzie – nie ma podstaw, aby stosować do niego art. 29 ust 4 ustawy Prawo budowlane.

Niestety praktyka jest taka, że urzędy są różne i niejednokrotnie nie stosują prawa w sposób jednolity. Warto więc spytać w starostwie, jak oni daną kwestię interpretują. Postąpienie bowiem wbrew ww. przepisom stanowi samowolę budowlaną i uznawane za przestępstwo. Decyzję o nim wydaje powiatowy inspektor nadzoru budowlanego. Jej konsekwencje zwykle wiążą się z koniecznością uregulowania opłaty legalizacyjnej.

Ja natomiast wskazuję, że art. 29 ust. 4 mówi o sytuacji, gdy dane prace (dociepleniowe budynków do 25 m) nie wymagają pozwolenia. Natomiast nie można go czytać bez związku z art. 30 ust. 1 pkt 2c, który zwalnia także od zgłoszenia. Tam, gdzie nie jest potrzebne zgłoszenie, tam tym bardziej niepotrzebne jest pozwolenie. Z kolei w myśl art. 29 ust. 4 pkt 1 Prawa budowlanego pozwolenie na budowę jest wymagane w przypadku robót budowalnych przy obiekcie budowlanym wpisanym do rejestru zabytków. W podobny sposób wypowiada się art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Odnośnie ewidencji zabytków wypowiada się art. 39 ust. 3 Prawa budowlanego, w którego myśl w stosunku do obiektów budowlanych oraz obszarów niewpisanych do rejestru zabytków, a ujętych w gminnej ewidencji zabytków, pozwolenie na budowę lub rozbiórkę obiektu budowlanego wydaje organ administracji architektoniczno-budowlanej w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków. Z treści tego przepisu wynika, że odnosi się do rozbiórki oraz robót budowlanych prowadzonych na podstawie pozwolenia na budowę, a nie na podstawie zgłoszenia. Skoro Pani prace nie wymagają ani pozwolenia, ani zgłoszenia, to tym bardziej nie wymagają uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami - Dz.U. 2003 nr 162 poz. 1568
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 7 czerwca 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 131/13