Obowiązki remontowe właściciela budynku i lokatorów

Umowa najmu i obowiązki wynajmującego

Już na wstępie muszę zaznaczyć, że co do zasady ciężko będzie wymóc na PKP jakiekolwiek działania.

Jak określono w art. 659 Kodeksu cywilnego (K.c.): „§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

§ 2. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju”.

Jeżeli chodzi o obowiązki wynajmującego określone one zostały w kilku przepisach. Przede wszystkim artykuł 662 K.c. nakłada na wynajmującego obowiązek wydania rzeczy i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku. Oznacza to, że rzecz ma przez czas trwania umowy najmu posiadać cechy określone wyraźnie w umowie lub konieczne ze względu na cel, w którym ją wynajęto. Dlatego, o ile nie chodzi o drobne nakłady obciążające najemcę, to wynajmujący ma podjąć starania zmierzające do uskutecznienia napraw, które mają na celu utrzymanie rzeczy w stanie przydatnym do umówionego użytku. Wynajmującego obciążają więc wszelkie naprawy konieczne, zgodnie z art. 663 K.c. Dodatkowo, jeżeli chodzi o naprawy konieczne, najemca powinien wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do ich usunięcia, a jeżeli upłynąłby on bezskutecznie, wówczas może najemca dokonać tych napraw na koszt wynajmującego, bez potrzeby uzyskiwania na to wcześniejszej zgody sądu.

Naprawy konieczne a żądanie zwrotu kosztów naprawy

Natomiast Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 28 lutego 1959 r. (4 CR 425/1958; OSP 60/12/326), stwierdził, że niezawiadomienie właściciela rzeczy o potrzebie jej naprawy nie unicestwia uprawnień najemcy do żądania zwrotu kosztów naprawy, lecz jedynie zwalnia właściciela od odpowiedzialności za zwłokę i za szkodę wynikłą z opóźnienia naprawy. Najemca również naraża się na zarzut wynajmującego, że ten wykonałby naprawę taniej lub bardziej celowo.

Wskazuje się również, że gdyby najemca podjął się dokonania napraw obciążających wynajmującego, ale bez wcześniejszego jego zawiadomienia i wyznaczenia terminu, to stosuje się przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia (K. Pietrzykowski w: „Kodeks cywilny. T. II. Komentarz” s. 225; szeroko pogląd ten analizuje wraz z przykładami A. Grzywacz w: A. Grzywacz, M. Porzycki, M. Rusinek „Najem lokalu użytkowego”, Warszawa 2004 r. 65)

Najemca, który dokonał – przed zbyciem przez wynajmującego przedmiotu najmu – koniecznych napraw (art. 663 Kodeksu cywilnego) lub innych napraw obciążających wynajmującego, nie może roszczeń z tego tytułu dochodzić od nabywcy. To samo dotyczy roszczeń odszkodowawczych najemcy za czas przed zbyciem. Nie przechodzą także na nabywcę roszczenia odszkodowawcze zbywcy do najemcy (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 5 czerwca 1986 r.; IV CR 137/1986; OSNC 1987/9/142).

Najemca, który dokonał na podstawie art. 663 Kodeksu cywilnego koniecznych napraw lokalu na koszt wynajmującemu, może potrącić swoją wierzytelność z tytułu tych napraw z wierzytelnością wynajmującego z tytułu czynszu (uchwała Sądu Najwyższego z dnia 19 marca 1975 r.; III CZP 13/1975; OSNC 1976/2/25 z glosą Z. Radwańskiego OSP 1975/12/265).

Warto w tym miejscu wskazać, że jeżeli w czasie najmu rzecz uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Obowiązki wynajmującego lokale mieszkalne

Jeżeli chodzi o obowiązki wynajmującego lokale mieszkalne, do których mają zastosowanie przepisy ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266; dalej jako „u.o.l.”), należy odwołać się do art. 6a u.o.l., który wprowadziła nowelizacja u.o.l. (przepis ten jest odpowiednikiem art. 9 ust. 1-3 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych; j.t. Dz. U. 1998 r. Nr 120 poz. 787; dalej jako „u.n.l.m.”), gdzie w ust. 1 scharakteryzowane zostały ogólne obowiązki wynajmującego, skonkretyzowane przez przykładowe wymienienie ich w ust. 3. Ponieważ ustawodawca w tym przypadku ograniczył się jedynie do przykładowego wskazania, jakie obowiązki obciążają wynajmującego, a gdy chodzi o najemcę obowiązki jego w zakresie naprawy i konserwacji ujął w sposób wyczerpujący, wobec tego, o ile powstaje wątpliwość, kogo obciąża naprawa czy konserwacja konkretnego elementu (instalacji), przyjąć należy, że obciąża ona wynajmującego, a nie najemcę (oczywiście w sytuacji, gdy nie została wymieniona w art. 6b ust. 2 u.o.l.).

Zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266) wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem. Do jego obowiązków należy m.in. dokonywanie napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami.

Do czego jest zobowiązany najemca?

Tymczasem najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku. Obciąża go także naprawa i konserwacja podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą, przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności.

Są to jednak regulacje dyspozytywne, które będą mieć zastosowanie, gdy strony nie umówią się inaczej. Zgodnie z art. 6f ustawy w umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie te prawa i obowiązki.

Zgodnie z art. 6b:

„1. Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

2. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.”

Tak wygląda kwestia remontów w najętym mieszkaniu.

Co do zasady naprawy o charakterze ogólnobudynkowym powinny obciążać wynajmującego.

Jeśli budynek wymaga napraw, zobowiązany do ich przeprowadzenia jest właściciel – PKP.

Odpowiedzialność kontraktowa i deliktowa

W związku z posiadaniem budynku lub zarządzaniem nim mamy do czynienia z odpowiedzialnością kontraktową i deliktową. W pierwszym wypadku wynika ona z zawartych umów. Odpowiedzialność deliktowa zachodzi zarówno w związku z zachowaniem się osób, jak i jest niezależna od aktywności ludzi.

Odpowiedzialność kontraktowa zachodzi tylko między właścicielem nieruchomości (zarządcą) z jednej strony, a jego kontrahentem – najemcą, o ile są stronami określonego, istniejącego i ważnego stosunku zobowiązaniowego. Ważny jest on wówczas, gdy został ważnie dokonany, czyli w szczególności przez organ właściciela lub osobę do tego upoważnioną, np. zarządcę, czy samego właściciela.

Właściciel, w razie niewykonania zobowiązania, jest zobowiązany do naprawienia wynikłej stąd szkody, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności (zobacz art. 471 Kodeksu cywilnego). Choć Kodeks cywilny posłużył się określeniem negatywnym, to bardziej obrazowe będzie doprecyzowanie, że podstawową okolicznością, za którą dłużnik ponosi odpowiedzialność, jest niezachowanie należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania. Umowa może w najróżniejszy sposób określać, co będzie nienależytym wykonaniem zobowiązania i za jakie okoliczności dłużnik nie ponosi odpowiedzialności.

W przypadku właścicieli nieruchomości owym niewykonaniem zobowiązania najczęściej będzie po prostu niewydanie lokalu czy niewyremontowanie go w stopniu takim, jaki wynika z umowy. W przypadku lokali mieszkalnych, jeśli strony nie określiły tego same, zastosowanie mają w tym względzie odpowiednie przepisy (zobacz art. 6a pkt 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, j.t. Dz. U. 2005 r. Nr 31 poz. 266).

Delikt cywilny w stosunkach najemca – właściciel nieruchomości może wynikać zarówno z niewykonania umowy, jak i może być od niej niezależny. W pierwszej sytuacji warto zwrócić uwagę, że samo niewykonanie umowy nie jest jeszcze czynem niedozwolonym, który rodziłby obowiązek naprawienia wynikłej z tego szkody. Istotne jest jednak również zachowanie kontrahenta w momencie zawierania umowy (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 2 czerwca 2004 r.; IV CK 400/2003; Rzeczpospolita 2004/132 s. C2).

Odpowiedzialność wynajmującego za niezapewnienie bezpieczeństwa dla najemcy

W orzecznictwie zwraca się uwagę, że wydanie przez wynajmującego przedmiotu najmu w stanie stwarzającym niebezpieczeństwo dla najemcy lub innych osób upoważnionych (zaproszonych) przez najemcę do pobytu w wynajętym lokalu, uzasadnia odpowiedzialność wynajmującego za niezapewnienie bezpieczeństwa tym osobom (zobacz wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach, z dnia 7 października 1992 r.; I ACr 498/1992; OSAiSN 1993/6 poz. 38 s. 30).

Warto zwrócić uwagę, że jeśli najemca zdaje sobie sprawę z zagrożeń, które stwarza nieruchomość, a pomimo tego ją eksploatuje, to wówczas może być solidarnie z właścicielem odpowiedzialny za szkodę. Sąd Najwyższy podkreślił, że obowiązek osoby prowadzącej zakład gastronomiczny nienarażania klientów na utratę zdrowia lub życia może wynikać nie tylko z ustawy, ale również z poczucia rozsądku, popartego zasadami doświadczenia życiowego, które nakazują unikać zbędnego ryzyka oraz podejmować czynności zapobiegające możliwości powstania zagrożenia dla życia lub zdrowia człowieka (zobacz wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 2 grudnia 2003 r.; III CK 430/2003).

Dotyczy to remontów. Jednak w przypadku oporu PKP konieczna jest sprawa sądowa.

Jeśli chodzi o ogrodzenie, nie ma w zasadzie możliwości zmuszenia PKP do ogrodzenia nieruchomości. Przepisy w zakresie najmu odnoszą się do budynku, tylko lokale są przedmiotem najmu, jeśli zaś zajmowane są miejsca będące w dyspozycji lokatorów na podstawie najmu, a wykorzystywane przez innych – mamy tu do czynienia z naruszeniem przepisów. Jeśli chodzi o parkowanie na terenie należącym do PKP, tylko oni mogą tu interweniować.

Tak jak napisałam wcześniej – albo zgoda PKP, albo proces sądowy o niewywiązanie się z umowy, tj. udostępnienie lokalu nienadającego się do mieszkania.