Obowiązki pośrednika nieruchomości

Ustawowe obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami

Ustawowe obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami określa ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (w skrócie: U.g.n.). Zawarte w niej regulacje mają na celu zapewnienie dobrej jakości świadczenia usług pośrednictwa oraz zwiększenie bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.

Do obowiązków pośrednika nieruchomości należy przede wszystkim zawieranie i wykonywanie umów pośrednictwa według reguł sprecyzowanych w ustawie. Zgodnie z ustawą wszelkie czynności są wykonywane w oparciu o postanowienia umowy pośrednictwa zawartej z zamawiającym w formie pisemnej. Każda inna forma zawarcia umowy (np. poprzez e-mail czy fax) narusza przepisy.

Zgodnie z art. 180 U.g.n.:

„1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części;

4) innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

1a. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

2. Pośrednik wykonuje czynności, o których mowa w ust. 1, osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

3. Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

3a. Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika w obrocie nieruchomościami lub podmiotu prowadzącego działalność, o której mowa w art. 179 ust. 3. Przepis art. 550 Kodeksu cywilnego stosuje się odpowiednio”.

Ustęp 4 tego artykułu stanowi, że przez umowę pośrednictwa pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów wymienionych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi w obrocie nieruchomościami lub podmiotowi.

Sposób ustalenia wysokości wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. 

Następnie według art. 181 U.g.n.:

„1. Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności”. 

Standardy zawodowe ustalają organizacje zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami w uzgodnieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Komunikat o uzgodnieniu standardów zawodowych zamieszcza się w dzienniku urzędowym ministra właściwego do spraw budownictwa, lokalnego planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa.

Jak wynika z przytoczonych regulacji, do obowiązków pośrednika nieruchomości należą czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 ust. 1a, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Pośrednik jest także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Oprócz konieczności przestrzegania przepisów prawa, pośrednik jest ponadto zobowiązany (także z mocy ustawy) do przestrzegania zasad etyki zawodu oraz standardów, czyli reguł postępowania stworzonych wspólnie przez członków korporacji zawodowej, określających, jakie działania pośrednika są uznane za poprawne.

Należy zaznaczyć, że pośrednik w obrocie nieruchomościami nie wypełniając właściwie swoich obowiązków zawodowych, podlega odpowiedzialności zawodowej. Wobec pośrednika mogą zastać orzeczone kary dyscyplinarne takie jak: upomnienie, nagana, zawieszenie licencji zawodowej na okres od trzech miesięcy do roku, pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie trzech lat od dnia jej pozbawienia.

Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych, skazania za przestępstwo przeciwko mieniu, dokumentom, przestępstwa gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów, znaków urzędowych, za składanie fałszywych zeznań oraz za przestępstwa skarbowe. Także w przypadku wydania sądowego zakazu wykonywania zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz sądowego zakazu prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa.

Skargę na pośrednika nieruchomości składa się do Ministra Infrastruktury, który następnie przekazuje sprawę Komisji Odpowiedzialności Zawodowej w celu przeprowadzenia postępowania wyjaśniającego.

Postępowanie to ma charakter odpowiedzialności zawodowej i nie ma żadnego wpływu na Pańską sytuację finansową i ewentualne odszkodowanie.

„Kodeks etyki i standardy zawodowe pośredników w obrocie nieruchomościami” opracowane przez Polską Federację Pośredników w Obrocie Nieruchomościami w 1996 r. są regułami wypracowanymi przez grupę zawodową. Nakazują one uczciwe traktowanie wszystkich stron transakcji, za niedopuszczalne zaś uznają praktyki polegające na umyślnym wprowadzaniu w błąd klientów co do warunków i wartości rynkowej nieruchomości. Określają zasady współpracy z innymi pośrednikami i eliminowanie niedopuszczalnych praktyk.

Standardy zawodowe pośrednika nieruchomości

Standardy zawodowe zostały podzielone na poszczególne działy: „Zasady etyki zawodowej”, „Rzetelność zawodowa” „Kompetencja i profesjonalizm” oraz „Tajemnica zawodowa”. Według nich pośrednik powinien w szczególności:

1. postępować w taki sposób, aby chronić interesy osób, na rzecz których wykonuje czynności pośrednictwa (z uwzględnieniem zasady równego i uczciwego traktowania wszystkich stron transakcji);
2. przestrzegać przepisów prawa;
3. dokładać szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności zawodowych;
4. odmówić wykonania czynności, która pozostawałaby w sprzeczności z regułami wykonywania zawodu;
5. kierować się aktualnymi tendencjami rynkowymi;
6. nie podejmować się wykonywania czynności, które leżą poza jego wiedzą i doświadczeniem zawodowym.

Proszę zauważyć, że rola pośrednika polega na gromadzeniu i udzielaniu informacji potrzebnych do zawarcia przez inne osoby umów wymienionych w art. 180 ust. 1 U.g.n. w zakresie warunków ekonomiczno-rynkowych i sposobu realizacji zamówionej usługi, podejmowaniu czynności zmierzających do wyszukania kontrahenta, kojarzeniu stron, aranżowaniu oględzin nieruchomości oraz na życzenie klienta, na udziale w negocjacjach, pomocy przy finalizacji transakcji poprzez podjęcie czynności organizacyjnych, chyba że umowa stanowi inaczej.

Ogłoszenie, druk, pisemna czy ustna informacja udzielona przez pośrednika powinna być zgodna ze znanym mu stanem faktycznym i prawnym. Pośrednik nie może składać zamawiającemu nieprawdziwych oświadczeń dotyczących możliwej ceny sprzedaży lub czynszu najmu nieruchomości.

Odpowiedzialność zawodowa pośrednika nieruchomości

Jeżeli chodzi o zasady wykonywania zawodu i w związku z tym odpowiedzialności zawodowej, z udzielonych przez Pana informacji wynika, że pośrednik złamał wiele zasad etyki, pozostaje kwestia udowodnienia zarzucanych czynów.

Z Pańskiej relacji wynika, że pośrednik poinformował Pana o zwolnieniu z podatku od czynności cywilnoprawnych, co okazało się nieprawdą. Ponadto nie zadbał o protokół zdawczo-odbiorczy liczników za media, nie sprawdził stanu zadłużenia lokalu w spółdzielni, nie zorganizował przekazania kluczy oraz wprowadził Pana w błąd w kwestii wysokości czynszu oraz zastosowania – a raczej na bezużyteczności – baterii solarnych zamontowanych na budynku, co także wpływało na wysokość czynszu.

W efekcie tego usługa pośrednictwa została wykonana na bardzo niskim poziomie i dotknięta była szeregiem uchybień.

Dla odpowiedzialności zawodowej pośrednika, wskutek powyższych uchybień, moim zdaniem nie mają wpływu postanowienia zawartej umowy pośrednictwa. Takie informacje jak wysokość czynszu czy też stan zadłużenia lokalu wpływają bowiem na decyzję zakupu lokalu. Brak zaś wiedzy odnośnie do zapłaty podatku także obciąża pośrednika, jednak w tym zakresie będzie on mógł się ekskulpować twierdząc, że został wprowadzony w błąd przez sprzedawcę.

Pośrednik będzie z pewnością stał na stanowisku, że zawarta umowa pośrednictwa została wykonana prawidłowo: jego działania doprowadziły do zawarcia przez Pana zarówno umowy przedwstępnej, jak i umowy sprzedaży lokalu będącego przedmiotem pośrednictwa. Pośrednicy uważają, że podstawowym obowiązkiem pośrednika nieruchomości jest poszukiwanie ofert i kojarzenie stron, a dalej idące obowiązki względem klienta muszą wynikać z treści umowy pośrednictwa. W umowie pośrednictwa zawartej przez pośrednika z Panem nie ma takich postanowień. 

Powyższe obowiązki jednak nie muszą wynikać bezpośrednio z umowy, gdyż pośrednik nie działał ze szczególną starannością, do której jest zobowiązany przepisem art. 181 ust. 1 U.g.n., ani też nie kierował się zasadą ochrony interesu osób, na rzecz których wykonuje usługę pośrednictwa.

Zobowiązania wynikające z umowy pośrednictwa w kupnie nieruchomości

W umowie pośrednictwa, którą Pan zawarł, znajduje się zobowiązanie do wyszukania właściwej oferty, ustalenia jej stanu prawnego i ewentualnych obciążeń na rzecz osób trzecich, dostarczenia notariuszowi zebranych przez pośrednika właściwych dokumentów oraz powiadomienia o terminie umowy sprzedaży. Tak sformułowane zobowiązania względem Pana obligują pośrednika do dokonania ustaleń na temat stanu zadłużenia ciążącym na sprzedawanym prawie, zobowiązań względem spółdzielni mających bezpośredni wpływ na wysokość kosztów związanych z zakupem mieszkania.

Wprawdzie ustawodawca nie wylicza ani nie określa czynności pośrednictwa, podkreśla jednak, że polega ono na „zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów”. Wybór podejmowanych czynności pozostawia więc pośrednikowi. W opisanym przez Pana przypadku pośrednik zbyt radykalnie zawęził je jedynie do skojarzenia stron. Klienci tymczasem oczekują od pośrednika bezpiecznego przeprowadzenia całej transakcji.

Odpowiedzialność cywilna za nienależyte wykonanie zobowiązania przez pośrednika nieruchomości

Powyższa sprawa dotyczy odpowiedzialności zawodowej, która powinna zostać wszczęta wskutek Pańskiej skargi. Co do odpowiedzialności cywilnej (odszkodowawczej) za nienależyte wykonanie zobowiązania, jest to sprawa o wiele trudniejsza.

Trzeba przede wszystkim przed sądem wykazać szkodę i jej wysokość, nienależyte wykonanie zobowiązania oraz związek między nienależytym wykonaniem zobowiązania a wynikłą stąd szkodą. Za szkodę można uznać ewentualnie kwotę zaległości w spółdzielni, bardzo trudno byłoby uznać za szkodę wprowadzenie w błąd dotyczące podatku, chyba że dysponuje Pan zapewnieniami pośrednika na piśmie.

Udowodnienie nienależytego wykonania zobowiązania może stanowić problem, gdyż tak naprawdę do wykonania umowy doszło (sprzedaż mieszkania), jednak bez zachowania należytej staranności. Sąd nie będzie się opierał na kodeksie etyki, a jedynie na powszechnie obowiązujących przepisach prawa. Istnieje duże zagrożenie, że sąd uzna, iż umowa była należycie wykonana, a brak innych postanowień zawartych w umowie zwalniał pośrednika od wykonania czynności, których Pan wymagał.

Ustawodawca określa czynności, których zawodowe wykonywanie stanowi pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Są to pewne czynności celowe, zmierzające do zawarcia przez inne osoby (klientów pośrednika) umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia spółdzielczych ograniczonych praw rzeczowych, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub jej części, wreszcie dokonanie innych transakcji, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części. 

Pośrednik sam nie zawiera tych umów w imieniu klienta, lecz tylko doprowadza do ich zawarcia. Można zatem uznać, że w zakresie działania pośrednika leżą oferowanie nieruchomości klienta do sprzedaży i znajdowanie nabywców albo poszukiwanie nieruchomości dla określonych nabywców, negocjowanie warunków zakupu lub zamiany nieruchomości, pozyskiwanie kandydatów na najemców, oferowanie nieruchomości lub lokali do wynajmu albo dzierżawy lub oferowanie lokali spółdzielczych i znajdowanie nabywców na spółdzielcze ograniczone prawa rzeczowe.

Działania wchodzące w zakres tych czynności, które zmierzają do osiągnięcia jednego z celów wymienionych powyżej, mogą być różne. Chodzić tu może zarówno o dokonywanie czynności faktycznych (takich jak wskazywanie zamawiającemu ewentualnych przyszłych kontrahentów, udostępnianie do oględzin nieruchomości, których umowy te mają dotyczyć, czy doradztwo odnoszące się do tego, jaką umowę w przyszłości należałoby zawrzeć), jak i o dokonywanie czynności prawnych. Do tych ostatnich mogą należeć zawieranie w imieniu zamawiającego umowy przedwstępnej z jego kontrahentem bądź składanie stosownej oferty przyszłemu kontrahentowi.

Nie będzie jednak czynnością zmierzającą do zawarcia którejkolwiek z umów wymienionych w tym przepisie czynność polegająca na uporządkowaniu stanu geodezyjnego i prawnego nieruchomości. Nawet wówczas, gdyby w jej wyniku mogła nastąpić w przyszłości sprzedaż nieruchomości, nie jest to czynność zmierzająca bezpośrednio do jej zbycia. W związku z tym doradztwo prawne, podatkowe i geodezyjne, wykonywanie usług z zakresu ustalania stanów prawnych nieruchomości oraz ich rozgraniczania nie jest wykonywaniem czynności z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami (por. wyrok NSA z 27 lutego 2002 r., I SA 1896/00, Lex nr 81675). Oczywiście nic nie stoi na przeszkodzie, aby pośrednik podejmował się także tego rodzaju usług, jeżeli ma niezbędną wiedzę i ewentualne uprawnienia do ich wykonywania.

Powstaje zatem problem oceny charakteru prawnego umowy pośrednictwa. Niewątpliwie należy się zgodzić ze stanowiskiem, że jest to umowa o świadczenie usług, co jednak nie przesądza o tym, jaka to jest umowa z cywilistycznego punktu widzenia. Umowa pośrednictwa jest umową o świadczenie usług, wszelkie bowiem zabiegi pośrednika w celu skojarzenia przyszłych stron umowy mieszczą się w pojęciu usługi, i to zarówno w szerszym znaczeniu – jako wszelkiej czynności spełnianej dla innej osoby – jak i w ujęciu węższym (por. L. Ogiegło, Usługi jako przedmiot stosunków obligacyjnych, Katowice 1989, s. 185 i n.), wyłączającym z tego pojęcia te czynności, dla których dopiero skutek ma znaczenie, czyli stanowiące przedmiot umów rezultatu.

Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stanowi niewątpliwie nowy typ umowy nazwanej. Ratio legis (łac. uzasadnienie ustawy) ustawowego uregulowania tej umowy stanowi konieczność ochrony strony słabszej, jaką jest klient pośrednika, i nie ma żadnego znaczenia, czy dokonuje on czynności dla swego klienta jednorazowo, czy też wielokrotnie. Treść tej czynności prawnej jest taka sama, a treść umowy zlecenia zupełnie inna (por. S. Kalus, Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Warszawa 2009, s. 156). 

Czy umowa pośrednictwa jest umową-zleceniem?

Nie jest możliwe identyfikowanie umowy pośrednictwa z umową-zleceniem, choć taki pogląd wyraził Sąd Najwyższy (por. wyrok SN z 10 czerwca 2003 r., I CKN 414/01, LexPolonica nr 365454, OSNC 2004, nr 9, poz. 139).

Umowę pośrednictwa w obrocie nieruchomościami należy więc uznać za nowy typ umowy nazwanej, wykazujący pewne podobieństwa do umowy-zlecenia, ale samodzielnie uregulowany w ustawie. Jest to umowa starannego działania, należy się jednak zgodzić ze stanowiskiem wyrażonym w wyroku Sądu Najwyższego z 29 kwietnia 2010 r. (IV CSK 464/09; LexPolonica nr 3027545), że w ramach zasady autonomii woli stron mogą one ją przekształcić w umowę rezultatu, analogicznie do umowy agencyjnej, z którą umowa pośrednictwa wykazuje wiele podobieństw (por. też S. Kalus, Pozycja prawna uczestników rynku nieruchomości, Warszawa 2009, s. 155). 

Jest ona określana jako umowa wzajemna, pośrednik bowiem zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów określonych w ust. 1, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi albo przedsiębiorcy zatrudniającemu pośrednika odpowiedniego wynagrodzenia. 

W Pańskim przypadku niemożliwe będzie skuteczne pozbawienie przed sądem prowizji, gdyż co do charakteru prawnego tego wynagrodzenia, Sąd Apelacyjny w Gdańsku (wyrok z 30 kwietnia 2009 r., I ACa 249/09, LexPolonica nr 2353450, „Rejent” 2010, nr 5, s. 149) wyraził pogląd, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności, przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa natomiast na pośredniku.

Jak wynika z tezy wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 30 stycznia 2008 r. (I ACa 1040/07, LEX 466431), wzorzec staranności pośrednika w obrocie nieruchomościami dotyczy zwiększonego oczekiwania co do umiejętności i wiedzy oraz rzetelności, zapobiegliwości i zdolności przewidywania, a także znajomości prawa oraz następstw wynikających z prowadzonej działalności.

Orzecznictwo sądowe zawiera wskazania odnoszące się do staranności wymaganej od pośrednika. Wypada tutaj zacytować orzeczenie, w którym wyrażono jakże trafny pogląd, że realizując postanowienia umowy pośrednictwa, pośrednik powinien uzyskać jak najpełniejszą informację o przedmiocie umowy oraz informować na bieżąco klientów o wiedzy uzyskanej w tym przedmiocie. Powinien on także znać wymagania klientów co do oczekiwanej przez nich transakcji i w miarę możliwości służyć im doradztwem oraz zabezpieczać ich interesy. Na przykład powinien on zasugerować uczestnictwo w negocjacjach ze sprzedającym czy celowość sporządzenia protokołu zdawczo-odbiorczego przedmiotu transakcji, przewidując, że w przyszłości mogą wyniknąć problemy związane z ustaleniem zakresu przedmiotu umowy czy z wzajemnymi rozliczeniami stron umowy (por. wyrok WSA w Warszawie z 13 sierpnia 2009 r., I SA/Wa 755/09, Legalis).

Z innego orzeczenia wynika, że pośrednik powinien zadbać o to, aby unikać nieporozumień co do warunków, jakim powinien odpowiadać – zgodnie z życzeniem klienta – przedmiot umowy. Istotnie, wielu problemów co do właściwego wykonania zobowiązania przez pośrednika można byłoby uniknąć, gdyby pośrednik zadbał chociaż o sporządzenie protokołu uzgodnień między klientem a kontrahentem. Jeśli nawet klient nie domagałby się sporządzenia takiego protokołu, to pośrednik powinien go przynajmniej pouczyć, jakie skutki może wywołać brak uzgodnień na piśmie co do szczegółów transakcji. Zaniechanie pośrednika w tym względzie stanowi wykonanie usługi z naruszeniem szczególnej staranności, właściwej dla zawodowego charakteru czynności pośrednika w obrocie nieruchomościami (wyrok NSA z 4 czerwca 2009 r., II GSK 1018/08, Legalis).

Jeżeli więc przekona Pan sąd, że oświadczenie o podatku było rzeczywiście dokonane oraz że niesprawdzenie lokalu jest rażącym brakiem należytej staranności pośrednika, to oczywiście stosowne odszkodowanie będzie się Panu należało.