Obowiązki uprawnionego do służebnej drogi

Służebność gruntowa

Na ogół korzystanie z dróg wewnętrznych skłania do zaakcentowania znaczenia przepisów Kodeksu cywilnego (K.c.). One są ważne w opisanej przez Panią sytuacji, ale trzeba brać pod uwagę przepisy także innych aktów normatywnych – takie akty są teraz szeroko dostępne np. przy pomocy sejmowej bazy danych. Jedną z takich ustaw jest ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Przepisy wprowadzające kodeks cywilny. Drugą zaś ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne (która weszła w życie dnia 1 stycznia 2018 r.).

Ustanowienie przez ponad 110 laty wspomnianego uprawnienia dla (prawdopodobnie każdorazowego) właściciela tamtej nieruchomości (art. 46 K.c.) można uznać za sytuację odpowiadającą służebności gruntowej w rozumieniu K.c. (art. 285 i następne K.c.). To stwierdzenie bazuje na utrzymaniu wcześniej (przed wejściem w życie K.c.) występujących praw rzeczowych (art. XXXVII Przepisów wprowadzających K.c.) oraz na treści art. XXXVIII Przepisów wprowadzających K.c.: „Treść praw rzeczowych istniejących w chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego, jak również przeniesienie, obciążenie, zmiana treści lub pierwszeństwa oraz zniesienie takich praw podlega od chwili wejścia w życie kodeksu cywilnego przepisom tego kodeksu, o ile przepisy poniższe nie stanowią inaczej”. Chodzi (zwłaszcza w przypadku ewentualnego sporu między Panią a ową sąsiadką) o unikanie nieporozumień. Błędne byłoby zarówno negowanie uprawnienia do korzystania (w sposób właściwy!) z Pani nieruchomości (jako nieruchomości obciążonej, w rozumieniu art. 285 i następnych K.c.), ale także błędne byłoby twierdzenie, jakoby K.c. nie miał zastosowania, bo odnośne uprawnienie zostało ustanowione na podstawie przepisów obowiązujących dawniej – w państwach, których dotyczyły fundamentalne zmiany ustrojowe sprzed około 100 lat. Chodzi o służebność gruntową, być może o służebność drogi koniecznej (art. 145 K.c.).

Teraz wypada zacytować art. 285 K.c., mający odpowiednie zastosowanie także w przypadku służebności drogi koniecznej:

„§ 1. Nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa).

§ 2. Służebność gruntowa może mieć jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części.”

Ograniczenia prawa własności

Wielu ludzi błędnie przyjmuje, jakoby uprawnienia właścicielskie (określone w art. 140 K.c.) były nieograniczone; są faktycznie wyznawcami (niekiedy fanatycznymi) „świętej własności” – z fanatykami zaś rozmawia się trudno (o ile w ogóle możliwa jest merytoryczna rozmowa). Niezależnie jednak od poglądów, a zwłaszcza przesądów, niewątpliwie ustawodawca wskazuje kryteria ograniczenia własności – wśród nich są: zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa; kryteria te wskazano w art. 140 K.c., a więc chodzi o coś więcej niż możność ewentualnej obrony przed nadużyciem prawa podmiotowego, np. na podstawie art. 5 K.c. (o którym proszę jednak pamiętać, szczególnie na wypadek sporu prawnego z sąsiadką).

Ograniczenia w korzystaniu z rzeczy cudzej

Skoro są ograniczenia z rzeczy własnej (np. z własnej nieruchomości), to tym bardziej trzeba się liczyć z ograniczeniami w korzystaniu z rzeczy cudzej, np. wykonując służebność gruntową. Rozsądna argumentacja (i to nawet bez wątpienia prawna) może nie docierać do kogoś, więc być może z tych względów ustawodawca postawił kropkę nad „i” w artykule 287 K.c., który brzmi: „Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według zasad współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych”. Jak widzimy, wykonywanie służebności podlega ograniczeniom. Dodajmy do tego także treść art. 289 K.c.:

„§ 1. W braku odmiennej umowy obowiązek utrzymywania urządzeń potrzebnych do wykonywania służebności gruntowej obciąża właściciela nieruchomości władnącej.

§ 2. Jeżeli obowiązek utrzymywania takich urządzeń został włożony na właściciela nieruchomości obciążonej, właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku. Odpowiedzialność osobista współwłaścicieli jest solidarna.”

Obowiązek utrzymywania służebności drogowej

Jeżeli właściciel nieruchomości obciążonej – w przedstawionej sytuacji Pani – korzysta z tej samej drogi wewnętrznej, która służy do wykonywania służebności (np. służebności gruntowej), to dochodzi do nieporozumień lub do wykorzystywania jednej osoby (strony) przez inną – dość częstego w realiach polskich (bo niewielu ludzi potrafi i chce merytorycznie bronić swych uprawnień w sposób stateczny). Z opisu wynika, że Pani do tej pory najwyżej symbolicznie korzystała z art. 289 K.c. Przesadą (z uwagi na używanie także przez Panią tej samej drogi wewnętrznej) byłoby żądanie, aby wyłącznie właścicielka nieruchomości władnącej ponosiła koszty związane z odnośną drogą wewnętrzną. To jednak trzeba dobrze rozumieć – także w przypadku (dość prawdopodobnego) nieodpłatnego przysługiwania służebności gruntowej. Wiele zagadnień (zwłaszcza dotyczących nieruchomości) jest przez prawo w Polsce obowiązujące regulowane marnie – niestety, ten faktycznie opłakany stan rzeczy może trwać jeszcze długo. Wobec tego bardzo wiele osób albo rezygnuje z ochrony swych uprawnień, albo dochodzi ich nieprawidłowo.

Zawezwanie właściciela nieruchomości władnącej do próby ugodowej

Daleki jestem od namawiania Pani do tradycyjnego „sądzenia się”. Proszę jednak rozważyć zawezwanie właścicieli nieruchomości władnącej do próby ugodowej (przed sądem rejonowym); takie wezwanie jest objęte niską opłatą sądową. Do zawarcia ugody (art. 917 K.c. i art. 918 K.c.) mógłby przyczynić się sędzia, kierujący sądowym posiedzeniem pojednawczym – od art. 184 do art. 186 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.). Dwa szczególnie ważne zagadnienia wymagają uregulowania: koszty związane ze wspólnie używaną przez Panie drogą wewnętrzną oraz refundowanie na Pani rzecz stosownej kwoty „kosztów podatkowych” (np.: podatku od nieruchomości lub podatku rolnego). Poza tym służebność gruntowa powinna zostać wpisana do ksiąg wieczystych prowadzonych dla odnośnych nieruchomości – władnącej oraz obciążonej (w dziale III tejże księgi wieczystej).

Szkoda i powództwo odszkodowawczej

Właścicielka nieruchomości władnącej prawdopodobnie ostrożniej podchodziłaby do korzystania z drogi wewnętrznej, gdyby ona tę drogę częściowo utrzymywała. Gdyby doszło do prób wjazdu faktycznych niszczycieli, to należałoby dokumentować zdarzenia (film, zdjęcia) oraz informować sprawców (kierowców oraz właścicieli pojazdów) o możliwości wytoczenia im powództw odszkodowawczych (art. 415 i następne K.c.) z powodu wywołania szkód na Pani nieruchomości (i to na sfinansowanej przez Panią drodze wewnętrznej). Od razu należałoby powiadomić o zdarzeniu policję – by sami zdecydowali o ewentualnym wysłaniu patrolu (niestety, niekiedy zbyt ochoczo są nakładane mandaty „za bezzasadne wezwanie patrolu”, więc trzeba dać policjantom szansę na zdecydowanie o interwencji).

Nasypanie dużej ilości ziemi może zmienić stosunki wodne. Proszę sytuację zestawić z art. 234 i art. 235 Prawa wodnego. Być może zasadne okaże się pisemne (w sposób umożliwiający udowodnienie skierowania pisma) powiadomienie o problemie: władz danej gminy oraz powiatowych inspektorów: nadzoru budowlanego i ochrony środowiska (niekiedy nawozi się nie ziemię, ale różne śmieci).