Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego

Definicja lokatora

Przystępując do odpowiedzi na pytanie, w pierwszej kolejności przedstawię właściwe regulacje ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 z późn. zm.; w skrócie „ustawa”), które mogą znaleźć zastosowanie w okolicznościach danego przypadku.

Wspomniana powyżej ustawa w art. 2 ust. 1 pkt 1 zdefiniowała, jak należy rozumieć używane w treści ustawy pojęcie lokatora. Ustawa podaje, iż przez lokatora należy rozumieć „najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”.

Stosownie zaś do art. 11 ust. 1 ustawy: „Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia”.

Na szczególną uwagę w zaistniałej sytuacji zasługuje art. 11 ust. 2 pkt 4 ustawy, zgodnie z którym „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4”.

Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego

Ustawodawca w art. 11 ust. 6 ustawy przewidział, iż „w wypadku określonym w ust. 2 pkt 4 lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku, z zastrzeżeniem art. 32”.

Stosownie zaś do wspomnianego powyżej art. 32 ustawy „w razie wypowiedzenia najmu, na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 4, najemcy opłacającemu w dniu poprzedzającym dzień wejścia w życie ustawy czynsz regulowany, obowiązek zapewnienia temu najemcy lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa, do dnia 31 grudnia 2015 r., na właściwej gminie”.

Z analizy powyższych przepisów wynika, że w przypadku konieczności rozbiórki budynku, o której Pani wspomniała, gmina zobowiązana jest do zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki.

Definicja lokalu zamiennego

Definicja lokalu zamiennego została uregulowana w art. 2 ust. 1 pkt 6 ustawy, zgodnie z którym przez użyte w treści ustawy pojęcie lokalu zamiennego należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m² powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego – 20 m² tej powierzchni.

Mając na uwadze dotychczasowe rozważania, należy zauważyć, iż w przypadku konieczności rozbiórki budynku, w którym dotychczas Pani mieszkała, gmina jest uprawniona do wypowiedzenia umowy najmu, a ponadto do dostarczenia Pani, mężowi i pełnoletniej córce lokalu zamiennego.

Wynajęcie lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy

Odnosząc się do możliwości ewentualnego wynajęcia lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, chciałbym w pierwszej kolejności wyjaśnić, iż zgodnie z art. 21 ust. 3 ustawy rada gminy uchwala zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, które powinny określać w szczególności:

1. wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą oddanie w najem lub w podnajem lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego oraz wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą zastosowanie obniżek czynszu;
2. warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy;
3. kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy najmu lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego;
4. warunki dokonywania zamiany lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz zamiany pomiędzy najemcami lokali należących do tego zasobu a osobami zajmującymi lokale w innych zasobach;
5. tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali zawierany na czas nieoznaczony i o najem lokali socjalnych oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej;
6. zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy;
7. kryteria oddawania w najem lokali o powierzchni użytkowej przekraczającej 80 m².

Zasady wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Wrocław

W związku z powyższym, aby odpowiedzieć na Pani pytanie dotyczące możliwości wynajęcia Państwu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy, należy poddać analizie uchwałę Rady Miejskiej Wrocławia z dnia 21 kwietnia 2005 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Wrocław.

Z treścią wspomnianej uchwały może Pani zapoznać się na stronie internetowej: http://wrosystem.um.wroc.pl/beta_4/webdisk/37503/2420ru04skan.pdf, przy czym nie jestem w stanie stwierdzić, czy przedmiotowa uchwała obowiązuje lub czy była zmieniana. Tę informację zapewne uzyska Pani w stosownym urzędzie.

Przedmiotowa uchwała w § 4 ust. 1 wskazuje, iż Gmina Wrocław wynajmuje lokale mieszkalne osobom pełnoletnim, które spełniają łącznie następujące warunki:

1. są członkami wspólnoty samorządowej Wrocławia;
2. nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu, a w przypadku małżonków żadnemu z nich nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu;
3. spełniają określone w uchwale kryteria dochodowe.

Z kolei § 4 ust. 3 pkt 1 przedmiotowej uchwały stanowi, iż warunek dotyczący spełnienia określonych w uchwale kryteriów dochodowych nie dotyczy osób, którym przysługuje uprawnienie m.in. do lokalu zamiennego.

Reasumując, należy stwierdzić, iż skoro są Państwo (tj. Pani i Pani mąż) właścicielami domu pod Wrocławiem, to tym samym nie spełniają Państwo warunku nieposiadania tytułu prawnego do innego lokalu. Zatem w mojej ocenie nie znajdują się Państwo w kręgu osób, którym gmina może wynająć lokal mieszkalny z mieszkaniowego zasobu gminy. Nie widzę natomiast przeciwwskazań, aby Państwa pełnoletnia córka ubiegała się o lokal mieszkalny z zasobu gminy, niemniej jednak należy pamiętać, iż aby przysługiwało jej takie prawo, musi łącznie spełniać warunki określone w § 4 ust. 1 wspominanej powyżej uchwały Rady Miejskiej Wrocławia.