Obowiązek odśnieżania posesji

Prawa i obowiązki właścicieli lokali przeznaczonych pod wynajem

Przystępując do odpowiedzi na przedstawione pytanie, na wstępie należy zauważyć, że zgodnie z art. 659 § 1 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93 z późn. zm.; w skrócie: K.c.) „przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz”.

Analiza treści Pańskiego pytania wskazuje, że w niniejszej opinii szczegółową uwagę należy skierować na regulacje dotyczące praw i obowiązków właścicieli i lokatorów, które obecnie znajdują się w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz.266 z późn. zm. – dalej: ustawy).

I tak, zgodnie z art. 6a ust. 1 ustawy: „Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami”.

Ponadto stosownie do art. 6a ust. 3 ustawy do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
   • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
   • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Z cytowanym wyżej przepisem art. 6a ust. 1 i 3 ustawy wiąże się ogólny obowiązek wynajmującego określony w art. 662 § 1 K.c., w myśl którego: „Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu”.

Przepis art. 662 § 2 K.c. stanowi ponadto, że drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę, przy czym do drobnych nakładów obciążających najemcę nie zalicza się nakładów koniecznych, czyli takich, które są niezbędne do tego, aby przedmiot najmu nadawał się do umówionego użytku. Nakłady konieczne w takim względzie obciążają wynajmującego.

Należy również dodać, że z woli ustawodawcy został stworzony przykładowy katalog obowiązków, o których była mowa wyżej, których realizacja ma zapewnić najemcy możliwość normalnego korzystania z rzeczy.

Wspomniany katalog obowiązków wynajmującego nie ma charakteru zamkniętego, należy zatem przyjąć, że w przypadku gdy dany obowiązek nie obciąża najemcy, obciąża wynajmującego.

Obowiązki ciążące na najemcy lokalu

Przechodząc do regulacji dotyczących obowiązków najemcy, należy zwrócić uwagę na art. 6b ust. 1 ustawy, w myśl którego: „Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku”.

Ponadto, stosownie do art. 6b ust. 2 ustawy – „Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1) podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;

2) okien i drzwi;

3) wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;

4) trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;

5) osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;

6) pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;

7) etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;

8) przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;

9) innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:

a) malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,

b) malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych”.

Z przedstawionych wyżej przepisów wynika, że obowiązkiem wynajmującego jest dbanie o utrzymanie w należytym stanie m. in. otoczenia budynku, natomiast obowiązkiem najemcy jest dbać m.in. o otoczenie budynku i chronić je.

Kto powinien odśnieżać teren przed lokalem - wynajmujący czy najemca?

Mając powyższe na uwadze, należy uznać, że obowiązkiem wynajmującego jest dbanie o utrzymanie w należytym stanie otoczenia budynku, a zatem odśnieżanie, usuwanie oblodzenia, usuwanie śniegu z dachu jest czynnością, którą co do zasady winien wykonywać wynajmujący.

Sformułowanie „co do zasady” nie oznacza, że w każdym wypadku właściciel winien wykonywać czynności, o których wspomniałem wyżej, ponieważ zgodnie z art. 6f ustawy: „W umowie najmu lokalu niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, strony mogą ustalić odmiennie prawa i obowiązki wymienione w art. 6a-6e”.

Uregulowanie obowiązku odśnieżania posesji w umowie najmu lokalu

Reasumując, należy stwierdzić, że kwestia obowiązku odśnieżania posesji może być dowolnie uregulowana w umowie, a zatem ta czynność na mocy umowy najmu może stanowić obowiązek zarówno wynajmującego, jak i najemcy, w zależności od tego, jak strony umowy się umówią. Należy pamiętać również, że stosownie do art. 353¹ K.c.: „Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego”.

Pan jako – jak rozumiem – wynajmujący może zaproponować najemcy taki zapis umowny, który nałoży na niego określony obowiązek (w tym obowiązek odśnieżania posesji), najemca może się z tym zapisem zgodzić bądź nie; jeżeli się nie zgodzi, a Pan nie zmieni zdania, umowa nie dojdzie do skutku.