Obniżanie wartości wspólnej nieruchomości przez sąsiada

Zakłócanie korzystania z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę

Istotna z punktu widzenia Pani interesu jest treść art. 144 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych”.

„Nie są objęte zakazem zakłócenia, z którymi każdy inny właściciel powinien się liczyć w konkretnych warunkach, ponieważ nie jest możliwe wyeliminowanie wszelkich uciążliwości stwarzanych przez życie w określonym środowisku, okolicy i stosunkach. Dopiero przekroczenie miary tych »normalnych« zakłóceń objęte jest hipotezą art. 144. Ujął to Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 14 listopada 1962 r., III CR 66/62 (OSNCP 2/64, poz. 28) – na tle poprzedniego stanu prawnego – w słowach: Prawidłowa wykładnia art. 31 pr. rzecz. (obecnie art. 144 k.c.) prowadzi do wniosku, że przepis ten zabrania właścicielowi nieruchomości działań, które by zakłócały korzystanie z cudzej nieruchomości, jeżeli stopień tego zakłócenia przekracza zwykłą – przyjętą w stosunkach miejscowych – miarę” (S. Rudnicki, Najnowsze wydanie: Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga druga. Własność i inne prawa rzeczowe, Warszawa 2007).

Pozew o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem

Wskazać należy na możliwość wystąpienia do sądu cywilnego z pozwem o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem. Podstawę prawną pozwu będzie przepis art. 144. Ustawodawca za pomocą art. 144 ustanawia zakaz tylko takich działań właściciela nieruchomości, które przestają być uprawnieniem wynikającym z własności, a stają się działaniem bezprawnym, bez względu na winę tego, kto dopuścił się zakłóceń, i na szkodę wyrządzoną na nieruchomości sąsiedniej. Jako granicę określono przeciętną miarę zakłóceń, która wynika po pierwsze ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości (w tym przypadku będą to cele mieszkalne), a po drugie ze stosunków miejscowych. Chodzi tu o tak zwany zakaz immisji pośrednich. Do ustalenia, czy mamy do czynienia z przekroczeniem przeciętnej miary, niezbędna jest ocena, czy działanie lub zaniechanie zakłóca korzystanie z nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikającą nie tylko ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości, ale także ze stosunków miejscowych. Okoliczność przekroczenia przeciętnej miary jest w znacznym stopniu uzależniona w przedmiotowej sprawie od miejsca położenia nieruchomości. Istotne jest zatem zwrócenie uwagi na stan najbliższych obejść nieruchomości sąsiednich oraz odniesienie tego do sytuacji finansowej sąsiadów. Jeżeli bowiem mieszka Pani w willowej, atrakcyjnej i cieszącej się renomą dzielnicy, nieład panujący na podwórku sąsiada może zostać uznany za immisję. Jeżeli natomiast stan panujący na podwórku sąsiada jest powszechnie przyjęty w dzielnicy, w której Pani mieszka, w mojej ocenie nie ma szans na uznanie takiego stanu rzeczy za immisje. Innymi słowy najważniejsza jest lokalizacja nieruchomości w odniesieniu do miejscowości oraz stan innych sąsiednich nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, iż każdy właściciel nieruchomości lokalowe może w dopuszczalnych przez prawo granicach dokonywać różnych działań na swojej nieruchomości, których skutkiem jest zakłócenie korzystania z nieruchomości sąsiednich. Wyraźnie podkreślić należy jednak, że jeżeli dokonuje takich czynności, to powinien starać się o to, ażeby działania te nie przekraczały „przeciętnej miary”. W razie przekroczenia tej granicy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Udowodnienie, iż zachowanie sąsiadów przekracza przeciętną miarę

Zgodnie z przepisami prawa cywilnego to na Pani jako na powódce będzie ciążył ciężar udowodnienia, iż zachowanie sąsiadów przekracza przeciętną miarę.

Przy ocenie, czy „przeciętna miara” zakłócenia została przekroczona, należy mieć na uwadze sposób korzystania zarówno z nieruchomości wyjściowej, jak i z nieruchomości, na którą oddziaływanie jest skierowane.

W wyroku z 14 maja 2002 r., sygn. akt V CKN 1021/2000, Sąd Najwyższy trafnie uznał, że „roszczenie z art. 144 w zw. z art. 222 § 2 k.c. pozwala na nałożenie na właściciela nieruchomości, z której pochodzą negatywne oddziaływania, nie tylko obowiązku całkowitego zaprzestania działań stanowiących źródło immisji, ale także nałożenia na niego takich obowiązków, które doprowadzą do przywrócenia zakłóceń do granic »przeciętnej miary«, a więc dozwolonego negatywnego oddziaływania na nieruchomości sąsiednie”.

W przedmiotowej sprawie przysługiwałoby Pani powództwo negatoryjne z art. 222 § 2 Kodeksu cywilnego. Zgodnie z tym „przeciwko osobie, która narusza własność w inny sposób aniżeli przez pozbawienie właściciela faktycznego władztwa nad rzeczą, przysługuje właścicielowi roszczenie o przywrócenie stanu zgodnego z prawem i o zaniechanie naruszeń”. Na podstawie powyższego przepisu może Pani spróbować wystąpić do sądu cywilnego z żądaniem zaniechania naruszeń (wytwarzania immisji) przez uciążliwego sąsiada.

Dochodzenie odszkodowania za wyrządzoną przez sąsiada szkodę

Inną kwestią pozostaje natomiast możliwość dochodzenia odszkodowania za wyrządzoną przez sąsiada szkodę, tj. obniżenie wartości Pani nieruchomości. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 17 grudnia 2008 r., sygn. akt I CSK 191/08 zgodnie z którym „ograniczenie możliwości korzystania z lokalu mieszkalnego w postaci nadmiernego zacienienia może prowadzić do obiektywnego obniżenia jego wartości, a tym samym wartości całej nieruchomości i w konsekwencji powodować szkodę jej właściciela. Użyte w art. 36 ust. 1 pkt 1 ustawy z 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym pojęcie »rzeczywista szkoda« obejmuje niewątpliwie także obiektywny spadek wartości nieruchomości wynikający z uniemożliwienia lub istotnego ograniczenia możliwości korzystania z niej w dotychczasowy sposób, na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy. Fakt, że właściciel nieruchomości dokonuje jej zabudowy na podstawie ostatecznej decyzji administracyjnej, nie wyklucza możliwości wyrządzenia przez taką budowę szkody, nawet jeżeli jest ona realizowana zgodnie z decyzją administracyjną”.

Per analogiam już sam postawienia przez sąsiada „garażu” bez stosownego zawiadomienia, o walorach odbiegających od pozostałej architektury może stanowić podstawę do dochodzenia odszkodowania za wyrządzoną szkodę. Warunkiem koniecznym jest jednak wyrządzenie szkody. Zgodnie z art. 415 Kodeksu „kto z winy swej wyrządził drugiemu szkodę, obowiązany jest do jej naprawienia”. Ciężary wykazania szkody będzie spoczywał na Pani jako na powódce. Nie ulega jednak wątpliwości, iż świadkami w takiej sytuacji mogą być m.in. kupcy, którzy wskażą, iż kupili od Pani nieruchomość, ale po cenie niższej aniżeli przez Panią proponowana, a to z uwagi na nieład panujący na sąsiednim podwórku sąsiada.

W mojej ocenie zasadne jest skierowanie do sąsiada wezwania do zaprzestania naruszenia Pani posiadania w sposób inny niż pozbawienie władztwa nad nieruchomością. W wezwaniu należałoby także powiadomić sąsiada o ewentualnej odpowiedzialności cywilnej za wyrządzoną szkodę, tj. uzyskanie niższej od rzeczywistej wartości nieruchomości z uwagi na nieład panujący u sąsiada. Moim zdaniem próba „nastraszenia” sąsiada byłaby najlepszym rozwiązaniem, bowiem sprawa o odszkodowanie i naruszenie posiadania może toczyć się bardzo długo, a jednocześnie szansa jej wygrania jest w okolicach 50%. Wszystko jest uzależnione, jak wskazano powyżej, od położenia nieruchomości i stosunków miejscowych, które winne być brane pod uwagę zarówno obecnie, jak i w chwili, kiedy budowała Pani dom w swojej okolicy.