Obcokrajowiec a darowizna działki

Darowizna działki dla obywatela Kolumbii

Irlandzka Stamp 4 EUFAM – pieczątka 4 odnosi się do statusu imigracyjnego danej osoby, która ma uprawnienia do przebywania w Irlandii. Daje ona prawo do pracy bez zezwolenia na pracę.

Nie daje ona niestety w świetle prawa polskiego uprawnienia do nabycia nieruchomości w jakiejkolwiek formie na terenie RP bez zezwolenia.

Przedmiotem darowizny ma być działka niezabudowana. Nie jest przedmiotem darowizny lokal mieszkalny.

Jako obywatelowi Kolumbii nie przysługuje Pani partnerowi w takiej sytuacji prawo do zwolnienia z uzyskania zezwolnienia.

W celu uzyskania zezwolenia Pani partner powinien wystąpić z wnioskiem o wydanie zezwolenia. Nie ma gotowych wzorów wniosku. Wniosek należy sporządzić zgodnie z informacjami zawartymi w:

• ustawie z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (Dz. U. z 2004 r. Nr 167, poz. 1758 z późn. zm.),
• rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji w sprawie szczegółowych informacji i rodzajów dokumentów, jakie jest obowiązany przedstawić cudzoziemiec ubiegający się o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości (Dz. U. z 2004 r. Nr 94, poz. 925 z późn. zm.).

Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Samo zezwolenie podlega opłacie skarbowej w wysokości 1570 zł.

Okoliczności warunkujące uzyskania zezwolenia

Zezwolenie MSWiA wydawane jest na wniosek cudzoziemca, jeżeli:

• nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie sprzeciwiają się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa,
• wykaże on, że zachodzą okoliczności potwierdzające jego więzi z Rzeczpospolitą Polską.

Zgodnie z art. 1a ust. 2 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców „okolicznościami potwierdzającymi więzi cudzoziemca z Rzeczpospolitą Polską mogą być w szczególności:

1. posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,
2. zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem Rzeczypospolitej Polskiej,
3. posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
4. członkostwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy będącego osobą prawną lub spółką handlową nieposiadającą osobowości prawnej z siedzibą na terytorium Polski, kontrolowaną przez cudzoziemców,
5. wykonywanie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej działalności gospodarczej lub rolniczej, zgodnie z przepisami prawa polskiego”.

Zgodnie z art. 1a ust. 5 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców „powierzchnia nieruchomości nabytych przez cudzoziemca w celu zaspokojenia jego potrzeb życiowych nie może przekroczyć 0,5 ha, zaś w przypadku nabywania nieruchomości na potrzeby prowadzonej w Polsce działalności gospodarczej lub rolniczej powierzchnia powinna być uzasadniona rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru wykonywanej działalności”.

Wniosek o wydanie zezwolenia na nabycie nieruchomości oraz dokumenty, jakie należy przedłożyć wraz z wnioskiem

Prawidłowo sporządzony wniosek powinien zawierać następujące elementy:

1. oznaczenie wnioskodawcy – obywatelstwo oraz adres zamieszkania w przypadku osób fizycznych, siedziba oraz kraj pochodzenia kapitału w przypadku osób prawnych,
2. oznaczenie nabywanej nieruchomości – położenie, numer działki lub działek, powierzchnia, numer księgi wieczystej,
3. oznaczenie zbywcy – wraz z adresem zamieszkania,
4. określenie czynności prawnej w wyniku której dojdzie do nabycia nieruchomości np. umowa sprzedaży, darowizny, zmiany,
5. wskazanie celu nabycia nieruchomości,
6. wskazanie okoliczności potwierdzających więzi wnioskodawcy z Polską,
7. wskazanie środków finansowych na zakup nieruchomości.

W przypadku gdy cudzoziemiec będący osobą fizyczną ubiega się o zezwolenie na nabycie nieruchomości w celu zaspokojenia potrzeb życiowych (tj. w każdym celu innym niż na potrzeby związane z wykonywaną ewentualnie osobistą działalnością gospodarczą lub rolniczą), powinien wskazać, czy jest już właścicielem lub użytkownikiem wieczystym innych nieruchomości położonych w Polsce, oraz podać dane dotyczące tych nieruchomości i określić podstawę ich nabycia.

Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty:

1. dokumenty potwierdzające więzi cudzoziemca z Polską;
2. odpis lub kserokopię dokumentu tożsamości wnioskodawcy – w przypadku osób fizycznych, wyciąg z odpowiedniego rejestru lub ewidencji – w przypadku osób prawnych,
3. dokumenty określające nieruchomość wystawione nie dawniej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku:

    

   • odpis księgi wieczystej lub zaświadczenie ze zbioru dokumentów,
   • wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej,
   • wykaz zmian gruntowych lub decyzja zatwierdzająca podział bądź scalenie nieruchomości – w przypadku gdy nabywana nieruchomość powstała w wyniku scalenia lub podziału,
   • wypis z aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego lub zaświadczenie o braku planu oraz prawomocną decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub decyzję o warunkach zabudowy, jeśli przeznaczenie nieruchomości zostało ustalone w drodze wyżej wymienionej decyzji,
     
     
4. oświadczenie zbywcy wyrażające wolę zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca.

Dokumenty w języku obcym należy składać wraz z tłumaczeniem dokonanym przez przysięgłego tłumacza. Dokumenty mogą być składane w oryginale lub jako kopie poświadczone za zgodność z oryginałem przez notariusza, adwokata, radcę prawnego.

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia dotyczące wszystkich cudzoziemców bez względu na obywatelstwo lub siedzibę

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia MSWiA na nabycie nieruchomości omówione zostały w art. 8 ust. 1 cytowanej ustawy. Zgodnie z przywołanym przepisem „nie wymaga uzyskania zezwolenia:

1. nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 03 z późn. zm.) oraz nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego,
2. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 5 lat od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich,
3. nabycie przez cudzoziemca, będącego małżonkiem obywatela polskiego i zamieszkującego w Rzeczypospolitej Polskiej co najmniej 2 lata od udzielenia mu zezwolenia na osiedlenie się lub zezwolenia na pobyt rezydenta długoterminowego Wspólnot Europejskich, nieruchomości, które w wyniku nabycia stanowić będą wspólność ustawową małżonków,
4. nabycie przez cudzoziemca nieruchomości w drodze umowy ze zbywcą, jeżeli w dniu nabycia cudzoziemiec jest uprawniony do dziedziczenia ustawowego po zbywcy nieruchomości, a zbywca nieruchomości jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat,
5. nabycie przez osobę prawną lub spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce i kontrolowaną przez cudzoziemców, na cele statutowe, nieruchomości nie zabudowanych, których łączna powierzchnia w całym kraju nie przekracza 0,4 ha na obszarze miast,
6. nabycie nieruchomości przez cudzoziemca, będącego bankiem i jednocześnie wierzycielem hipotecznym, w trybie przejęcia nieruchomości na własność w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,
7. nabycie lub objęcie przez bank z siedzibą na terytorium Polski kontrolowany przez cudzoziemców, w związku z dochodzeniem przez ten bank roszczeń wynikających z dokonanych czynności bankowych akcji lub udziałów w spółce, która jest lub stanie się w wyniku nabycia jej udziałów lub akcji cudzoziemcem i jest jednocześnie właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości położonych w Polsce”.

Zwolnienia z obowiązku uzyskania zezwolenia na nabycie nieruchomości nie mają zastosowania, gdy przedmiotem nabycia są nieruchomości położone w strefie nadgranicznej oraz grunty rolne o powierzchni przekraczającej 1 ha.

Nabywanie lokali mieszkalnych i użytkowych przez cudzoziemców

Poniżej przedstawię regulacje dotyczące cudzoziemców spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego.

Jak już wspomniano, zgodnie z art. 8 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców „nie wymaga uzyskania zezwolenia nabycie przez cudzoziemca:

• samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. Nr 85, poz. 388),
• samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym lub udziału w takim lokalu, jeżeli jest to związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego”.

Zwolnienie z obowiązku uzyskania zezwolenia nie dotyczy lokali położonych w strefie nadgranicznej.

Natomiast nabywanie przez cudzoziemców spoza EOG lokali użytkowych o charakterze usługowym, tzn. lokali przeznaczonych na inne cele niż garaż nabywany w celu zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy lub właściciela nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego, generalnie wymaga uzyskania zezwolenia MSWiA bez względu na fakt, czy lokal położony jest w strefie nadgranicznej, czy poza obszarem strefy.

Uwaga: Przepisy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców nie mają zastosowania do nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jako ograniczonego prawa rzeczowego. Nabycie tego prawa do lokalu nie wymaga zatem zezwolenia MSWiA.

Zgodnie z art. 1 ust. 2 pkt 1 omawianej ustawy „cudzoziemcem w rozumieniu ustawy jest osoba fizyczna nieposiadająca obywatelstwa polskiego”. Ust. 4 brzmi natomiast: „nabyciem nieruchomości w rozumieniu ustawy jest nabycie prawa własności nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, na podstawie każdego zdarzenia prawnego”.

Darowizna – implikacje podatkowe i koszty

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn „podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej »podatkiem«, podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem darowizny, polecenia darczyńcy”.

Bez znaczenia jest tutaj obywatelstwo (dla celów podatkowych), a jedynie istotne jest to, że nieruchomość położona jest na terenie RP. W związku z tym podlega opodatkowaniu w RP.

Darowizna od Pani dla partnera dokonywana byłaby w Polsce. Przedmiot darowizny także znajduje się w Polsce.

Ponieważ darowizna nieruchomości wymaga umowy w formie aktu notarialnego, to notariusz po jej sporządzeniu zawiadamia właściwe organy o darowiźnie.

Sam podatek od darowizny musiałby być zapłacony przez Pani partnera. Wymagałoby to złożenia odpowiedniej deklaracji w ciągu 14 dni od daty dokonania darowizny, obliczenia oraz zapłaty podatku.

Zgłoszenia nabycia nieruchomości cudzoziemcy – tak jak i Polacy – dokonują na druku SD-3, który należy złożyć w urzędzie skarbowym właściwym według położenia nieruchomości.

Pani partner w stosunku do Pani jest w świetle aktualnie obowiązującego prawa polskiego osobą obcą. Należy do tzw. III grupy podatkowej (w zakresie podatku od spadków i darowizn).

Zgodnie z cytowaną ustawą:

„Art. 14. 1. Wysokość podatku ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczony jest nabywca.

2. Zaliczenie do grupy podatkowej następuje według osobistego stosunku nabywcy do osoby, od której lub po której zostały nabyte rzeczy i prawa majątkowe.

3. Do poszczególnych grup podatkowych zalicza się:

1. do grupy I – małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów;
2. do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych;
3. do grupy III – innych nabywców”.

W takim przypadku ustala się najpierw kwotę wolna od podatku, a następnie sam podatek.

A więc:

„Art. 9. 1. Opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej:

1. 9.637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej;
2. 7.276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej;
3. 4.902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Art. 15. 1. Podatek oblicza się od nadwyżki podstawy opodatkowania ponad kwotę wolną od podatku, według następujących skal: od nabywców zaliczonych do III grupy podatkowej:

1. nadwyżka 10.278 – podatek 12%,
2. nadwyżka od 10.278 do 20.556 – podatek 1.233 zł 40 gr i 16% od nadwyżki ponad 10.278 zł,
3. nadwyżka ponad 20.556 – podatek 2.877 zł 90 gr i 20% od nadwyżki ponad 20.556 zł”.

Umowa darowizny podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, jednak tylko w zakresie dotyczącym przejęcia przez obdarowanego długów i ciężarów albo zobowiązań darczyńcy. Ponieważ nie będzie Pani przejmować zobowiązań brata lub bratowej związanych z nieruchomością, to nie ma tego podatku.

Sprzedaż podlega temu podatkowi. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych ustala, że podatek ten pobierany jest przez notariusza przy zawieraniu umowy. Ponadto:

„Art. 4. Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem art. 5, ciąży przy umowie sprzedaży – na kupującym. (…)

Art. 6. 1. Podstawę opodatkowania stanowi przy umowie sprzedaży – wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. (…)

Art. 7. 1. Stawki podatku wynoszą od umowy sprzedaży nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym 2% (…)”

Koszty zawarcia umowy darowizny nieruchomości

Notariusz pobiera opłatę notarialna w wysokości zależnej od wartości umowy (rozporządzenie w sprawie maksymalnej stawki taksy notarialnej):

„§ 3. Maksymalna stawka wynosi od wartości:

1. do 3 000 zł – 100 zł;
2. powyżej 3 000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3 000 zł;
3. powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
4. powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
5. powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1 010 zł + 0,4 % od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
6. powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4 770 zł + 0,2 % od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
7. powyżej 2 000 000 zł – 6 770 zł + 0,25 % od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów Ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7 500 zł”.

Opłata za odpis aktu notarialnego to 6 zł za stronę plus VAT.

Wpis do ksiąg wieczystych – 200 zł za jeden wpis.

Niestety taka darowizna, a w zasadzie nabycie przez Pani partnera, obywatela Kolumbii (z prawem pobytu i pracy w Irlandii), wymagać będzie zezwolenia MSWiA.