Obawy o umowę sprzedaży mieszkania z deweloperem

Umowa przedwstępna zawarta z deweloperem

W sytuacji, gdy budynek został dopuszczony do użytkowania i po tym fakcie dopiero jest zawierana umowa przedwstępna zakupu mieszkania, to umowa deweloperska nie ma zastosowania, ponieważ zakup mieszkania w takim stanie prawnym traktuje się jako zakup mieszkania na rynku wtórnym. Zatem z oczywistych powodów umowa deweloperska nie może mieć tu zastosowania.

Umowa przyrzekająca przeniesienie własności lokalu, przedwstępna, w której strony ustalają, że w przyszłości zawrą umowę kupna–sprzedaży nieruchomości lub lokalu, powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Posiadając notarialną umową przedwstępną, z łatwością wyegzekwuje Pan w sądzie obowiązek zawarcia umowy przyrzeczonej, jeżeli druga strona przyczyn leżących po jej stronie nie przystąpi do jej podpisania. Po wtóre można zablokować właścicielowi możliwość sprzedaży lokalu innemu kupującemu (który np. zaoferował lepszą cenę) – wystarczy wpisać do księgi wieczystej roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej, wynikające z umowy przedwstępnej, co Pan roztropnie uczynił. Ma to ogromne znaczenie w razie ogłoszenia upadłości przez sprzedającego przedsiębiorcę. Generalnie upadłość przedsiębiorcy sprzedającego nieruchomość pozbawia zwykle kupującego prawa do zawarcia umowy przyrzeczonej, ale nie jest to regułą. Tu wyjątek stanowi ów wcześniej wymieniony wpis do KW.

Upadłość dewelopera a umowa na zakup mieszkania

Zgodnie z art. 92 ust. 2 Prawa upadłościowego zobowiązania majątkowe niepieniężne zmieniają się z dniem ogłoszenia upadłości na zobowiązania pieniężne i z tym dniem stają się płatne, chociażby termin ich wykonania jeszcze nie nastąpił. Zobowiązanie upadłego do przeniesienia własności nieruchomości, wynikające nie tylko zresztą z umowy przedwstępnej, ale też np. umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości jako niepieniężne też podlegają tej regule.

Inaczej jest jednak, gdy roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości zostało ujawnione przed ogłoszeniem upadłości w księdze wieczystej. Prawa i roszczenia ujawnione w księdze wieczystej wygasają dopiero na skutek sprzedaży nieruchomości w toku upadłości (art. 313 ust. 2 ustawy Prawo upadłościowe). W rezultacie w miejsce prawa, które wygasło, Pan jako uprawniony nabywa prawo do zaspokojenia wartości wygasłego prawa z ceny uzyskanej ze sprzedaży obciążonej nieruchomości. Jeśli nieruchomość nie zostanie sprzedana, to roszczenie (przeniesienie na własność lokalu) wynikające z umowy przedwstępnej, wpisane do działu III księgi wieczystej, może być po zakończeniu upadłości egzekwowane od byłego upadłego.

Upadłość likwidacyjna bądź układowa dewelopera

Celem postępowania upadłościowego jest bowiem zaspokojenie wierzycieli upadłego na zasadach przewidzianych w prawie upadłościowym i naprawczym (ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. Prawo upadłościowe, Dz. U. z 2012 r., poz. 1112 j.t. z późn. zm.). Powołana ustawa przewiduje dwie postaci upadłości: upadłość likwidacyjną oraz upadłość z możliwością zawarcia układu (tzw. upadłość układową). Decyzję co do sposobu prowadzenia postępowania upadłościowego podejmuję sąd upadłościowy, który nie jest przy tym związany treścią wniosku o ogłoszenie upadłości. Zgodnie z art. 14 ustawy upadłość z możliwością zawarcia układu ogłaszana jest wtedy, jeżeli zostanie uprawdopodobnione, że w drodze układu wierzyciele zostaną zaspokojeni w większym stopniu niż na skutek przeprowadzenia postępowania upadłościowego obejmującego likwidację majątku dłużnika. Podkreślić należy, że przesłanką tą jest zawsze większy stopień zaspokojenia wierzycieli, a nie zachowanie przedsiębiorstwa dłużnika. Natomiast w stosunku do takich umów jak Pana, przy upadłości likwidacyjnej syndyk masy upadłości może wykonać zobowiązanie upadłego i zażądać spełnienia świadczenia wzajemnego lub od umowy odstąpić. W takiej sytuacji , jak pisałam, Pan jako wierzyciel winien przedłożyć syndykowi wniosek o złożenie przez syndyka oświadczenia o żądaniu wykonania umowy wzajemnej. Wniosek taki powinien mieć formę pisemną z datą pewną. Stwarza to pewną szansę na otrzymanie swojego mieszkania, niestety zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 23.11.2005 r. (sygn. akt II CK 237/05) przepis ten nie znajduje zastosowania w przypadku umów wzajemnych, w których jedna strona w całości spełniła swoje świadczenie.

Wierzytelności dewelopera po upadłości

Jeśli już ogłoszono upadłość likwidacyjną dłużnika, to następuje sporządzenie listy, określającej wysokość uznanej wierzytelności oraz kategorię, do której wierzytelność została zaliczona i tym samym określa kolejność ich zaspokajania. W znacznie lepszej sytuacji są wierzyciele, których prawa są ujawnione w księdze wieczystej nieruchomości (roszczenie o zawarcie umowy przenoszącej własność lokalu). W razie sprzedaży tak obciążonej nieruchomości środki uzyskane przez syndyka nie wchodzą w skład masy upadłości dzielonej według zasad ogólnych, lecz są przeznaczane na zaspokojenie wierzycieli zabezpieczonych na nieruchomości, niezależnie od ich przynależności do określonej kategorii wierzycieli.

Lista wierzytelności podlega ogłoszeniu w Monitorze Sądowym i Gospodarczym, a od dnia jej ogłoszenia wierzycielowi przysługuje dwutygodniowy termin na ewentualne jej zaskarżenie przez złożenie sprzeciwu.

Zatem w opisu sytuacji wynika, że jest Pan bardzo dobrze zabezpieczony, a możliwość upadłości wskazanego jest bardzo nikła. Pozwoliłam sobie na sprawdzenie dewelopera w KRS. Ma bardzo dobre wynika finansowe za zeszły rok, zatem widmo upadku raczej go nie dopadnie.