Nowy właściciel mieszkania a uznanie tego faktu przez spółdzielnię mieszkaniową

Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu a członkostwo w spółdzielni

Mimo że nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu nie musi już uzyskiwać członkostwa w spółdzielni, to aby doprowadzić do skutecznego przejścia na siebie tego prawa może on oczywiście z takim wnioskiem wystąpić, a nawet przysługuje mu w tym kierunku roszczenie (art. 17¹ ust. 6 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych; j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116).

Przepisy ustawy nie przewidują żadnego terminu, w ciągu którego nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu winien złożyć deklarację członkowską, z czego należy wyprowadzić wniosek, że jest to możliwe w każdym czasie, także długo po nabyciu prawa. Wydaje się, że roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni przysługuje przy tym nie tylko nabywcy, który prawo swoje uzyskał od członka, ale również osobie nabywającej spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od osoby niebędącej członkiem. W poprzednim stanie prawnym (tj. przed wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30.03.2004 r., sygn. akt K 32/2003; Dz. U. z 2004 r. Nr 63, poz. 591) sytuacja taka nie mogła mieć w zasadzie miejsca, ponieważ wymóg uzyskania członkostwa w spółdzielni działał na zasadzie warunku zawieszającego (chociaż technicznie nim nie był, ponieważ wprowadzała go ustawa, a nie czynność prawna) – gdyby więc np. A będący członkiem spółdzielni zbył prawo B (który nie był członkiem), to do czasu nabycia przez B członkostwa w spółdzielni prawo pozostawało przy A, a zatem B nie mógłby go zbyć na rzecz dalszej osoby C, gdyż umowa taka byłaby bezskuteczna. Obecnie jest to w pełni dopuszczalne, ponieważ zaś roszczenie o członkostwo nie jest pochodne od członkostwa zbywcy, lecz zostaje przyznane nabywcy wprost przez ustawę, nie ma powodów, dla których nie miałoby ono przysługiwać także tym, którzy nabyli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu od osoby niebędącej członkiem spółdzielni. Inną natomiast sprawą jest to, czy w obowiązującym stanie prawnym tak ukształtowane roszczenie jest dalej sensowne. Kiedy obowiązywał art. 17¹ ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, roszczenie to miało niejako rekompensować skutki zasady związania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu z członkostwem spółdzielni, tworząc sytuację, w której spółdzielnia musi przyjąć nabywcę prawa, o ile tylko spełnia on wymagania określone w statucie. Dziś uzyskanie członkostwa w spółdzielni nie jest konieczne dla skutecznego nabycia własnościowego prawa do lokalu, stąd ograniczenie zasady autonomii spółdzielni może budzić pewne wątpliwości. Nie zmienia to faktu, że roszczenie przysługuje nabywcy i może być dochodzone na drodze sądowej.

Deklaracja członkowska

Ponieważ nabywca, korzystając ze swojego prawa, składa deklarację członkowską, tak jak każda osoba, która zamierza zostać członkiem spółdzielni, stosuje się postanowienia art. 17 ustawy z dnia 16 września 1982 r. Prawo spółdzielcze (j.t. Dz. U. z 2003 r. Nr 188, poz. 1848). Zgodnie z § 3 tego przepisu „jeżeli statut nie stanowi inaczej, uchwała w sprawie przyjęcia powinna być podjęta w ciągu miesiąca od dnia złożenia deklaracji”. § 4 stanowi, iż „statut spółdzielni powinien wskazywać organ spółdzielni właściwy do przyjmowania członków, a jeżeli organem tym nie jest walne zgromadzenie, statut powinien wskazywać także organ, do którego służy odwołanie od decyzji odmawiającej przyjęcia, oraz określać terminy wniesienia i rozpatrzenia tego odwołania”.

Przepis art. 17¹ ust. 6 o spółdzielniach mieszkaniowych ma z pewnością to znaczenie, że o ile w „normalnej” procedurze od odmowy przyjęcia do spółdzielni nie można już odwołać się do sądu (jak stwierdził Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 23.06.1986 r,. sygn. akt I CR 143/86; OSNCAP 1987 r. nr 10 poz. 57, kłóciłoby się to z zasadą samorządności spółdzielni), o tyle nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu ma roszczenie skierowane do spółdzielni o przyjęcie go w poczet członków, którego może dochodzić przed sądem. Jedyna przesłanką negatywną jest wedle słów ustawy niespełnianie przez nabywcę wymogów statutu. Ponadto jednak przyjmuje się, że zachowało nadal aktualność orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 22.02.1968 r. (sygn. akt I CR 7/68; OSN 1968 r. nr 11 poz. 193), w którym Sąd Najwyższy stwierdził, że spółdzielnia ma prawo odmówić przyjęcia nieodpowiedniego kandydata na członka, nawet jeśli formalnie przysługuje mu roszczenie o przyjęcie.

Odmowa przyjęcia osoby w poczet członka spółdzielni mieszkaniowej

Przyczyny odmowy muszą być jednak dostatecznie ważkie – chodzi tu zwłaszcza o takie sytuacje, kiedy osoba ubiegająca się o członkostwo postępuje w sposób uzasadniający jej wykluczenie. Rzeczywiście bowiem byłoby całkowicie nieracjonalne, by najpierw przyjmować taką osobę w poczet członków, a zaraz potem ją z tego grona wykluczyć. Pozostaje jednak nadal pytanie, czy możliwość dochodzenia tego roszczenia przed sądem aktualizuje się tylko wtedy, gdy spółdzielnia odmówi przyjęcia nabywcy, czy także wtedy, gdy nie podejmie żadnej decyzji, w szczególności zaś nie podejmie tej decyzji w terminach wynikających z przepisów prawa i statutu. Wydaje się, że zdecydowanie opowiedzieć się należy za tym drugim poglądem. W konsekwencji nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu przysługują adekwatne środki prawne, by doprowadzić do uzyskania członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej, w której nabył prawo do lokalu. Zgodnie z ogólnymi regułami dotyczącymi nabywania członkostwa w spółdzielniach chwilą powstania stosunku członkostwa w spółdzielni mieszkaniowej jest chwila podjęcia przez odpowiedni organ spółdzielni uchwały o przyjęciu danej osoby w poczet członków spółdzielni.

Jest to zatem chwila podjęcia decyzji przez organ „pierwszej instancji” w spółdzielni. Jeżeli spółdzielnia wbrew obowiązującemu prawu odmówi przyjęcia w poczet członków osoby, która spełnia warunki statutowe i posiada roszczenie o nabycie członkostwa, dniem nabycia członkostwa przez taką osobę będzie dzień uprawomocnienia się orzeczenia (wyroku) sądu zapadłego w procesie wytoczonym spółdzielni przez nabywcę spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wyrok ten ma charakter konstytutywny i zastępuje uchwałę organu spółdzielni. Zgodnie z art. 27 ustawy z dnia z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz. U. z 2005 r. Nr 167, poz. 1398) od pozwu w sprawie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej pobiera się opłatę stałą w kwocie 200 zł. Sądem właściwym będzie zgodnie z art. 17 pkt 1 Kodeksu postępowania cywilnego sąd okręgowy miejsca siedziby spółdzielni.

Powyższe uwagi odnoszą się odpowiednio do przypadków nabycia udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Skuteczność takiej czynności nie jest zatem uzależniona od uzyskania przez nabywcę członkostwa w spółdzielni.

Stwierdzenie niekonstytucyjności wskazanych w sentencji wymienionym wyroku przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oznacza również, iż z chwilą wejścia w życie orzeczenia straciły moc postanowienia statutów spółdzielni mieszkaniowych, które brzmieniem odpowiadały niekonstytucyjnym unormowaniom ustawy albo na nie się powoływały.

Ma Pan dwa wyjścia – albo syn wstąpi w poczet członków spółdzielni, albo należy złożyć wniosek o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Jedynym sposobem „unieważnienia darowizny” byłaby skarga paulińska, jeżeli zadłużenie w ZUS powstało przed zawarciem aktu i organ udowodni, że darował Pan mieszkanie, aby uniknąć egzekucji albo ją utrudnić.

Jeżeli będzie Pan sobie życzył, serwis świadczy usługi pisania wniosków.