Nowy właściciel kamienicy

Czy nowy właściciel kamienicy może podnieść czynsz lokatorom lub wypowiedzieć umowę najmu?

Prywatny właściciel, który wykaże, że faktycznie posiada prawo właścicielskie do lokali, które zajmują Pani oraz Pani sąsiedzi, może podnieść czynsze, a także wypowiedzieć Państwu umowę.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, wynajmujący mieszkanie ma prawo podnieść wysokość czynszu ustalonego w umowie. Podwyżka taka nie może mieć miejsca częściej niż co 6 miesięcy, liczonych od dnia, w którym poprzednia podwyżka zaczęła obowiązywać.

Podwyżka czynszu albo innych opłat za używanie lokalu

Aby dokonać podwyżki czynszu, właściciel mieszkania zobowiązany jest dokonać wypowiedzenia jego dotychczasowej wysokości, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres wypowiedzenia czynszu albo innych opłat związanych z używaniem lokalu trwa 3 miesiące, chyba że umowa najmu przewiduje inny okres wypowiedzenia. Wypowiedzenie wysokości czynszu musi zawsze nastąpić w formie pisemnej, jeżeli ta forma nie zostanie zachowana, to wypowiedzenie i podwyżka będą nieważne (art. 8a ust 4 ustawy o ochronie lokatorów).

Podwyżkę czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w wysokości nieprzekraczającej w danym roku kalendarzowym średniorocznego wskaźnika wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym uważa się za uzasadnioną. Średnioroczny wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym jest ogłaszany, w formie komunikatu, przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej „Monitor Polski”. Podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w skali roku przekroczy albo następuje z poziomu wyższego niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić jedynie w uzasadnionych przypadkach. Za wypadki uzasadniające podwyżkę w takiej sytuacji uznaje się nieuzyskiwanie przez właściciela przychodów z czynszu albo innych opłat za używanie lokalu na poziomie zapewniającym pokrycie wydatków związanych z utrzymaniem lokalu, a także zapewniającym zwrot kapitału i zysk.

Zaskarżenie i odwołanie się od propozycji nowej wysokości czynszu

Od dnia wypowiedzenia zaczynają biec terminy umożliwiające zaskarżenie i odwołanie się od propozycji nowej wysokości czynszu, zaproponowanej przez właściciela lokalu. I tak, zgodnie z art. 8a ust. 5, w ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia, lokator – czyli Pani – może:

1. odmówić na piśmie przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu trzykrotnego wypowiedzenia albo
2. zakwestionować podwyżkę, wnosząc do sądu pozew o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości; udowodnienie zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

W przypadku, gdy odmówi Pani przyjęcia podwyżki, ciąży na Pani obowiązek uiszczania czynszu albo innych opłat za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia rozwiązania stosunku prawnego. Jeżeli zaś wystąpi Pani na drogę postępowania sądowego, to musi Pani uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w dotychczasowej wysokości do dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu kończącego postępowanie w sprawie. W przypadku uznania przez sąd podwyżki wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu za zasadną, choćby w innej wysokości niż wynikająca z wypowiedzenia, będzie Pani dodatkowo zobowiązana do zapłaty kwoty odpowiadającej różnicy między podwyższonym a dotychczasowym czynszem albo innymi opłatami za używanie lokalu, za okres od upływu terminu wypowiedzenia.

Jeżeli zaś postanowi Pani przyjąć zaproponowaną wysokość czynszu, to wówczas od upływu terminu wypowiedzenia jest Pani obowiązana uiszczać czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu w wysokości wynikającej z wypowiedzenia. 

Czy nowy właściciel kamienicy musi uzasadnić podwyżkę czynszu?

W momencie, gdy otrzymają Państwo pisemne wypowiedzenie czynszu, mają Państwo prawo zażądać od nowego właściciela kamienicy pisemnego uzasadnienia przyczyn podwyżki. W odpowiedzi na wezwanie właściciel ma obowiązek w terminie 14 dni od dnia jego otrzymania, pod rygorem nieważności podwyżki, przedstawić również na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację. 

W razie podwyższania opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia.

Właściciel ma również prawo wypowiedzieć Państwu umowy najmu lokali. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Przyczyny wypowiedzenia są ściśle określone w artykule 11 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Kiedy właściciel mieszkań może wypowiedzieć lokatorom umowy najmu?

Zgodnie z ust. 2 tego artykułu nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

1. pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2. jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3. wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4. używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (z tym jednak zastrzeżeniem, że jeżeli rodzaj koniecznej naprawy tego wymaga, lokator jest obowiązany opróżnić lokal i przenieść się na koszt właściciela do lokalu zamiennego, jednak na czas nie dłuższy niż rok. W takiej sytuacji lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Obowiązek zapewnienia lokalu zamiennego oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu budynku. Po upływie tego terminu właściciel jest obowiązany udostępnić lokatorowi w ramach istniejącego stosunku prawnego naprawiony lokal. Czynsz za lokal zamienny, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie może być wyższy niż czynsz za lokal dotychczasowy).

Zgodnie z ust. 3 art. 11 ustawy właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3% wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:

1. z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2. z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego. 

Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do innego lokalu (ust. 5). Jeżeli jednak właściciel, który wypowiedział stosunek prawny na tej podstawie, nie zamieszkał w swoim lokalu lub zaprzestał w nim zamieszkiwać przed upływem pół roku od ustania wypowiedzianego stosunku prawnego, lokator jest uprawniony, według swojego wyboru, bądź do powrotu do lokalu na dotychczasowych warunkach bądź do żądania od właściciela zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które płaci obecnie, w stosunku do tych, które płacił w ramach wypowiedzianego stosunku prawnego za okres jednego roku. Koszty przeprowadzki lokatora do lokalu ponosi właściciel. Te same zasady i obostrzenia obowiązują w momencie, gdy w lokalu właściciela ma zamieszkać jego pełnoletni zstępny, wstępny lub osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny. Wypowiedzenie stosunku prawnego, pod rygorem nieważności, powinno wskazywać osobę mającą zamieszkać w lokalu właściciela.

Jednocześnie właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, z innych przyczyn niż wymienione wyżej, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Eksmisja za nieopłacanie czynszu

Jeżeli przyjmą Państwo nowe warunki, zaprzestaną płacenia czynszu (lub płacenia czynszu w nowej wysokości), to nowy właściciel kamienicy będzie mógł również na tej podstawie wnosić o Państwa eksmisję z lokalu. Sąd, rozstrzygając czy zachodzą podstawy do nakazania opróżnienia lokalu, bada z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego. Orzekając o uprawnieniu lokatora do uzyskania lokalu zastępczego, bierze pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez niego z lokalu oraz szczególną sytuację materialną i rodzinną.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży;
2. małoletniego niepełnosprawnego lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą;
3. obłożnie chorych;
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej;
5. osoby posiadającej status bezrobotnego;
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Sąd po rozpatrzeniu wszystkich okoliczności sprawy może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. Wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, do którego ma nastąpić przekwaterowanie. (art. 14-16 ustawy o ochronie lokatorów).

Zanim przystąpią Państwo do rozmów z nowym właścicielem kamienicy, proponowałabym, by poprosili Państwo o wskazanie tytułu prawnego do dysponowania właśnie Państwa lokalami, a nie innymi w kamienicy. W tym celu powinni Państwo zażądać przedstawienia prawomocnego postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku oraz odpisu księgi wieczystej, w której będzie on ujawniony jako właściciel tych lokali. Ewentualnie mogą Państwo poprosić o zaświadczenie od dotychczasowego właściciela (ADM, spółdzielnia, urząd miasta) wskazujące, które lokale przeszły na własność nowego właściciela.

Oczywiście nowy właściciel może zażądać takiej stawki za wykup mieszkania, jakiej zechce. Jeżeli znajdzie kupca, który będzie chciał nabyć lokal wraz z jego mieszkańcami, to także może sprzedać Państwa mieszkanie. Będzie to oznaczać, że po prostu kolejny raz zmieni się właściciel lokalu, na którego przejdą wszelkie prawa i obowiązki.