Nowe gospodarstwo rolne, stare zobowiązania - jak legalnie przeprowadzić się z dzieckiem i nie narazić na sankcje KOWR?

Umowa przedwstępna nabycia gospodarstwa rolnego zawarta pod warunkiem

Proszę dowiedzieć się od Pani prawnika rodzinnego, czy na potrzeby sądu rodzinnego nie wystarczy umowa przedwstępna nabycia gospodarstwa rolnego zawarta pod warunkiem uzyskania przez Panią zgody sądu na zmianę miejsca pobytu dziecka. W takiej konstrukcji strona nabywająca ma prawo nie przystąpić do zawarcia umowy nabycia, może odstąpić od umowy przedwstępnej, jeśli nie spełni się warunek, Sąd powinien uznać taką umowę, zamiast umowy definitywnie przenoszącej własność, z uwagi właśnie na ten fakt, że warunek odnosi się do uzyskania jego zgody. Inaczej mówiąc, sprzedający ma roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości, jeśli zgoda sądu zostanie uzyskana. Wielokrotnie zawierałam takie umowy pod warunkiem (innym niż u Pani) i jest to przyjęta forma zawierania umów przedwstępnych.

Przy tym wariancie – jeśli prawnik prowadzący Pani sprawy rodzinne uzna, że jest to dobre rozwiązanie – mamy dodatkowo rozwiązanie drugiego problemu, gdyż sprzedający uzyskują automatycznie te 6 miesięcy bez konieczności zawierania umowy dzierżawy.

Ryzyko kontroli KOWR

Jeśli jednak prawnik rodzinny uzna przestawione rozwiązanie za niewłaściwe, to musimy sobie poradzić z tematem 6 miesięcy bez prowadzenia przez Panią nowego gospodarstwa rolnego oraz przedłużoną obecnością tam dotychczasowych właścicieli.

Odnośnie nieprowadzenia osobiście przez Panią gospodarstwa rolnego – to kontrole tych nabytych gospodarstw rolnych zgodnie z art. 8a ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego są prowadzone są przez oddziały terenowe Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa (KOWR) na podstawie harmonogramu zatwierdzonego przez Dyrektora KOWR.

Istnieje spore prawdopodobieństwo, że w okresie pierwszych 6 miesięcy od nabycia nieruchomości – biorąc pod uwagę obieg dokumentów – KOWR nie zdąży przeprowadzić takiej kontroli u Pani. Wobec tego pozostaje kwestia tytułu prawnego do nieruchomości dla dotychczasowych właścicieli pozostałych w gospodarstwie. Wchodziłaby tu w grę umowa najmu domu, a po uzyskaniu zgody Dyrektora KOWR, o której mowa w dalszej części – umowa dzierżawy gospodarstwa.

Pozyskanie zgody KOWR na dzierżawę przez krótki czas z ważnego powodu

Można by też w umowie sprzedaży zastrzec, że nieruchomość ma być opuszczona w terminie do dnia X w przypadku nieuzyskania zgody Dyrektora KOWR na podpisanie umowy dzierżawy. Często w umowach sprzedaży nieruchomości zastrzega się dodatkowy termin na opuszczenie nieruchomości – już po dniu przejścia własności – tak aby opuszczający miał czas na zabranie swoich rzeczy.

Przechodząc do drugiego tematu, czyli umowy dzierżawy – może Pani uzyskać zgodę Dyrektora KOWR na wydzierżawienie nieruchomości. Zgodnie z art. 2b ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego:

1. Nabywca nieruchomości rolnej jest obowiązany prowadzić gospodarstwo rolne, w skład, którego weszła nabyta nieruchomość rolna, przez okres co najmniej 5 lat od dnia nabycia przez niego tej nieruchomości, a w przypadku osoby fizycznej prowadzić to gospodarstwo osobiście.

2. W okresie, o którym mowa w ust. 1, nabyta nieruchomość nie może być zbyta ani oddana w posiadanie innym podmiotom.

3. Dyrektor Generalny Krajowego Ośrodka, na wniosek nabywcy nieruchomości rolnej, wyraża zgodę, w drodze decyzji administracyjnej, na dokonanie czynności, o których mowa w ust. 2, przed upływem okresu 5 lat od dnia przeniesienia własności tej nieruchomości, w przypadkach uzasadnionych ważnym interesem nabywcy nieruchomości rolnej lub interesem publicznym.(…)

W Pani przypadku ważnym interesem jest niemożność natychmiastowego przeprowadzenia się z uwagi na oczekiwanie na decyzję sądu. 

Wnioski

1. Najbardziej przejrzyste rozwiązanie opisałam na początku – umowa przedwstępna sprzedaży – ale taki wariant musi zweryfikować prawnik rodzinny (jak on ocenia zachowanie sądu w stosunku do umowy przedwstępnej, której jedyny warunek sprowadza się do uzyskania zgody tegoż sądu na zmianę miejsca pobytu dziecka).
2. W przypadku konieczności podpisania umowy definitywnej konieczne jest poradzenie sobie z tym okresem 6 miesięcy albo ewentualnie okresem oczekiwania na uzyskanie zgody Dyrektora KOWR na umowę dzierżawy:
• ma Pani możliwość zawarcia w umowie sprzedaży zastrzeżenia, że sprzedający ma prawo przez okres X przebywać w nieruchomości celem wyprowadzenia się,
• może Pani zawrzeć umowę najmu na okres oczekiwania na zgodę Dyrektora KOWR.

Źródła:

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego - Dz.U. 2003 nr 64 poz. 592