Niezgodność powierzchni mieszkania w księdze wieczystej i ewidencji gruntów, jakie są konsekwencje i jak rozwiązać problem?

Dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków

Wskazać należy, że co do zasady pierwszeństwo nad księgami wieczystymi ma ewidencja gruntów i budynków. Owszem, ustawa o księgach wieczystych i hipotece wskazuje na tzw. domniemanie wiarygodności wpisów w KW, ale owo domniemanie obejmuje jedynie wpisane do księgi wieczystej prawa i roszczenia, a nie ma zastosowania do informacji dotyczących stanu faktycznego, czyli wszystkich tych informacji, które są zawarte w dziale I-O. Dział I-O księgi wieczystej zawiera zaś informacje oznaczające nieruchomość, dla której urządzona została dana księga wieczysta, oraz określające jej cechy charakterystyczne, takie jak obszar i położenie. Informacje te pochodzą właśnie z ewidencji gruntów i budynków prowadzonej przez starostów lub prezydentów miast na prawach powiatu i powinny być one zgodne z danymi w ewidencji gruntów i budynków.

Proszę zaś zwrócić uwagę, że zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne: „Podstawę planowania gospodarczego, planowania przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej, gospodarki nieruchomościami oraz ewidencji gospodarstw rolnych stanowią dane zawarte w ewidencji gruntów i budynków”.

Tak samo art. 26 ust. 1 i 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wskazuje, że:

„1. Podstawą oznaczenia nieruchomości w księdze wieczystej są dane katastru nieruchomości.

2. Podstawą oznaczenia lokalu w księdze wieczystej jest zaświadczenie o położeniu i powierzchni lokalu, wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, a domu jednorodzinnego – zaświadczenie wydane przez spółdzielnię oraz dane katastru nieruchomości”.

Jak wskazuje WSA w Olsztynie w wyroku z 7.12.2023 r., sygn. akt I SA/Ol 328/23:

„Ewidencja gruntów i budynków ma walor dokumentu urzędowego w rozumieniu art. 194 § 1 O.p., a więc stanowi dowód tego, co zostało w niej stwierdzone. Przeprowadzenie przeciwdowodu względem danych zawartych w tej ewidencji (zgodnie z art. 194 § 3 O.p.) dotyczyć może tylko takich sytuacji, gdy (1) wpis w ewidencji gruntów i budynków jest niezgodny z treścią dokumentów, na podstawie których wpisu się dokonuje, (2) zachodzi sprzeczność z zapisami w innych rejestrach publicznych, których pierwszeństwo wynika z regulujących ich prowadzenie bezwzględnie obowiązujących przepisów, (3) gdy posłużenie się wyłącznie danymi ewidencyjnymi musiałoby się wiązać z pominięciem przepisów zawartych w ustawie podatkowej, mających wpływ na wymiar podatku”.

Być może, zakładając KW, ówczesny właściciel popełnił błąd, a sąd niezgodności nie dostrzegł i wpisał zgodnie z wnioskiem, a niezgodnie ze stanem faktycznym. Niestety ciężko mi stwierdzić.

Wniosek o sprostowanie danych w księdze wieczystej

Zgodnie z art. 27 ustawy o księgach wieczystych i hipotece:

„1. W razie niezgodności danych katastru nieruchomości z oznaczeniem nieruchomości w księdze wieczystej sąd rejonowy dokonuje – na wniosek właściciela nieruchomości lub wieczystego użytkownika – sprostowania oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości.

2. Sprostowanie, o którym mowa w ust. 1, może być dokonane także z urzędu, na skutek bezpośredniego sprawdzenia danych w bazie danych katastru nieruchomości lub zawiadomienia jednostki prowadzącej kataster nieruchomości.

3. Do zawiadomienia, o którym mowa w ust. 2, dołącza się wypis z operatu katastralnego, a gdy jest to niezbędne – także wyrys z mapy katastralnej lub inny dokument stanowiący podstawę sprostowania oznaczenia nieruchomości.

4. Organ prowadzący kataster nieruchomości zapewni nieodpłatnie sądom prowadzącym księgi wieczyste, w celu sprawdzenia oznaczenia nieruchomości, bezpośredni dostęp do bazy danych katastru nieruchomości poprzez zintegrowany system informacji o nieruchomościach”.

Może więc Pan sam zawnioskować o sprostowanie danych w KW albo wystąpić z pismem do organu prowadzącego ewidencję gruntów i budynków, by zawiadomił o niezgodności sąd w trybie art. 27 ust. 2 (niemniej jeśli tego nie uczynią, pozostaje Pani i tak złożenie wniosku samodzielnie). Opłata od wniosku o sprostowane oznaczenia nieruchomości na podstawie danych katastru nieruchomości to 100 zł – art. 44 ust. 1 pkt 4 ustawy o księgach wieczystych i hipotece: „Opłatę stałą w kwocie 100 złotych pobiera się od wniosku o: 4) sprostowanie działu I-O”.

Na marginesie ów kataster nieruchomości, o którym stanowi ustawa o księgach wieczystych i hipotece, to nic innego jak ewidencja gruntów i budynków. Zgodnie z ustawą Prawo geodezyjne i kartograficzne są to pojęcia, które mogą być używane zamiennie – art. 2 pkt 8: „Ilekroć w ustawie jest mowa o ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) – rozumie się przez to system informacyjny zapewniający gromadzenie, aktualizację oraz udostępnianie, w sposób jednolity dla kraju, informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych podmiotach władających lub gospodarujących tymi gruntami, budynkami lub lokalami”.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
2. Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne - Dz.U. 1989 nr 30 poz. 163
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 7 grudnia 2023 r., sygn. akt I SA/Ol 328/23