Niezgłoszenie dużego remontu do wspólnoty mieszkaniowej

Otwór w ścianie nośnej i zmiana instalacji CO bez zgody wspólnoty

Nie ma znaczenia, kto zakupił nieruchomość i w jakim celu. Ma Pan problem na dwóch płaszczyznach.

Pierwsza to kwestia braku zgody wspólnoty mieszkaniowej na dziurę w ścianie nośnej oraz zmianę w instalacji CO. Na to potrzebuje Pan zgody wspólnoty, bez względu na wszystko.

Grzejniki są integralną częścią instalacji grzewczej budynku. Z tego względu ich wymiana wymaga zgody wspólnoty odpowiedzialnych za stan instalacji.

Druga to brak zachowania procedury budowlanej – pozwolenia na budowę w zakresie ściany. Wymiana grzejników nie wymaga żadnego zgłoszenia.

Roboty budowlane a przebudowa

Zgodnie z art. 28 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 1409 ze zm.), dalej: Prawo budowlane, „roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę, z zastrzeżeniem art. 29–31”. Przez roboty budowlane rozumie się budowę, a także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego – art. 3 pkt 7 ustawy.

Przebudową są roboty budowlane, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji – art. 3 pkt 7a ustawy Prawo budowlane.

Zmiana w ścianie nośnej, czyli w elemencie konstrukcyjnym budynku, jest traktowana jako przebudowa, a nadto ściana nośna może mieć znaczenie w zakresie ochrony przeciwpożarowej.

Tak więc pozwolenie na budowę było wymagane w przypadku otworu w ścianie nośnej, uzgodnienia projektu, bowiem może wpłynąć na stan techniczny budynku. Ściany nośne są składnikami nieruchomości wspólnej – z uwagi na art. 3 ustęp 2 ustawy o własności lokali („nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali”); ściany nośne nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

Zgłoszenie samowoli budowlanej

Jeśli chce Pan doprowadzić sprawę do stanu zgodnego z prawem, musi Pan zgłosić do PINB samowolę budowlaną, uzupełnić dokumenty o projekt, uzyskać zgodę wspólnoty na takie zmiany – w zakresie otworu, niestety zapłacić karę wyznaczoną przez PINB albo doprowadzić do stanu poprzedniego – taką decyzję wyda PINB.

W zakresie wymiany grzejników – decyzja w całości należy do wspólnoty. Albo nakażą przywrócenie stanu poprzedniego, albo zezwolą na pozostawienie tego, co jest.

Przebudowa ścianek w mieszkaniu nie wymaga żadnych procedur, o ile nie dotyczy ścian nośnych budynku. Tu potrzebny jest projekt i pozwolenie na budowę i znowu zgoda wspólnoty.

Nowy nabywca mieszkania i dalsze problemy

Jeśli sprzedacie mieszkanie, nabywca – po wykryciu wad w postaci ww. okoliczności będzie mógł mieć do Państwa roszczenie z tytułu rękojmi. Bowiem – o ile zostaną zgłoszone do wspólnoty czy do PINB samowolne roboty – to nabywca – właściciel, będzie musiał dokonać tych formalności, a nawet przebudować z powrotem mieszkanie – doprowadzić do stanu sprzed zmian, nawet jeśli to zrujnuje wykończenie i będzie wymagało totalnego przeorganizowania i przebudowy wewnątrz.

Chyba że poinformujecie kupującego, że dokonano samowoli w tym zakresie i on się na to zgodzi. Wówczas nie będzie miał w stosunku do Państwa roszczeń, ale może stanąć przed faktem obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.

Na podstawie art. 556³ Kodeksu cywilnego „sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu; w razie sprzedaży prawa sprzedawca jest odpowiedzialny także za istnienie prawa (wada prawna)”.

Przywrócenie do stanu pierwotnego

Jeśli chodzi o przywrócenie do stanu pierwotnego ściany nośnej, to niestety tu musi się wypowiedzieć specjalista architekt, albo rzeczoznawca budowlany po sprawdzeniu stanu ściany, projektu. Może wystarczy zamurowanie ściany, nie jest wykluczone, że konieczne będzie wykonanie wzmocnienia czy takiej przebudowy, aby ściana mogła nadal pełnić funkcję ściany nośnej.