Niezawarcie umowy przyrzeczonej

W mojej ocenie może Pani dochodzić odszkodowania z tytułu niezawarcia umowy przyrzeczonej.

Ustawodawca przewidział taką możliwość w Kodeksie cywilnym (w skrócie K.c.). Jak podaje przepis art. 389 K.c.:

„Art. 389. § 1. Umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

§ 2. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia”.

Kwestię konsekwencji niezawarcia umowy przyrzeczonej reguluje art. 390 K.c. Stanowi on:

„Art. 390. § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

§ 2. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

§ 3. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne”.

W mojej ocenie łączyła Panią z kontrahentem umowa przedwstępna najmu. Dla ważności takiej umowy nie jest wymagana żadna szczególna forma, w tym także pisemna. Może być ona zawarta ustnie i tak też nastąpiło w opisanym przez Panią przypadku. Zostało ustalone, co jest przedmiotem przyszłej umowy i zapewne też przyszłe jej warunki (np. czynsz najmu). Ponadto została wskazana okoliczność, na podstawie której można było wyznaczyć termin zawarcia umowy.

Nie wiem, w jaki sposób dokonywała Pani ustaleń z kontrahentem co do dostosowania lokalu do jego potrzeb. Być może ma Pani e-maile, w których są wskazówki czy akceptacja rozwiązań. Na pewno byłyby przydatne dla celów dowodowych. Dowodem w sprawie ustalenia istnienia między Państwem tej umowy mogą być też świadkowie – np. pracownicy wykonujący remont lokalu.

Skoro łączyła Panią z kontrahentem umowa przedwstępna, której jednym z postanowień było przystosowanie lokalu na potrzeby kontrahenta, to jeżeli nie doszło do zawarcia umowy z winy drugiej strony, może Pani – na podstawie art. 390 § 1 K.c. – dochodzić zwrotu kosztów tego przystosowania. Są to bowiem koszty poniesione przez to, że strona liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Koszty te powinny być w jakiś sposób udokumentowane (np. za pomocą rachunków). W braku dokumentów oceny nakładów na lokal w celu przystosowania na salon kosmetyczny dokona biegły – jeśli sprawa skończy się postępowaniem sądowym.

Kwestię zakresu odszkodowania z tytułu niezawarcia umowy przyrzeczonej wielokrotnie wyjaśniał Sąd Najwyższy.

W wyroku z dnia 22 grudnia 2005 r. (sygn. akt V CSK 19/2005) SN stwierdził: „Zawiedzionemu w oczekiwaniu na zawarcie umowy przyrzeczonej kontrahentowi przysługuje odszkodowanie w ramach tzw. ujemnego interesu umownego. Odszkodowanie to obejmuje straty wynikłe z niedojścia do skutku umowy między stronami. Na te straty zaś składają się: koszty zawarcia umowy, wydatki związane z własnym świadczeniem, zbędne nakłady podjęte w związku z własnym świadczeniem lub przyjęciem świadczenia drugiej strony, ilekroć przywrócenie stanu poprzedniego nie będzie możliwe albo wynikną stąd koszty, ewentualnie inne składniki uszczerbku materialnego wyrażające się w poniesieniu oznaczonych strat. Wyłączone są natomiast nieuzyskane korzyści w postaci tych, które by odpowiadały uzyskanym w razie dojścia do skutku umowy i jej wykonania. W żadnym wypadku wysokości dochodzonego w tych okolicznościach roszczenia nie może kształtować wartość rzeczy, którą poszkodowany by nabył, gdyby doszło do wykonania umowy, podobnie jak i pożytków, które rzecz ta przynosi”.

Zatem nie może Pani żądać w ramach odszkodowania czynszu najmu, który by Pani uzyskała, gdyby umowa została zawarta.

Aby odzyskać pieniądze zainwestowane w związku z umową przedwstępną, powinna Pani teraz na piśmie, listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, wezwać kontrahenta do zawarcia umowy przyrzeczonej, wskazując mu konkretny termin.

Po upływie tego terminu może Pani (również listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru) wezwać go – na podstawie art. 390 § 1 K.c. – do naprawienia szkody, jaką Pani poniosła w związku z niedotrzymaniem przez niego postanowień łączącej Państwa umowy.

W przypadku odmowy może Pani skierować sprawę do sądu rejonowego miejsca zamieszkania pozwanego. Pozew o zapłatę należy oprzeć o wspomniany art. 390 § 1 K.c. Proszę wskazać dowody na zawarcie umowy przedwstępnej (świadkowie, korespondencja, także ta w sprawie wskazówek, jak ma wyglądać lokal) oraz dowody na wysokość żądanego odszkodowania (zdjęcia, rachunki, faktury, w ostateczności opinia biegłego).

Pozew taki podlega opłacie w wysokości 5% wartości przedmiotu sporu. Przedmiotem sporu jest w tym przypadku wartość żądanego odszkodowania.