Niezarejestrowana wspólnota mieszkaniowa a podwyżka czynszu

Definicja lokatora

Na początku odpowiedzi należy „zdiagnozować” sytuację w aspekcie prawnym, w tym doprowadzić do uporządkowania terminologii. Może się to przydać zarówno w rozmowach (negocjacjach) ze współwłaścicielami nieruchomości wspólnej, jak i w ewentualnym postępowaniu sądowym, które może mieć miejsce, jeśli zabraknie porozumienia.

Szerokie znaczeniowo ustawowe określenie lokatora znajdujemy w artykule 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego – za lokatora uważa się „najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności”. Skoro Pani napisała o mieszkaniach „własnościowych” oraz o „wspólnocie mieszkaniowej”, to należy dojść do wniosku, że wykluczone jest traktowanie Pani (Państwa) jako lokatora odnośnego mieszkania – przynajmniej do czasu utraty doń aktualnego tytułu prawnego (zapewne prawa własności). Brak w opisie sytuacji wzmianki o spółdzielni mieszkaniowej skłania do wniosku, że przysługującym Pani (Państwu) tytułem prawnym do lokalu jest prawo własności, a nie spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych w rozumieniu artykułu 244 i następnych Kodeksu cywilnego (K.c.), zaś dokładniej uregulowane przepisami ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Czynsz jest opłatą właściwą umowie najmu – uregulowanej w artykule 659 i następnych K.c. oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów… – oraz płaci się go w innych podobnych sytuacjach, dotyczących korzystania z rzeczy cudzej (np. dzierżawionej). Wykluczone jest płacenie czynszu od przedmiotu, którego jest się właścicielem. Nie o czynsz chodzi, ale o coś innego.

Wystąpienie na drogę sądową

Zmuszanie – również w relacjach między współwłaścicielami – jest prawnie zakazane, a nawet mogłoby stanowić przesłankę odpowiedzialności karnej lub innej odpowiedzialności prawnej. Jeżeli brakuje zgody między podmiotami prawa, to legalnym sposobem uregulowania sytuacji jest wystąpienie na drogę sądową. Różne przepisy prawne (w tym dotyczące współwłasności) przewidują zwracanie się do sądu o rozstrzygnięcie. W wielu przypadkach chodzi o przepisy bardziej szczegółowe od artykułu 64 K.c. (prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie), aczkolwiek często chodzi o to właśnie, by sąd faktycznie doprowadził do zakończenia patowej sytuacji, związanej z brakiem czyjejś decyzji (np. w związku z jakimiś wahaniami). Z różnych powodów lepiej jest pozostawać w relacjach z ludźmi, którzy wolą kierować sprawy trudne na drogę sądową, niż skłaniać się do rozwiązań dalekich od tego, co prawnie dopuszczalne.

Sporej części właścicieli odpowiada ograniczanie się do samego ustawowego określenia własności (zwłaszcza z pominięciem ograniczeń tego prawa), czyli do brzmienia artykułu 140 K.c.: „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą”. Z własnością wiążą się obowiązki, np. związane ze współwłasnością.

Ustawa o własności lokali

Moja odpowiedź może bazować na podanym przez Panią opisie sytuacji. Pani napisała o sześciu mieszkaniach, a nie o liczbie samodzielnych lokali (nie tylko mieszkalnych) w danej wspólnocie mieszkaniowej, więc trudno jest określić, czy do Państwa wspólnoty mieszkaniowej odnoszą się głównie przepisy Kodeksu cywilnego oraz Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.), czy też przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali – w rozstrzygnięciu wątpliwości z tego zakresu powinna pomóc treść artykułu 19 ustawy o własności lokali: „Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności”. Dosłowne znaczenie Pani słów wskazuje na tak zwaną małą wspólnotę mieszkaniową, ale to jest hipoteza – hipotezy zaś wymagają sprawdzenia.

Praktycznie rzecz biorąc – zwłaszcza w sytuacji bliskiej ujawnieniu się sporu prawnego – zachęcam Państwa do zestawienia sytuacji z przepisami Kodeksu cywilnego o współwłasności (skoncentrowanymi w jego artykułach od 195 do 221) oraz z ustawą o własności lokali, której przepisy są bardziej precyzyjne od przepisów kodeksowych, a więc mogłyby stanowić dla współwłaścicieli danej nieruchomości inspirację w zakresie uregulowania zagadnień łączącej ich współwłasności; zazwyczaj lepiej jest, jeśli współwłasność (zwłaszcza dotycząca miejsca zamieszkania) łączy, niż dzieli, a zwłaszcza przyczynia się do wrogości międzyludzkiej.

Kto odpowiada za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej?

W zakresie pokrywania kosztów, szczególnie duże znaczenie ma brzmienie artykułu 207 K.c.: „Pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów; w takim samym stosunku współwłaściciele ponoszą wydatki i ciężary związane z rzeczą wspólną”. Bardziej szczegółową regulację prawną z tego zakresu zawarto w artykułach: od 12 do 17 ustawy o własności lokali. Jej artykuł 17 stanowi: „Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu – w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości”. Ktoś koszty ponosić musi. Bardzo wątpliwe jest, by osoby z zewnątrz (spoza danej wspólnoty mieszkaniowej) chciały łożyć na utrzymanie Państwa wspólnej nieruchomości. Wątpliwe jest również, by którykolwiek współwłaściciel godził się ponosić opłaty za innego współwłaściciela. To jest oczywiście w kapitalizmie, który w Polsce oficjalnie przywrócono około ćwierć wieku temu. W przedstawionej przez Panią sytuacji pozostaje się porozumieć co do wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną (odwołując się do terminologii z ustawy o własności lokali).

Regułą jest także powiązanie „siły decyzyjnej” z liczbą udziałów we współwłasności, co (odnośnie czynności z zakresu zwykłego zarządu rzeczą wspólną) wysłowiono w artykule 201 K.c.: „Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności”. Natomiast artykuł 23 ustęp 2 ustawy o własności lokali stanowi: „Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos”. Zapewne trudno byłoby oczekiwać rezygnacji przez właścicieli większych lokali z ich siły decyzyjnej – poprzez zgodę na regułę: „jedno mieszkanie = jeden głos”; nawet w przypadku takiej (mało prawdopodobnej zmiany) koszty i pożytki związane byłyby z wielkością udziałów w nieruchomości wspólnej. Odnośnie do zagadnień przekraczających zakres zwykłego zarządu: w K.c. (art. 199) sformułowano regułę zgody wszystkich współwłaścicieli, zaś ustawa o własności lokali (zwłaszcza w artykule 22) zawiera szczególnie precyzyjne uregulowania.

Argumenty i dowody w sprawie

Gdyby doszło do skierowania sprawy na drogę sądową, to proszę pamiętać o wywiązaniu się z prawnego obowiązku udowodnienia faktów (okoliczności), z których wywodzi się skutki prawne (art. 6 K.c., art. 232 K.p.c.). Swe stanowisko należy przedstawiać jasno oraz popierać argumentami i dowodami. Przydaje się rzeczowe polemizowanie z twierdzeniami innych osób (uczestników, świadków, biegłych...), ponieważ bierność (np. milczenie) sąd jest uprawniony uznać za przejaw zgody ze słowami kogoś innego (art. 230 K.p.c.), co może wpłynąć na wynik sprawy. W praktyce często przydaje się przedstawianie swego stanowiska na piśmie. Pisma należy składać za pokwitowaniem przyjęcia (np. przez sądowe biuro podawcze) lub wysyłać listami poleconymi (np. często przydatną opcją „za zwrotnym potwierdzeniem odbioru”). Chodzi o rzeczywiste, świadome i planowe korzystanie z zasady prawa do sądu (mającej bardzo wysoką rangę prawną).

Ustawodawca zdecydował bardzo jasno w treści artykułu 6 ustawy o własności lokali: „Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana”. Wspólnota mieszkaniowa w Państwa przypadku powstała z mocy samego prawa (łacińskie: ex lege); ewentualne „rejestracje” mogą dotyczyć numeru statystycznego (REGON) lub spełnienia innych wymagań (np. dotyczących założenia rachunku „na wspólnotę”), ale sama Wspólnota Mieszkaniowa bezdyskusyjnie powstała.

Sposób zarządzania nieruchomością wspólną

Współwłaściciele zdecydują o sposobie zarządzania nieruchomością wspólną, o wysokościach wpłat na poczet związanych z jej funkcjonowaniem kosztów, o przeprowadzanych pracach; alternatywą będzie decydowanie przez sąd, z czym może się wiązać pokrywanie kosztów sądowych – zwłaszcza w przypadku przegranej (art. 98 i następne K.p.c.).

Gdyby doszło do skierowania sprawy na drogę sądową przez współwłaścicieli, to proponuję zawnioskować o skierowanie sprawy na drogę mediacji – w procedurze cywilnej przewidziano sporo rozwiązań sprzyjających osiąganiu porozumienia (zwłaszcza artykuły: od 183¹ do 186 K.p.c.). Być może uda się zawrzeć ugodę (art. 917 K.c., art. 918 K.c.), nawet bez postępowania sądowego. Ugodę (zwłaszcza sądową) warto przedstawić do zatwierdzenia sądowi, aby mogła być tytułem egzekucyjnym (art. 777 i następne K.p.c.).

Koszty zarządu nieruchomością wspólną

Podsumowując, jeśli nie dojdzie do porozumienia między współwłaścicielami, to może Państwa czekać sprawa sądowa, oby tylko o wysokość nakładów na koszty zarządu nieruchomością wspólną, gdyż ewentualne ustanowienie zarządcy nieruchomości wspólnej (art. 203 K.c., art. 26 ustawy o własności lokali) mogłoby być gorszym rozwiązaniem – ustanowionym przez sąd zarządcą mógłby zostać właściciel jednego z większych mieszkań.

Ustawy (zarówno K.c., jak i ustawa o własności lokalu) jednoznacznie przewidują, że w kosztach zarządu nieruchomością wspólną uczestniczy się stosownie do udziałów w nieruchomości wspólnej. Udział w kosztach oraz w pożytkach (jeżeli takowe są) jest niezależny od jakiejkolwiek rejestracji wspólnoty mieszkaniowej. Tak samo (czyli niezależnie od jakiejkolwiek rejestracji) można umawiać się w gronie współwłaścicieli.

Zazwyczaj (przynajmniej w większych wspólnotach mieszkaniowych) płaci się miesięczne zaliczki od metra kwadratowego własnego lokalu, ponieważ z tą powierzchnią wiążą się udziały w nieruchomości wspólnej. W ustawie o własności lokali jest mowa o zaliczkach, zaś w K.c. o udziale w kosztach. Samo doświadczenie życiowe podpowiada, że łatwiej jest odkładać mniejsze kwoty, niż od razy wykładać większe sumy (np. na pokrycie udziału w kosztach remontu).

Jeżeli jest to rzeczywiście mniejsza wspólnota mieszkaniowa i niczego odmiennego wcześniej nie zdecydowano w formie aktu notarialnego (proszę dokładnie sprawdzić wszystkie materiały, również w dokumentach właściwych ksiąg wieczystych), to zaskakiwać może oczekiwanie podejmowania uchwał. Współwłaściciele w mniejszych wspólnotach mieszkaniowych umawiają się (uchwały są wymagane w większych wspólnotach mieszkaniowych). Umowy współwłaścicieli można różnie tytułować (w tym nazywać je „uchwałami”), ale szczególnie ważne jest ustalenie, jaki sposób zarządzania nieruchomością wspólną wcześniej ustalono. Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony zapoznać się z dokumentami ksiąg wieczystych (w sądowym wydziale ksiąg wieczystych) – lekturę proponuję zacząć od dokumentów, będących w Państwa dyspozycji.

Państwo są współwłaścicielami, więc Państwo mają prawo współdecydować o sprawach danej wspólnoty mieszkaniowej, w tym o treści umów co do kosztów (np. stawki miesięcznej od metra kwadratowego). Wolny człowiek nie musi podpisywać niczego, co jest mu podsuwane – ewentualne spory rozstrzyga sąd.