Niezapłacony podatek po sprzedaży nieruchomości

Podatek z odpłatnego zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie.

Podatnikiem zobowiązanym do rozliczenia podatku jest wyłącznie właściciel nieruchomości. Udzielenie pełnomocnictwa do dokonania czynności sprzedaży nie zmienia statusu podatnika – nadal jest nim wyłącznie właściciel. Jak wnioskuję z przedstawionego opisu sprawy – sprzedaż obejmowała Pani majątek osobisty (inaczej nie musiałaby Pani udzielać małżonkowi pełnomocnictwa). W konsekwencji wyłącznie Pani jest podatnikiem podatku dochodowego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Ulga w podatku dochodowym

Teraz przejdźmy do zwolnienia od podatku określonego w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony w okresie 2 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiła sprzedaż, na własne cele mieszkaniowe.

Przez własne cele mieszkaniowe, zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy PIT, rozumie się m.in. wydatki na budowę nieruchomości. Ustawodawca nie wyjaśnia, w jaki sposób należy interpretować pojęcie własnych celów mieszkaniowych, dlatego też w tym zakresie należy odnieść się do dostępnego orzecznictwa. W interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 9 czerwca 2017 r., nr 0114-KDIP3-3.4011.91.2017.2.AK czytamy:

Własne cele mieszkaniowe – orzecznictwo

„Poprzedzenie wyrażenia »cele mieszkaniowe« przymiotnikiem »własne« świadczy o tym, że ustawodawca, przewidując podstawę do zastosowania zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 i dopisując ten przymiotnik, przesądził, że celem nadrzędnym jest możliwość uwzględnienia przy obliczaniu dochodu zwolnionego z opodatkowania tylko takich wydatków, które poniesione zostały na zaspokojenie »własnych« potrzeb mieszkaniowych podatnika.

W orzecznictwie dość jednolicie przyjmuje się, że cel mieszkaniowy wiąże się z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych, przy czym chodzi tu o potrzeby mieszkaniowe w sensie obiektywnym, a zatem potrzeby przeciętnego podatnika, który o ulgę się ubiega. Zawsze bowiem centrum życiowe koncentruje się w konkretnym budynku lub lokalu mieszkalnym i ten właśnie budynek lub lokal służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych. Potrzeba realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych jest najważniejszym elementem przedmiotowego zwolnienia, która powinna być zaspokojona w momencie nabycia lokalu mieszkalnego czy budynku.

Ponadto nabycie winno być ukierunkowane na zaspokojenie wyłącznie własnych celów mieszkaniowych Wnioskodawcy i nie może służyć ani realizacji celów mieszkaniowych innych osób, ani służyć uniknięciu opodatkowania poprzez dokonanie wydatku.”

W świetle takiego wyjaśnienia, nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania, nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób, np. dzieci.

Zwolnienie dotyczy zatem realizowania przez podatnika swoich celów mieszkaniowych, czyli własnych potrzeb mieszkaniowych. W tym kontekście podstawową i elementarną kwestią jest to, że wydatkowanie pieniędzy pochodzących ze sprzedaży, aby mogło korzystać ze zwolnienia, musi nastąpić na taką nieruchomość, w której podatnik będzie realizował własne cele (potrzeby) mieszkaniowe. Zatem w takiej nieruchomości należy faktycznie oraz rzeczywiście mieszkać. Mówiąc wprost, musi to być „dach nad głową” dla podatnika.

Tymczasem w przedstawionym stanie faktycznym wskazała Pani, że po sprzedaży i udzieleniu pełnomocnictwa wyjechała Pani za granicę. W konsekwencji, jak rozumiem, nie mieszka Pani w tym wybudowanym domu. W rezultacie nie zaspokaja on Pani potrzeb mieszkaniowych i nie jest dachem nad głową co jest pierwszą przesłanką powodującą odrzucenie zwolnienia ze względu na niezrealizowanie własnego celu mieszkaniowego.

Dokumenty potwierdzające wydatki na własne cele mieszkaniowe

Druga kwestia powodująca, że zwolnienie nie znajdzie zastosowania, to brak dokumentów potwierdzających poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe. Do przedstawionego zagadnienia odniósł się Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w swojej interpretacji indywidualnej z dnia 9 stycznia 2008r., nr ITPB1/415-438/07/AK, gdzie wyjaśnił, że:

„Przepisy regulujące zwolnienie przychodu ze sprzedaży nie regulują natomiast kwestii udokumentowania poniesionych wydatków. Ciężar dowodu, że przychód uzyskany ze sprzedaży został wydatkowany na cele uprawniające do zwolnienia podatkowego, zgodnie z ogólnymi zasadami Ordynacji podatkowej, ciąży na podatniku. W związku tym, to właśnie podatnik winien zadbać o posiadanie dowodów, które mogą potwierdzić fakt dokonania stosownych wydatków. Podatnik może dowodzić faktu poniesienia wydatków na cele uzasadniające zwolnienie nie tylko dokumentami, lecz również wszelkimi innymi środkami dowodowymi.”

Również Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 5 marca 2010 r., nr ITPB2/415-1015a/09/MK, podkreślił, iż:

„Odnosząc się do kwestii sposobu dokumentowania wydatków poniesionych na tzw. »cele mieszkaniowe« należy stwierdzić, iż w przypadku korzystania z ulg i zwolnień podatkowych wynikających z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, obowiązek udowodnienia, że określony wydatek został poniesiony przy spełnieniu wszystkich warunków wynikających z przepisów podatkowych spoczywa na podatniku, który wywodzi z tego określone skutki prawne. Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania poniesionego wydatku. Kwestia wydatkowania środków pieniężnych uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości powinna być dla celów podatkowych udokumentowana rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, w tym również może być udokumentowana wskazanymi we wniosku dowodami w postaci rachunków, faktur, umów oraz innych dowodów zasługujących na wiarę, potwierdzających jednakże faktyczne wydatkowanie tych środków.”

Natomiast w interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 30 czerwca 2017r., nr 0112-KDIL3-2.4011.98.2017.1.TR czytamy:

„Biorąc powyższe pod uwagę, należy stwierdzić, że wydatki na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych winny być udokumentowane rzetelnymi i wiarygodnymi dowodami, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży faktycznie przeznaczone zostały na cele mieszkaniowe, czy może wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł.

Zainteresowana musi zatem jednoznacznie udowodnić, że to środki pochodzące ze sprzedaży nieruchomości, a nie żadne inne, zostały przeznaczone na konkretne, wskazane w ustawie cele mieszkaniowe. Dodatkowo, do obliczenia wysokości zwolnienia przedmiotowego mogą być uwzględnione wyłącznie te wydatki, które poniesione zostały najwcześniej w dniu odpłatnego zbycia nieruchomości.

Odnosząc zatem przywołane powyżej przepisy prawa do niniejszej sprawy, należy uznać, że wskazane we wniosku dokumentowanie ponoszonych przez Wnioskodawczynię wydatków na własne cele mieszkaniowe: fakturami, rachunkami, potwierdzeniami zapłaty czy umowami, należy uznać za dopuszczalne.”

W kontekście opisywanej sprawy na uwadze trzeba mieć także treść art. 180 § 1 ustawy – Ordynacja podatkowa. W myśl przywołanego przepisu jako dowód należy dopuścić wszystko, co może przyczynić się do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Do reguły tej odwołał się Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z dnia 5 maja 2017 r., nr 2461-IBPB-2-2.4511.115.2017.2.AR. Organ wskazał, że ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych nie przewiduje ściśle określonego sposobu dokumentowania wydatku poniesionego na cele określone w art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Organ podatkowy, dla celów podatkowych weryfikując możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego, uprawniony jest żądać od podatników udowodnienia poniesienia wydatków poprzez przedłożenie rzetelnych i wiarygodnych dowodów, z których w sposób niebudzący żadnych wątpliwości będzie wynikało kto, kiedy i jaki wydatek poniósł, tj. czy środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości faktycznie przeznaczone zostały przez podatnika na cele mieszkaniowe, czy też wydatki na cele mieszkaniowe poczynione zostały z innych źródeł, czy też przez inne osoby. Takimi dokumentami mogą być m.in. umowy, faktury VAT bądź też inne dokumenty, które ten fakt mogą potwierdzić, w tym również potwierdzenia przelewów. Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej podkreślił, że przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie zawierają wymogu dokumentowania wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe wyłącznie fakturami VAT.

Jednakże należy zaznaczyć, że pomimo istnienia otwartego katalogu środków dowodowych, to jednak podatnik, który chce zachować prawo do zwolnienia, musi być w posiadaniu rzetelnych i wiarygodnych dokumentów potwierdzających wydatki na własne cele mieszkaniowe. W sytuacji braku takich dokumentów organ podatkowy odmówi prawa do skorzystania ze zwolnienia.

Wniosek o umorzenie lub rozłożenie na raty zaległości podatkowych

W tej sytuacji może Pani jedynie wnioskować na podstawie art. 67a Ordynacji podatkowej o umorzenie zaległości podatkowej lub o rozłożenie zaległości na raty. Trzeba jednak pamiętać, że podatnik musi w tym zakresie wykazać istnienie ważnego interesu (np. trudna sytuacja materialna czy życiowa), a naczelnik US korzysta z uznania administracyjnego i może ocenić, że taki interes nie występuje i wniosek odrzucić. Ponadto, jak wskazał WSA w Szczecinie w wyroku z 17.02.2016 r., I SA/Sz 1069/15, samo złożenie wniosku o ulgę nie wstrzymuje postępowania egzekucyjnego. Taki skutek wywołuje dopiero pozytywne rozpatrzenie sprawy i wydanie decyzji umarzającej zaległość podatkową.