Nieuregulowany stan prawny drogi gminnej i problemy z przejazdem

Wymóg dostępu do drogi publicznej

Opisana przez Pana sytuacja to jeden z bardzo wielu występujących w Polsce współczesnej absurdów z zakresu nieruchomości oraz dostępu do drogi publicznej. Rodzajów problemów szczegółowych jest wiele. Niestety, władze państwowe wciąż mają (i to od wielu kadencji parlamentarnych) „ważniejsze sprawy”. Wprost symbolicznym przejawem niskiej jakości przepisów prawnych z dziedziny nieruchomości jest ustawowe określenie nieruchomości (zwłaszcza gruntowej) – zawarte w art. 46 Kodeksu cywilnego (K.c.); według orzecznictwa sądowego jako jedną nieruchomość należy traktować ogół działek ewidencyjnych, dla których prowadzona jest ta sama księga wieczysta – spotkałem się z księgą wieczystą prowadzoną dla ponad 80 działek ewidencyjnych (w tym należących do jakiejś gminy dróg).

Prawny dostęp do drogi publicznej zyskał na znaczeniu dla bardzo wielu ludzi po liberalizacji Prawa budowlanego (w połowie 2015 r.). Wymóg dostępu do drogi publicznej w owej ustawie funkcjonował wcześniej. Jednakże od 2015 r. daje się zauważyć restrykcyjną wykładnię przepisów z tego zakresu. Kiedyś często wystarczyła faktyczna możliwość dojazdu. Teraz zaś wymaga się udowodnienia prawnego dostępu do drogi publicznej; by spełnić ten wymóg. Ludzie zawierają umowy „dzierżawy drogi” (np. od zarządcy linii kolejowej, przykład z miasta wojewódzkiego) lub „zbierają dokumenty” (różnego rodzaju).

Status drogi

Kolejna „ciekawostka” jest z zakresu ustawy o drogach publicznych. Gminom (jako podmiotom prawa) wolno być właścicielem – w tym właścicielem nieruchomości, także używanych jako drogi. Gminy (między innymi) są władne decydować o tym, które drogi mają status drogi gminnej – kategoria „droga gminna” to jeden z ustawowych wariantów dróg publicznych. To, że gmina (jakakolwiek) jest właścicielem nieruchomości z drogą (i to używaną), nie jest równoznaczne, że chodzi o drogę publiczną (na ogół ogólnodostępną). Potoczne rozumienie określenia „droga gminna” może rozmijać się z oficjalnym statusem; dość często chodzi o drogi wewnętrzne (czyli takie, które nie są drogami publicznymi). Jakby tego było mało, gminy (być może „tylko” część z nich) czerpią korzyści z udostępniania (do nich należących) dróg wewnętrznych – na ogół chodzi o dojazd do przedsiębiorstw.

Opis sytuacji (wraz z załączonymi materiałami) nie pozwala jednoznacznie stwierdzić, czy chodzi o drogę publiczną – wpisaną do rejestru dróg publicznych; zmiany właściwości organów administracji publicznej sprawiają, że potrzebne może okazać się nawiązanie kontaktu z urzędem marszałkowskim lub z urzędem wojewódzkim – aspekt formalny to jedno, ale przydać się może rozmowa z doświadczonym urzędnikiem. Ustalenie, czy chodzi o drogę publiczną, czy „tylko” o drogę wewnętrzną, może się przydać (np. w występowaniu do różnych instytucji).

Warto wnioskować o oględziny miejsca!

Same granice działek (np. ukazane w internetowych geoportalach oraz na dostarczonej mapie) nie pozwalają jednoznacznie stwierdzić, przez czyje działki przebiega odnośna droga (dojazdowa, być może droga wewnętrzna). Co więcej, zdjęcia „z góry” w systemach mapowych nieco inaczej ukazują je przebieg. Koniecznie trzeba to sprawdzić. Sama wymiana korespondencji to za mało. Poza bardzo dokładnym przyjrzeniu się mapom geodezyjnym (najlepiej w starostwie) należy występować (do różnych instytucji) o przeprowadzenie dowodu z oględzin miejsca (tak zwanej wizji lokalnej). Trzeba o to wprost wnioskować – należy żądać „wizji lokalnych”.

Władze publiczne często stoją na stanowisku, że prawny dostęp do drogi publicznej jest „problemem właściciela nieruchomości”. Dzieje się tak także wtedy, gdy prawny dostęp do drogi publicznej jest tracony – np. w związku podwyższeniem klasy drogi publicznej.

Rozgraniczenie działek gminnych

Można wnioskować (także przy pomocy petycji) do władz gminnych (wójta, rady gminy) o uregulowanie sytuacji, w tym o dbanie o majątek gminy (także w przypadku drogi wewnętrznej). Niekiedy całe lata faktycznego żebrania okazują się bezskuteczne. Gdyby była rzeczywista wola zorganizowania przyzwoitej drogi, to dokonano by wywłaszczenia (np. w tak zwanym trybie ZRID-owskim). Gdyby władze gminy chciały chronić swą własność, to doprowadziłyby do rozgraniczenia – art. 153 K.c., ponieważ mogłoby być niezręcznie prowadzić rozgraniczenie w trybie administracyjnym (art. 29 i następne Prawa geodezyjnego i kartograficznego), z uwagi na to, że chodziłoby o rozgraniczenie przez gminę w sprawie dotyczącej mienia gminnego. Państwo są uprawnieni sami kupić grunt (np. na poszerzenie drogi) – jednakże żądanie faktycznego podarowania gruntu gminie mogłoby być nawet traktowane jako okoliczność wywołująca skutki z zakresu prawa karnego (być może jakiś prokurator znalazłby okoliczności przemawiające za prowadzeniem postępowania karnego w związku z takimi „pomysłami”).

Gminy powinny działać na podstawie i w granicach prawa (art. 7 Konstytucji RP). Między innymi podlegają one nadzorowi władz państwowych. Można więc zgłaszać zastrzeżenia i uwagi, np. do: Prezesa Rady Ministrów, Wojewody, Najwyższej Izby Kontroli, Regionalnej Izby Obrachunkowej (odnośnie do finansów gminnych), Ministra Finansów (z funkcjonowaniem Ministerstwa Finansów wiąże się dochodzenie odpowiedzialności budżetowej). Każde z takich wystąpień mogłoby zostać odebrane jako „wystąpienie na wojenną ścieżkę przeciwko Gminie”.

Legalność postawienia ogrodzenia

Być może „nadzór budowlany” zainteresowałby się wybudowaniem odnośnego ogrodzenia (także w kontekście utrudnień dla Państwa). Krajowa Administracja Skarbowa mogłaby sprawdzić, czy właścicielka odnośnej nieruchomości płaci podatek od całej zajmowanej przez siebie nieruchomości; w dodatku zajmowanie przez nią nieodpłatnie cudzego gruntu mogłoby zostać potraktowane jako dochód (do opodatkowania).

Da się zauważyć wyraźną sprzeczność między deklarowaniem wspierania budownictwa oraz utrzymywaniem bardzo odstających do dzisiejszych realiów przepisów o służebnościach gruntowych (art. 285 i następne K.c.) – w tym o służebności drogi koniecznej (art. 145 K.c.). W jakimś stopniu (w ramach wprost nadzwyczajnej troski o deweloperów) przez proces legislacyjny przepchnięto „lex deweloper” – w przypadku inwestycji deweloperskich można organizować sprawnie dojazd (nawet do osiedla „pośród pól”), zaś do zabudowań mieszkalnych trzeba niekiedy walczyć o służebność, mającą wciąż konstrukcję prawną z czasów, gdy bardzo często chodziło o stosunki wiejskie (w ich wersji z okresu bezpośrednio powojennego).

Wyrażam nadzieję, że po przeanalizowaniu wszystkich aspektów prawnych problemu, które powyżej przedstawiłem, oraz po dokładnym sprawdzeniu granic działek oraz ich własności, znajdą Państwo optymalną drogę działania, która skutkować będzie uzyskaniem uregulowanego prawnie i faktycznie użytecznego przejazdu.