Nieświadome zawłaszczenie gruntu, czy muszę usuwać ogrodzenie postawione 40 lat temu?

Działka, o której zapomniał właściciel

Problem, z jakim się Pan zetknął, jest niezwykle częsty i wynika w dużej mierze z zaniedbania urzędniczego. Otóż zapewne w trakcie prowadzonej kwerendy akt uświadomiono sobie, że miasto może stracić działkę (część działki). Stwierdził Pan, że ogrodzenie otacza działkę od co najmniej 40 lat. Obawy gminy są uzasadnione, a to z tego powodu, iż doszło do utraty przez miasto prawa własności działki poprzez zasiedzenie. W toku sprawy o wydanie nieruchomości może Pan wystąpić z wnioskiem o jej zasiedzenie.

Zasiedzenie nieruchomości lub jej fragmentu

Stosownie do art. 172 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Zgodnie z § 2 tego artykułu: Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze. Przesłankami zasiedzenia są zatem władanie nieruchomością jak posiadacz samoistny i upływ czasu.

Przesłanki zasiedzenia – posiadanie samoistne

W orzecznictwie ugruntowane jest rozumienie posiadania samoistnego jako stanu, w którym posiadacz zarówno faktycznie włada rzeczą (corpus), jak i przejawia wolę posiadania jej jak właściciel (animus rem sibi habendi). Zauważa się przy tym, że nie musi posiadacz wykonywać w stosunku do rzeczy określonych czynności, wystarczające bowiem jest, iż ma taką nieskrępowaną możliwość. Judykatura wskazuje również, iż kwestia świadomości posiadacza co do tego, że nie jest właścicielem rzeczy, nie ma znaczenia dla oceny charakteru posiadania jako samoistnego – wpływa jedynie na ocenę jego dobrej lub złej wiary, o czym w dalszej części uzasadnienia. Z tej przyczyny nawet złożenie przez posiadacza właścicielowi oferty nabycia rzeczy, nie może być uznane za okoliczność świadczącą o braku posiadania samoistnego. Warto dostrzec również pogląd, zgodnie z którym dla uzyskania skutku prawnego w postaci zasiedzenia własności, niezbędne jest, by posiadanie samoistne trwało przez cały okres, jaki ustawa przewiduje dla zasiedzenia. Nie jest więc decydujący jedynie stan w chwili objęcia rzeczy w posiadanie (jak ma to miejsce w przypadku zasiadywania nieruchomości w odniesieniu do przesłanki dobrej lub złej wiary).

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 891/00, stwierdził, że przymiot samoistnego posiadacza posiada nawet osoba, która wie, że włada cudzą rzeczą, ale chce się utrzymać w posiadaniu i czyni to w taki sposób jakby była właścicielem. Podobny pogląd wyraził Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 9 grudnia 2014 r., III CSK 336/13, wskazując, że: „Posiadanie samoistne może wchodzić w grę nie tylko wtedy, gdy posiadacz jest przekonany o swoich uprawnieniach właściciela, lecz także wtedy gdy wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać rzecz i posiada ją tak jakby był jej właścicielem. Może więc nabyć własność rzeczy przez zasiedzenie, choćby przez cały czas posiadania był świadomy tego, że wykonywane prawo mu nie przysługuje. Nawet w sytuacji, w której samoistny posiadacz w złej wierze zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności posiadanej rzeczy w drodze umowy, jego posiadanie nie traci przymiotu samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, że rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą”.

Dlatego też fakt, że uzyskał Pan wiedzę, że nie jest właścicielem działki, pozostaje bez znaczenia dla przyjęcia samoistności posiadania.

Posiadanie w dobrej lub złej wierze

Aby doszło do nabycia rzeczy przez zasiedzenie, posiadanie samoistne powinno trwać nieprzerwanie przez określony w ustawie czas 20 lub 30 lat w zależności od posiadania nieruchomości w dobrej lub złej wierze.

W doktrynie i orzecznictwie sądowym nie budzi wątpliwości, że dla oceny charakteru posiadania w dobrej lub złej wierze decydujące znaczenie ma moment objęcia nieruchomości w posiadanie. Późniejsze zmiany świadomości posiadacza pozostają bez znaczenia dla oceny stanu dobrej lub złej wiary. W doktrynie i orzecznictwie sądowym nie budzi też wątpliwości, że: „Nie jest w dobrej wierze ten, kto wykonuje prawo, o którym wie, że mu nie przysługuje, ale także ten, kto nie ma takiej świadomości, o ile przy dołożeniu należytej staranności mógłby dowiedzieć się o rzeczywistym stanie prawnym danej sytuacji” (post. SN z 14 marca 2017 r. II CSK 436/16 ).

Przerwanie biegu zasiedzenia

Stosownie do art. 175 k.c.: Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Do przerwy biegu zasiedzenia potrzebna jest czynność właściciela skierowana przeciwko posiadaczowi, żeby odzyskać prawo własności, ustalić prawo własności czy zamanifestować prawo własności.

Wskazać należy, że stosownie do art. 177 k.c. obowiązującego w dacie objęcia spornej działki w posiadanie nie było możliwe nabycie w drodze zasiedzenia własności nieruchomości państwowej. Stan ten trwał do 1 października 1990 r., kiedy to ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – kodeks cywilny (Dz.U. z 1990 r. Nr 55 poz. 321) uchyliła przepisy wyłączające możliwość nabycia przez zasiedzenie nieruchomości państwowych. Zgodnie z przepisem art. 10 powyższej ustawy, jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę.

Wniosek

Wobec przywołanych faktów i stanu prawnego można stwierdzić, że co najmniej w 2015 roku doszło już do zasiedzenia spornej działki.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny, Dz.U. 1990 nr 55 poz. 321