Niespełnione podwyższone standardy akustyczne w nowym mieszkaniu

Wady w mieszkaniu zakupionym od dewelopera

Jeśli wskazywane nieprawidłowości są wadami rzeczy, przysługują Państwu roszczenia z rękojmi za wady rzeczy sprzedanej. Wedle Kodeksu cywilnego:

„Art. 556¹ § 1. Wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności rzecz sprzedana jest niezgodna z umową, jeżeli:

1) nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

2) nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;

3) nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

4) została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, na równi z zapewnieniem sprzedawcy traktuje się publiczne zapewnienia producenta lub jego przedstawiciela, osoby, która wprowadza rzecz do obrotu w zakresie swojej działalności gospodarczej, oraz osoby, która przez umieszczenie na rzeczy sprzedanej swojej nazwy, znaku towarowego lub innego oznaczenia odróżniającego przedstawia się jako producent.

§ 3. Rzecz sprzedana ma wadę fizyczną także w razie nieprawidłowego jej zamontowania i uruchomienia, jeżeli czynności te zostały wykonane przez sprzedawcę lub osobę trzecią, za którą sprzedawca ponosi odpowiedzialność, albo przez kupującego, który postąpił według instrukcji otrzymanej od sprzedawcy”.

Zakup nowego mieszkania niespełniającego oczekiwać

W Państwa wypadku deweloper, od którego nabywaliście mieszkanie, zapewniał Państwa, że mieszkanie posiada podwyższoną izolację akustyczną. Gdyby mieszkanie takiej podwyższonej izolacji akustycznej nie posiadało, odpowiada za wady rzeczy. Zarządca utrzymuje, że mieszkanie spełnia normy akustyczne. Z informacji od głównego wykonawcy wynika, że w mieszkaniu nie zastosowano rozwiązań podwyższających standardy akustyczne. Spełnianie norm akustycznych (określonych przez Polskie Normy) bada się, dokonując pomiarów ilości decybeli, nie zaś rozważając zaproponowane rozważania konstrukcyjne, stąd też stwierdzenia zarządcy są zbyt daleko idące. Niemniej jednak oczywiście z samego projektu i wykonania można wiele wyczytać. U Państwa już choćby niezastosowanie szczególnych, a tylko zwyczajowych rozwiązań izolacji akustycznych, wskazuje na wadę rzeczy. Państwo słyszą zresztą, że takie zwyczajowe rozwiązania nie zadziałały tak, jak to ogłaszał deweloper. Niemniej jednak po Państwa stronie przed ewentualnym sądem będzie obowiązek dowiedzenia, że wada istnieje, tj. dowiedzenia, że zastosowana izolacja akustyczna działa tak, iż słyszą Państwo dźwięki od sąsiadów, które nie powinny być słyszalne. Zgodnie z art. 6 Kodeksu cywilnego to na osobie, która z danych faktów wywodzi skutki prawne, spoczywa obowiązek udowodnienia tych faktów (por. także art. 232 Kodeksu postępowania cywilnego). Zbadanie jakości akustycznej mieszkania należy do wiedzy specjalnej, stąd przed sądem konieczne będzie powołanie biegłego akustyka, aby udowodnić istnienie wady. Biegły zbada dokumentację projektową, sposób wykonania oraz rzeczywistą słyszalność otoczenia w mieszkaniu, określając tak, czy mieszkanie spełnia normy, jak i czy posiada podwyższony standard w tym zakresie. Państwo, wnosząc pozew do sądu (w razie braku porozumienia z deweloperem, jest to oczywiście jedyna forma uzyskania zadośćuczynienia swoim roszczeniom), mogą przedstawić własne dowody na niespełnianie warunków akustycznych: na pewno będzie to reklama dewelopera, nagrania, powołanie świadków – np. głównego wykonawcy, sąsiadów, w pozwie jednak powinni Państwo także wnosić, by w toku postępowania była przeprowadzona opinia biegłego wraz z oględzinami w mieszaniu, ustalając przy tym z sąsiadami, czy będzie możliwe, by udostępnili swoje mieszkanie na czas oględzin, a przynajmniej współpracowali z biegłym przy generowaniu hałasów.

Nie znając wyników badań biegłego, do końca nie będą Państwo mogli jednak być pewni, jakie szanse na powodzenie miałby pozew. Z tego też względu polecam zlecenie sporządzenia już na tym etapie opinii akustyka, która zbada omawiane kwestie. Taka opinia będzie bardzo dobrym argumentem w rozmowach z deweloperem. Będzie też załącznikiem do pozwu, uzupełniającym Państwa twierdzenia. Podam jednak, że mimo sporządzenia takiej opinii konieczne będzie i tak wniesienie o sporządzenie drugiej opinii w postępowaniu, bo tylko ta sporządzona na zlecenie sądu przez biegłego sądowego na walor dowodu w postępowaniu sądowym, opinia prywatna ma jedynie walor twierdzeń strony. Koszty opinii prywatnej będą musieli ponieść Państwo. Można co prawda wnosić o zwrot tych kosztów jako szkody w postępowaniu przeciwko deweloperowi, sądy jednak dość rzadko zasądzają zwrot takich kosztów, podając, że sporządzenie opinii nie było niezbędne i celowe. Co do kosztów opinii sądowej – poniesie je ostatecznie strona przegrywająca, przy dopuszczaniu dowodu z opinii biegłego sąd jednak zobowiąże stronę, która o nią wnosiła, o wniesienie zaliczki na poczet wynagrodzenia biegłego. Po wygraniu sprawy, sąd zasądzi zwrot tej zaliczki od drugiej strony.

Brak podwyższonych standardów akustycznych w mieszkaniu mimo zapewnień dewelopera

Przyjmijmy, że uda się Państwu udowodnić brak podwyższonych standardów akustycznych budynku. Roszczenia, które Państwu w takim wypadku przysługują, opisuje art. 560 i 561:

„Art. 560. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może złożyć oświadczenie o obniżeniu ceny albo odstąpieniu od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

§ 2. Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

§ 3. Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy, w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wady.

§ 4. Kupujący nie może odstąpić od umowy, jeżeli wada jest nieistotna.

Art. 561. § 1. Jeżeli rzecz sprzedana ma wadę, kupujący może żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo usunięcia wady.

§ 2. Sprzedawca jest obowiązany wymienić rzecz wadliwą na wolną od wad lub usunąć wadę w rozsądnym czasie bez nadmiernych niedogodności dla kupującego.

§ 3. Sprzedawca może odmówić zadośćuczynienia żądaniu kupującego, jeżeli doprowadzenie do zgodności z umową rzeczy wadliwej w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo w porównaniu z drugim możliwym sposobem doprowadzenia do zgodności z umową wymagałoby nadmiernych kosztów. Jeżeli kupującym jest przedsiębiorca, sprzedawca może odmówić wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady także wtedy, gdy koszty zadośćuczynienia temu obowiązkowi przewyższają cenę rzeczy sprzedanej”.

Odstąpienie od umowy zakupu mieszkania ze względy na wady lokalu

Państwo chcieliby odstąpić od umowy. Można to jednak uczynić tylko wtedy, gdy wada nie jest „nieistotna”. „Nieistotność” wady jest pojęciem niedookreślonym. Pozwolę sobie przedstawić, jak próbuje się je dookreślić w doktrynie prawa i orzecznictwie (nie będzie to miało znaczenia, czy czyni się to na podstawie przepisów konsumenckich czy ogólnych). Zgodnie z komentarz do art. 560 pod red. E. Gniewka:

„Na tle uregulowania SprzedażKonsumU przyjmuje się, że ocena powinna uwzględniać przede wszystkim punkt widzenia kupującego (J. Pisuliński, [w:] System pr. pryw., t. 7 s. 198). A. Kołodziej, na podstawie szerokiego przeglądu wypowiedzi doktryny i orzecznictwa, komentując uregulowanie art. 8 ust. 4 SprzedażKonsumU, ocenia, że niezgodność towaru z umową jest istotna, »jeśli towar ten nie odpowiada powszechnym, rozsądnym i uzasadnionym oczekiwaniom konsumenta budowanym na podstawie umowy, obejmującej ewentualnie indywidualnie uzgodnione, szczególne przeznaczenie towaru lub na podstawie zwykłego przeznaczenia i właściwości tego rodzaju towaru (…) lub też zapewnień (reklamy) producenta, importera lub sprzedawcy, co do cech i właściwości towaru. Przy ocenie istotności niezgodności należy także brać pod uwagę tak funkcjonalność i użyteczność towaru, jak i jego walory estetyczne, jeśli wynikają ze szczególnego lub zwykłego przeznaczenia towaru. (…) Prawo konsumenta do odstąpienia od umowy musi być wykluczone, jeśli świadczenie sprzedawcy, chociaż wadliwe, znacznie zaspokaja interes konsumenta…« (tak [w:] J. Jezioro (red.), Ustawa, s. 277; zob. też szerokie rozważania na s. 274–277 oraz przywołana tam literatura). Wydaje się, że ocena ta zasługuje na akceptację także na gruncie komentowanego tu uregulowania kodeksowego”.

Komentarz do art. 560, red. Osajda:

„Dla stwierdzenia, czy wada spełnia przesłankę istotności, podstawowe znaczenie mają przede wszystkim odpowiednie oczekiwania nabywcy rzeczy związane z jej funkcjonowaniem, a nie tylko zobiektywizowany stan techniczny rzeczy - w postaci jej niezdatności do zwykłego użytku (w ogóle lub w określonym zakresie) lub bezwartościowości w znaczeniu funkcjonalnym. Innymi słowy, nabywca rzeczy może oczekiwać nie tylko ogólnej sprawności technicznej rzeczy, ale także sprawnego, normalnego i niezakłóconego funkcjonowania wszystkich jej zespołów i elementów, pozwalających na właściwą i normalną eksploatację rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem lub parametrami techniczno-eksploatacyjnymi (wyr. SN z 29.6.2004 r., II CK 388/03, Legalis)”.

Według A. Brzozowskiego, „dopuszczalna jest praktyka umownego definiowania "wad istotnych" w rozumieniu danej umowy sprzedaży” (A. Brzozowski, [w:] Pietrzykowski, Komentarz 2013, t. II, art. 560, pkt 4).

Uciążliwości w mieszkaniu o których braku zapewniał deweloper

Oczywiście omówienia te należałoby we własnym zakresie dostosować do mieszkania – Państwa oczekiwania, budowane na podstawie reklamy i zapewnień sprzedawcy związane z funkcjonowaniem mieszkania nie zostały spełnione – lokal nie daje się właściwie i normalnie użytkować, tj. w mieszkaniu nie można mieszkać bez uciążliwości, o których braku zapewniał deweloper, a których brak był dla Państwa istotny, bowiem m.in. tym kierowali się Państwo przy wyborze lokalu, w który inwestowali Państwo swoje oszczędności, ponadto od razu zareagowali, orientując się w takich cechach mieszkania. W mojej ocenie opisywane wady nie należą do nieistotnych, bowiem doświadczenie życiowe wskazuje, że podwyższone przenikanie dźwięków z innych mieszkań może zaburzyć normalne funkcjonowanie w mieszkaniu, co więcej rodzi wątpliwości co do Państwa słyszalności, a tu – możliwości zachowania prywatności.

Odstąpienie od umowy byłoby zatem możliwe. Jednakże – jak w art. 560 § 1 Kodeksu cywilnego – deweloperowi przysługuje prawo, mimo zgłoszenia takiego roszczenia, do naprawienia wady. Być może jest to możliwe – musieliby się Państwo tego dowiedzieć od rzeczoznawcy. Jednak Państwo mogliby odmówić naprawy, gdyby była ona dla Państwa nadmiernie uciążliwa. Gdyby naprawa była możliwa, a Państwo zdecydowali się na skorzystanie z roszczenia o obniżenie ceny, nie zaś z odstąpienia, mogliby Państwo obniżyć cenę mieszkania o koszty naprawy (w praktyce wypełniałoby to dyspozycję z art. 560 § 3).

Na mocy art. 494:

„Art. 494. § 1. Strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania.

§ 2. Zwrot świadczenia na rzecz konsumenta powinien nastąpić niezwłocznie”.

Jak oświadczyć deweloperowi o odstąpieniu od umowy zakupu mieszkania?

W Państwa wypadku powinni Państwo zatem złożyć formalne oświadczenie o odstąpieniu od umowy, wzywając drugą stronę do stawienia się u notariusza celem sporządzenia stosownego aktu zwrotu nieruchomości, oraz wezwać drugą stronę do zwrotu ceny w określonym terminie. W oświadczeniu mogą Państwo wskazać, że druga strona nie zaproponowała naprawy mimo wiedzy o wadzie. W oświadczeniu proponuję także wpisać, że z daleko posuniętej ostrożności, w razie nieuznania przez ewentualny sąd za zasadne roszczenia odstąpienia od umowy, składają Państwo jednocześnie oświadczenie o obniżeniu ceny o kwotę X – w takim wypadku w procesie nie narażą się Państwo na oddalenie roszczenia w ogóle, a sąd zasądzi choć część dochodzonej kwoty wynikającej z obniżenia. W razie braku zadośćuczynienia roszczeniu mogą Państwo wnieść pozew do sądu (o zapłatę oraz wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli drugiej strony o zwrotnym przeniesieniu własności).

Jak zatem widać, w Państwa sytuacji istotny będzie wynik opinii biegłego, która ma dowieść wadę, ale także interpretacja przez sąd pojęć nieostrych jak „nieistotność” (tu podałam moją ocenę, co nie oznacza, że sąd nie oceni inaczej), uciążliwość naprawy. Z tych przyczyn ostateczny wynik procesu nie jest do przewidzenia.

Podali Państwo także, że chcieliby odzyskać – w przypadku odstąpienia od umowy – zwrot kosztów wykończenia mieszkania. Przy odstąpieniu od umowy według cytowanego wyżej art. 494 mogą Państwo dochodzić także roszczeń odszkodowawczych.

Na mocy art. 354 § 1 Kodeksu cywilnego dłużnik (tu: zbywca) powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno – gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje – także w sposób odpowiadający tym zwyczajom. Dłużnik zobowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju (należyta staranność) (art. 355 § 1). Należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności (art. 355 § 2).

„Na mocy art. 471 dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Nienależyte wykonanie zobowiązania ma miejsce wtedy, gdy zachowanie dłużnika zmierzało do spełnienia świadczenia, jednak osiągnięty przez niego wynik nie spełnia wymogów świadczenia, do którego dłużnik był zobowiązany” (wyrok SA w Katowicach z dnia 21 kwietnia 2009 r., sygn. akt V ACa 88/09). Szkodą jest uszczerbek majątkowy, na który składają się strata i utracony zysk (art. art. 361 § 2).

Żeby jednak skutecznie zrealizować roszczenie o odszkodowanie, trzeba dowieść:

• nienależytego wykonania zobowiązania / winy;;
• poniesienia szkody majątkowej i wysokości tej szkody;
• związku adekwatnego między nienależytym wykonaniem zobowiązania a powstaniem szkody.

Sprzedaż mieszkania w którym ujawniły się wady obniżające wartość i użyteczność lokalu

Sprzedaż rzeczy, w której ujawniły się wady, obniżające wartość i użyteczność nieruchomości, stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania. Co więcej, Państwa zbywca musiał mieć wiedzę o wadzie, skoro mimo deklaracji nie zastosował rozwiązań podwyższających akustyczność. Proces oparty na żądaniu z art. 471 jest o wiele trudniejszy niż proces dot. roszczeń z tytułu rękojmi, bo trzeba wykazać odbieganie wykonania umowy od jej treści. U Państwa z racji treści dostępnych reklam, które uwiarygodnią zapewnienia co do cech nieruchomości, nie powinno być problemu z dowiedzeniem, że deweloper nie sprzedał Państwu mieszkania takiego, jakie mogli Państwo oczekiwać według zwyczajowych cech mieszkań oraz zapewnień dewelopera, zatem nienależycie wykonał umowę. Państwo ponieśli dodatkowe koszty, by mieszkać w mieszkaniu, a z powodu nienależytego wykonania przed dewelopera umowy, nie będą mogli Państwo skonsumować tych kosztów – tj. nie będą Państwo mogli korzystać z wyposażonego mieszkania. Koszt wyposażenia stanowi zatem Państwa szkodę w opisanych okolicznościach. Nadmieniam dla porządku, że przy tego rodzaju szkodzie można by zanegować bezpośredni związek przyczynowy między zdarzeniem a szkodą (w istocie nie przez nienależyte wykonanie mieszkania ponieśli Państwo te koszty) (co według mnie byłoby nieprawidłową wykładnią - zbyt wąskim rozumieniem szkody), stąd z ostrożności w pozwie należałoby wskazać alternatywną podstawę: z art. 405, tj. z bezpodstawnego wzbogacenia – deweloper w przypadku odstąpienia od umowy bezpodstawnie wzbogaciłby się Państwa kosztem, otrzymując pełne wyposażenie mieszkania (tu deweloper mógłby podnosić, że mogą Państwo zabrać dla siebie, zdemontować wyposażenie, przynajmniej w części). Proces i w tej części nie byłby zatem całkowicie oczywisty.

Dochodząc powyższych roszczeń, w wezwaniu powinni Państwo uwzględnić kwotę żądaną do zwrotu tytułem poniesionych kosztów wyposażenia lokalu.