Niesamodzielność lokalu mieszkalnego wynajmowanego od gminy a wykup

Wyodrębnienie lokalu mieszkalnego

Niestety gmina ma dużo racji, natomiast sprawa jest do rozwiązania. Faktycznie gmina może wynajmować lokale niemające przymiotu samodzielności. Lokal wyodrębniony pozostaje nieruchomością lokalową także bez względu na to, że został ustanowiony jako lokal mieszkalny, a jest faktycznie wykorzystywany na inne cele (np. zawodowe). Odrębna własność lokalu mieszkalnego może być ustanowiona także bez względu na to, kto będzie go wykorzystywał na cele mieszkalne (ustanowienie dla siebie, dla bliskich, na wynajem). Dopuszczalne jest ustanowienie odrębnej nieruchomości lokalowej wobec lokali bez względu na ich powierzchnię i położenie (w budynku dwu- lub wielolokalowym, w mieście lub na wsi). Przedmiotem odrębnej własności (nieruchomości) może być także lokal wielokondygnacyjny, o ile spełnia wymóg samodzielności.

Odrębną nieruchomość stanowić może tylko lokal samodzielny. W świetle art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali – lokalem samodzielnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu potrzeb jego właściciela (współwłaścicieli). Lokalem mieszkalnym jest lokal przeznaczony na stały pobyt ludzi. Przepis art. 2 ust. 2 tejże ustawy stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (odpowiednio, co w tym przypadku oznacza – z uwzględnieniem właściwości lokalu innego niż mieszkalny, np. lokal produkcyjny czy garaż, może być wydzielony nie za pomocą ścian, ale za pomocą innych trwałych konstrukcji, jak metalowe kratownice, siatki itp.). Odnośnie do rozumienia przesłanki samodzielności; zob. też uzasadnienie do post. SN z 25.11.1983 r. (III CRN 261/83, OSNC 1984, Nr 7, poz. 119).

Cechy samodzielnego lokalu mieszkalnego

Samodzielność lokalu ma być gwarancją niezbędnej, zwłaszcza w budynku, w którym mieszka obok siebie wiele rodzin, prywatności i intymności, dawać poczucie trwałej odrębności lokalu. Tym samym ma zapobiegać sąsiedzkim konfliktom. Samodzielność lokali powinna polegać też na nieskrępowanym dostępie do nich ich właścicieli i zamieszkujących z nimi osób. Zasadniczo problem swobodnego dostępu do nieruchomości lokalowej rozstrzygać należy na gruncie przepisów ustawy o prawach i obowiązkach właścicieli lokali (rozdział 3 ustawy o własności lokali) i o zarządzie nieruchomością wspólną (rozdział 4 ustawy o własności lokali); zob. zwłaszcza art. 12 ust. 1 tejże.

Jeśli chodzi o dostęp właściciela lokalu do pomieszczeń przynależnych, to na gruncie dotychczasowego prawa Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że w razie potrzeby można wewnątrz budynku ustanowić służebność przechodu (na podstawie art. 145 Kodeksu cywilnego), po to, aby umożliwić korzystanie ze strychu; zob. wyrok SN z 26.08.1980 r. (II CR 258/80, OSNC 1981, Nr 7, poz. 128). Zob. na ten temat W.M. Szkadłubowicz, Służebności gruntowe a współwłasność nieruchomości, PS 2014, Nr 10, s. 50 i n.; autor trafnie stwierdza, że: „Za w pełni dopuszczalne należy uznać obciążanie nieruchomości lokalowych służebnościami gruntowymi nie tylko na rzecz właścicieli innych nieruchomości lokalowych, ale również na rzecz właścicieli nieruchomości wspólnej (tym samym również właścicieli bądź współwłaścicieli tego lokalu)”.

Komentowany przepis posługuje się kryterium technicznym samodzielności lokalu: „wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb”, bliżej go nie określając; czynią to: ustawa z 07.07.1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2020 r., poz. 1333 ze zm.) i akty do niej wykonawcze. Zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali spełnienie kryterium samodzielności stwierdza starosta w formie zaświadczenia. O tym, czy obiekt budowlany, na którego wzniesienie wymagane jest pozwolenie budowlane, odpowiada warunkom, jakim w myśl obowiązujących przepisów musi czynić zadość obiekt przeznaczony na cele mieszkalne, decyduje właściwy organ nadzoru budowlanego (zgodnie z art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali jest nim starosta); tak SN w wyroku z 08.10.1998 r. (III RN 56/98, OSNAPiUS 1999, Nr 14, poz. 442). Należy przyjąć, że osoba zainteresowana powinna legitymować się omawianym zaświadczeniem w momencie składania stosownego oświadczenia woli do aktu notarialnego ustanawiającego odrębną własność lokalu (jak również powinna je dołączyć do skierowanego do sądu wniosku o założenie dla wyodrębnianego lokalu księgi wieczystej). Do wydawania zaświadczeń, o których mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali stosuje się przepisy art. 217-220 Kodeksu postępowania administracyjnego. Organem właściwym do rozpoznania zażalenia od postanowienia starosty w sprawie, o której mowa w art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali, jest samorządowe kolegium odwoławcze; zob. uchwała NSA(7) z 27.07.2009 r. (I OPS 2/09, ONSA 2009, Nr 5, poz. 83).

Zaświadczenie o samodzielności lokalu wydawane przez starostę

„Wydanie zaświadczenia o samodzielności lokalu mieszkalnego przypisane jest staroście w myśl art. 2 ust. 3 ustawy o własności lokali. W przypadku zaskarżenia odmowy wydania zaświadczenia lub zaświadczenia o żądanej treści i ustalenia w postępowaniu zażaleniowym błędów organu pierwszej instancji, orzeczenie Samorządowego Kolegium Odwoławczego może być tylko kasacyjne. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie może swoim postanowieniem zastąpić treści zaświadczenia wydawanego przez starostę. Czym innym jest wydawanie zaświadczenia, a czym innym orzekanie o wydaniu zaświadczenia”; zob. wyrok WSA w Warszawie z 9.01.2013 r. (VII SA/Wa 2229/12, Legalis).

Przepis art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali nie przewiduje żadnego kryterium samodzielności, stąd też organ administracji architektoniczno-budowlanej sam decyduje o samodzielności lokalu zarówno mieszkalnego, jak i lokalu o innym przeznaczeniu, a także lokalu niewyodrębnionego, jeżeli taka konieczność w stosunku do tego ostatniego zachodzi (zob. E. Drozd, Lokal, s. 45). Z tym, że: „za samodzielny lokal mieszkalny nie można uznać lokalu, którego użytkownicy nie mają dostępu do urządzeń sanitarnych, chyba że ogólnodostępne urządzenia sanitarne znajdują się w obrębie nieruchomości wspólnej”; zob. wyrok WSA w Gdańsku z 10.06.2010 r. (III SA/Gd 142/10, Legalis).

„Norma zawarta w przepisie art. 2 ust. 2 (…) wskazuje na przesłankę funkcjonalną kwalifikowania, jako samodzielnego, lokalu mieszkalnego. Analiza normatywna treści postanowień art. 2 ust. 2 (…) prowadzi do rezultatu wskazującego, że ustawodawca wyraźnie powiązał w konstrukcji tego przepisu pewien stan techniczny budynku, w którym znajdują się lokale mieszkalne z ich przeznaczeniem, czyli funkcją, którą mają spełniać w sposób docelowy polegającą na zaspokojeniu potrzeb osób korzystających z lokali. Tylko taki lokal, przeznaczony na stały pobyt ludzi, służący, wraz z pomieszczeniami przynależnymi, zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych (nadający się do zamieszkania) – zapewniają cel wskazany w ustawie, jakim jest samodzielność lokalu mieszkalnego. Te normatywne właściwości architektoniczno-funkcjonalne lokalu determinują ocenę samodzielności lokalu mieszkalnego”; zob. wyrok WSA we Wrocławiu z 07.02.2013 r. (II SA/Wr 867/12, Legalis).

„Lokal posiada cechę samodzielności, o ile funkcjonalnie nie stanowi on części składowej innego lokalu, a korzystanie z niego nie wiąże się z koniecznością korzystania z pomieszczeń znajdujących się w innym lokalu. O tym, czy dany lokal może być uznany za samodzielny, decyduje jego wydzielenie trwałymi ścianami, swobodny dostęp do niego właściciela czy mieszkańca i możliwość korzystania z niego bez wymogu korzystania z innych samodzielnych lokali, co oznacza przeznaczenie lokalu do wyłącznego użytku jego właściciela, mieszkańca”; zob. wyrok WSA w Bydgoszczy z 09.07.2013 r. (II SA/Bd 522/13, Legalis).

„Kwestia, czy budynek, w którym znajduje się dany lokal mieszkalny, został oddany do użytkowania, nie wchodzi w zakres badania w postępowaniu wyjaśniającym poprzedzającym wydanie zaświadczenia, o którym mowa w art. 2 ust. 3 (…). Przy wydawaniu zaświadczenia o samodzielności lokalu brak jest podstaw do stosowania kryteriów wynikających z prawa budowlanego. Analiza art. 2 ust. 2 (…) wskazuje jednoznacznie, iż kryterium decydującym o odrębnej własności lokalu jest kryterium samodzielności, a nie kryterium zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ludzi. Rzeczywiście, gdyby ustawodawca zamierzał z tego ostatniego kryterium uczynić przesłankę niezbędną dla wydania zaświadczenia, musiałby wskazać dodatkowe kryterium dla lokalu przeznaczonego na inne cele niż mieszkalne, a nie nakazywać jedynie ich odpowiednie stosowanie”; zob. wyrok WSA w Poznaniu z 26.03.2013 r. (IV SA/Po 119/13, Legalis).

Wspólny korytarz wyklucza uznanie lokalu za samodzielny. Jednakże w swojej praktyce zawodowej wielokrotnie się z taką sytuacją spotykałem. Wówczas z wnioskiem występowali najemcy dwóch lokali lub też wystarczyło zamurowanie części korytarza i zrobienie nowego wejścia do lokalu.

Konieczna jest analiza Pani sytuacji z biegłym z zakresu zarządzania nieruchomościami, który wskaże, czy w tym konkretnym przypadku jest możliwość uzyskania przez lokal przymiotu samodzielności.

Roszczenie odszkodowawcze

Co do pozostałych pytań wyjaśniam, iż samodzielność lokalu jest figurą administracyjną. Oznacza to, iż przedmiotem najmu może być powierzchnia mieszkalna nie mająca waloru samodzielności np. pokój. Oczywiście w Pani wypadku kwestie zamieszkiwania reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów i nakazuje, aby lokator miał dostęp do ubikacji czy kuchni, ale wprost nie wypowiada się ona o konieczności wyodrębnienia samodzielnego lokalu. Tak więc roszczenie odszkodowawcze byłoby bezzasadne. Natomiast wszelkie obniżki wysokości czynszu muszą wynikać z przepisów, w tym wypadku może to być uchwała Rady Miasta.