Zajęcie komornicze w księdze wieczystej jednego z współwłaścicieli nieruchomości

Czy można sprzedać nieruchomość po jej zajęciu przez komornika?

Z opisu Pana sytuacji wynika, iż spadek nie został do tej pory podzielony i tu nie jestem pewna – dlatego opiszę oba przypadki – albo jest hipoteka na rzecz urzędu skarbowego na udziale wujka, albo wpis ostrzeżenia o toczącej się egzekucji. Do pełnego zrozumienia problemu nie pasuje mi nieco reakcja notariusza, iż nie można zbyć nieruchomości, bo w żadnym z tych przypadków taka sytuacja nie będzie mieć miejsca w mojej ocenie. Postaram się teraz szczegółowo to Panu wyjaśnić. Otóż, toczy się egzekucja administracyjna, toteż zgodnie z treścią art. 110c § 3 ustawy o postępowaniu administracyjnym w egzekucji „dokonując, zajęcia równocześnie z wysłaniem zobowiązanemu wezwania do zapłaty organ egzekucyjny przesyła do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub składa wniosek do zbioru dokumentów, a także przesyła wierzycielowi zawiadomienie o zajęciu nieruchomości”.

Natomiast art. 110f § 1 tej ustawy w brzmieniu obowiązującym (ale 8 lat wstecz był stan prawny podobny) stanowi, że „rozporządzenie nieruchomością po jej zajęciu nie ma wpływu na dalsze postępowanie egzekucyjne”. Nabywca może uczestniczyć w postępowaniu w charakterze zobowiązanego. W każdym przypadku czynności egzekucyjne są ważne w stosunku do nabywcy. Wynika zatem jednoznacznie z tego przepisu, że można rozporządzić nieruchomością po jej zajęciu. Innymi słowy można ją zbyć. Z treści powołanego przepisu wynika bowiem, że zbycie przez dłużnika nieruchomości już objętej egzekucją (po zajęciu nieruchomości) lub obciążenie przez dłużnika zajętej egzekucyjnie nieruchomości (np. użytkowaniem, hipoteką, zastawem) nie pozbawia wierzyciela możliwości zaspokojenia swej pretensji z danej nieruchomości. Przepis zapewnia realizację należnego wierzycielowi świadczenia mimo rozporządzenia przez dłużnika nieruchomością, skoro zmianę w stanie prawnym nieruchomości sam spowodował.

Przez rozporządzenie nieruchomością należy rozumieć także jej obciążenie prawami rzeczowymi lub prawami osobistymi zabezpieczonymi na ruchomości.

Egzekucja z ułamkowej części nieruchomości

Skoro mowa jest o nieruchomości, to tym bardziej dotyczy to udziału w nieruchomości. Mówi o tym wprost art. 114 ustawy, stanowiąc, że „do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości i do egzekucji z użytkowania wieczystego stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości, o ile przepisy niniejszego rozdziału nie stanowią inaczej”.

Podobnie jest z hipoteką, która obciąża nieruchomość niezależnie od tego, kto jest właścicielem nieruchomości.

W obu tych przypadkach wierzyciel – urząd skarbowy będzie albo zaspokojony (spłacony przez Państwa z ceny), albo nadal to zajęcie lub hipoteka będą obciążać udział w nieruchomości, ale raczej wówczas nikt by Państwu nieruchomości nie kupił.

Podział majątku spadkowego w drodze postępowania sądowego

Nie będzie to dotyczyć sytuacji, gdy Państwo przeprowadzicie podział majątku spadkowego w drodze postępowania sądowego, bowiem w orzeczeniu Sądu Najwyższego z dnia 1 grudnia 1977 r. (sygn. akt I CR 409/77, OSNC 1979, nr 1–2, poz. 6) uznano, że „zmiana spowodowana orzeczeniem sądu na skutek podziału majątku wspólnego, działu spadku lub zniesienia współwłasności nieruchomości nie ma charakteru rozporządzenia tą nieruchomością w rozumieniu art. 930 k.p.c.” (to samo należy odnieść do egzekucji administracyjnej).

Poza zbyciem nieruchomości w drodze umowy nabywca–wszyscy współwłaściciele mogą Państwo wystąpić z wnioskiem o dział spadku, przy czym można to zrobić albo w drodze umowy pomiędzy wszystkimi spadkobiercami sporządzonej w formie aktu notarialnego – wówczas można zrobić to tylko w stosunku do jednej nieruchomości, albo w drodze postępowania sądowego i wówczas należałoby podzielić – co do zasady – cały spadek. Przepis art. 1037 Kodeksu postępowania cywilnego stanowi bowiem, że „dział spadku może nastąpić bądź na mocy umowy między wszystkimi spadkobiercami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek ze spadkobierców. Jeżeli do spadku należy nieruchomość, umowa o dział powinna być zawarta w formie aktu notarialnego”. Natomiast art. 1038 stwierdza, że „sądowy dział spadku powinien obejmować cały spadek. Jednakże z ważnych powodów może być ograniczony do części spadku. Umowny dział spadku może objąć cały spadek lub być ograniczony do części spadku”. Tak więc nie ma najmniejszych przeszkód, aby podzielić tę część spadku i spłacić z udziału wujka w cenie jego zadłużenie.

Już tylko na marginesie wspomnę, że zgodnie z art. 1051 „spadkobierca, który spadek przyjął, może spadek ten zbyć w całości lub w części”. To samo dotyczy zbycia udziału spadkowego, ale tego nie proponuję Państwu, bo należałoby zbyć udział w całości spadku, a Państwo są zainteresowani rozwiązaniem co do jednej tylko jego części składowej, więc to nie ma sensu.

Reasumując, mogą Państwo wszyscy łącznie zbyć nieruchomości mimo zajęcia jej przez organ egzekucyjny, ale w praktyce trzeba spłacić dług, bo nikt po prostu jej nie kupi, albo podzielić cały spadek (w drodze umowy notarialnej lub udziału w spadku) bądź jego część (w drodze umowy notarialnej), albowiem zajęcie jej w postępowaniu egzekucyjnym nie wyklucza w żadnym razie jej sprzedaży na rzecz osoby trzeciej, powoduje tylko określone (opisane wyżej) konsekwencje.