Nieruchomość obciążona służebnością

Czym jest służebność mieszkania?

Nieruchomość obciążona jest służebnością mieszkania. Jest ona zastrzeżona na rzecz określonych osób.

Jak wynika z treści pytania, służebność ta ograniczona jest do wyłącznego korzystania ze wskazanego pomieszczenia oraz prawa używania innych pomieszczeń przeznaczonych do wspólnego użytkowania typu: łazienka, a zapewne i kuchnia oraz piwnica.

Zgodnie z przepisem art. 302 Kodeksu cywilnego „mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku”. Unormowanie to odnosi się do takich pomieszczeń, jak: strych, pralnia, piwnica, komórka czy klatka schodowa, jeżeli tylko nie zostały one jednoznacznie przypisane do poszczególnych mieszkań w danym domu.

Ale dokładny zakres służebności powinien wynikać z zawartej w tej sprawie umowy w sprawie ustanowienia tej służebności. Umowa taka powinna być w posiadaniu właściciela albo znajduje się przy księdze wieczystej w sądzie.

Uprawnienia wynikające ze służebności mieszkania

W przypadku służebności osobistej (mieszkania) uprawnionemu przysługuje, w charakterze prawa rzeczowego, uprawnienie do zamieszkiwania w budynku położonym na cudzej nieruchomości. Zakres tej służebności określa umowa stron.

Uprawniony może zajmować cały budynek lub jego oznaczone pomieszczenia (minimum jeden pokój). W praktyce służebność mieszkania występuje najczęściej w ramach treści prawa dożywocia.

Mający służebność może przyjąć na mieszkanie małżonka i dzieci małoletnie lub inne osoby, gdy są przez niego utrzymywane albo potrzebne przy prowadzeniu gospodarstwa domowego.

Trzeba sprawdzić w umowie o ustanowieniu służebności, czy nie ma w niej zapisu, że po śmierci uprawnionego służebność będzie przysługiwać jego dzieciom, rodzicom i małżonkowi.

Mający służebność może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

Po nabyciu przez Pana nieruchomości osoby mające ową służebność w dalszym ciągu mają prawo do zamieszkiwania na ustalonych zasadach, aż do swojej śmierci.

Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania

Stosownie do Kodeksu cywilnego:

„Art. 296. Nieruchomość można obciążyć na rzecz oznaczonej osoby fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści służebności gruntowej (służebność osobista).

Art. 298. Zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych.

Art. 299. Służebność osobista wygasa najpóźniej ze śmiercią uprawnionego.

Art. 302. § 1. Mający służebność mieszkania może korzystać z pomieszczeń i urządzeń przeznaczonych do wspólnego użytku mieszkańców budynku.

§ 2. Do wzajemnych stosunków między mającym służebność mieszkania a właścicielem nieruchomości obciążonej stosuje się odpowiednio przepisy o użytkowaniu przez osoby fizyczne”.

Pan jako właściciel nie ma obowiązku czynić nakładów na nieruchomość obciążoną służebnością mieszkania. Jeżeli takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Oczywiście odnosi się to nie do całej nieruchomości, ale tylko do pomieszczeń objętych służebnością.

Jeżeli nie zapisano inaczej w umowie o ustanowienie służebności mieszkania mający służebność mieszkania jest obowiązany dokonywać napraw i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy, nie obciąża go zaś pełny koszt utrzymania urządzeń mieszkania (art. 297 K.c. w związku z art. 289 § 1 K.c.).

Obowiązek utrzymania całej nieruchomości w należytym stanie pozwalającym uprawnionym na korzystanie ze służebności mieszkania

Oznacza to istnienie po stronie właściciela obowiązku utrzymania całej nieruchomości w należytym stanie pozwalającym uprawnionym na korzystanie ze służebności mieszkania. Jednak koszty remontów napraw pomieszczeń mieszkalnych jako przedmiotu służebności wskazanego w umowie, w ramach zwykłego korzystania z pokoju i pomieszczeń wspólnych obciążają uprawnionego do służebności (malowanie, cekolowanie, stolarka, ewentualnie udział w kosztach malowania kuchni, łazienki (uprawnieni korzystają z nich).

Jeżeli jednak obowiązek utrzymywania urządzeń mieszkania (domu) został włożony na właściciela nieruchomości (domu, mieszkania), właściciel odpowiedzialny jest także osobiście za wykonywanie tego obowiązku.

Ponadto mający służebność mieszkania może zakładać w pomieszczeniach nowe urządzenia w takich granicach jak najemca („Art. 684. Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem wynikłych stąd kosztów”).

Zmiana treści służebności osobistej mieszkania

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zmiany treści służebności osobistej mieszkania jedynie w razie powstaniu ważnej potrzeby gospodarczej (art. 291 w związku z art. 297 K.c.).

W doktrynie przyjmuje się, że uprawnionym z tytułu służebności osobistej nie jest każdoczesny właściciel nieruchomości, lecz imiennie oznaczona osoba fizyczna, oraz że zadaniem i celem służebności osobistej jest zaspokojenie osobistych potrzeb uprawnionego ewentualnie też jego bliskich, a nie zwiększenie użyteczności innej nieruchomości. Z tego względu uważa się, że służebność osobista (poza jedynie służebnością drogi koniecznej ustanowionej na rzecz samoistnego posiadacza nieruchomości) służy celom konsumpcyjnym. Służebność osobista obciąża każdoczesnego właściciela określonej nieruchomości.

Z treści art. 291 Kodeksu cywilnego wynika, że ważna potrzeba gospodarcza, która uzasadniać może zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności, ma powstać po stronie nieruchomości obciążonej, a więc jego elementu stosunku prawnego powstałego na skutek ustanowienia służebności, który jest niezmienny, to znaczy dotyczy obu rodzajów służebności, gruntowych i osobistych. Już ten fakt nie pozwala na uwzględnienie – przy ocenie wniosku właściciela nieruchomości obciążonej służebnością o zmianę treści lub sposobu wykonywania służebności osobistej – okoliczności leżących po stronie osoby uprawnionej, ani też nie uzasadnia brania pod uwagę okoliczności istniejących wprawdzie po stronie nieruchomości obciążonej, ale nie polegających na ważnej przyczynie gospodarczej. Artykuł 291 K.c. zawierający wymaganie powstania takiej przyczyny dla uzyskania zmiany treści lub sposobu wykonywania służebności zawiera poza tym zastrzeżenie: „chyba że żądana zmiana przyniosłaby niewspółmierny uszczerbek nieruchomości władnącej”.

Uszczerbek osoby uprawnionej z tytułu służebności

W odniesieniu do służebności osobistej należałoby brać pod uwagę uszczerbek osoby uprawnionej z tytułu służebności. Przy ocenie istnienia takiego uszczerbku trzeba wziąć pod uwagę w odniesieniu do służebności osobistej mieszkania podnoszone przez Sąd Wojewódzki ograniczenia zakresu potrzeb mieszkaniowych osoby uprawnionej. Uzasadnione by to bowiem było ze względu na normę art. 298 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że „zakres służebności osobistej i sposób jej wykonywania oznacza się, w braku innych danych, według osobistych potrzeb uprawnionego z uwzględnieniem zasad współżycia społecznego i zwyczajów miejscowych”.

Jednakże ocena, czy żądana zmiana treści lub sposobu wykonywania służebności, o której jest mowa w zdaniu ostatnim art. 291 Kodeksu cywilnego, nie przyniesie nadmiernego uszczerbku uprawnionemu, jest aktualna dopiero wówczas, gdy powstała ważna przyczyna gospodarcza po stronie nieruchomości obciążonej, uzasadniająca taką zmianę. Natomiast ze względów wyżej przytoczonych brak jest podstaw do przyjęcia, że w odniesieniu do służebności osobistej mieszkania, do której art. 291 stosuje się odpowiednio, wymaganie powstania ważnej przyczyny gospodarczej nie musi być spełnione, a wystarczająca jest stosowna zmiana sytuacji rodzinnej i potrzeb mieszkaniowych właściciela nieruchomości obciążonej, gdyż byłaby to wykładnia nie znajdująca żadnego oparcia w treści tego przepisu.