Nieruchomość w spadku bez księgi wieczystej

Dziedziczenie po rodzicu

Zatem w opisanej sytuacji w „skład spadku” wchodzą dwie nieruchomości. Jedna, której właścicielem w księdze wieczystej jest mama, a druga, którą mama władała przez ponad 30 lat. Specjalnie użyłem zwrotu skład spadku w cudzysłowie. Proszę bowiem nie mylić postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku z postępowaniem o dział spadku. Druga nieruchomość na ten moment nie jest jeszcze własnością mamy, albowiem, jak mniemam, postępowanie o nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie nie miało miejsca. Słusznie zauważa Pan, że każde z Państwa nabywa spadek w 1/4 części (sąd operuje ułamkami, a nie procentami). Po przeprowadzeniu postępowania o stwierdzenie nabycia spadku po matce powinien Pan odczekać 21 dni i wystąpić do sądu o wydanie odpisu postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku z adnotacją o prawomocności. Odpis to koszt 6 zł za jedną stroną.

Jak zatwierdzić zasiedzenie nieruchomości?

Dysponując takim odpisem łącznie z rodzeństwem możecie Państwo wystąpić do sądu rejonowego miejsca położenia nieruchomości z wnioskiem o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Istotny z punktu widzenia Pana interesu jest przepis art. 172 K.c., zgodnie z którym:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.”

Zakup nieruchomości przed wielu laty bez zachowania formy aktu notarialnego a możliwość zasiedzenia

W mojej ocenie w opisanym przez Pana przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu. Stwierdzić należy jednak, iż Pana mama weszła w posiadania nieruchomości na skutek przekazania nieruchomości, ale bez zachowania formy aktu notarialnego. W takiej sytuacji, zgodnie z utartym orzecznictwem Sądu Najwyższego, nie może mieć do Państwa zastosowania krótszy, tj. 20-letni, termin zasiedzenia. Wskazać należy na pogląd wyrażony przez Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 6 grudnia 1991 r., sygn. akt III CZP 108/91 zgodnie z którym „osoba, która weszła w posiadanie nieruchomości na podstawie umowy mającej na celu przeniesienie własności zawartej bez zachowania formy aktu notarialnego nie jest samoistnym posiadaczem w dobrej wierze.”

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. – posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władanie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otoczenie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r. sygn. III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r. sygn. CR 961/60). Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 K.c. wprowadza domniemanie, że ten, kto rzeczą faktycznie włada, jest posiadaczem samoistnym.

Kto jest posiadaczem samoistnym nieruchomości?

Tym samym Pana mama weszła w posiadanie nieruchomości w sposób widoczny dla otoczenia. Zachodzi jednak pytanie, czy uiszczała podatek od nieruchomości? Na podstawie powyższego można wnioskować, iż może być posiadaczem samoistnym. Posiadanie owej nieruchomości musiało być widoczne dla otoczenia i być należycie eksponowane, aby spełniły się owe wskazane powyżej przesłanki niedwuznaczności. Dobrze byłoby, gdyby sąsiedzi taki stan rzeczy stwierdzili.

Przy czym posiadaczem samoistnym rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Takim wyrazem objęcia całej nieruchomości w posiadanie jest gospodarowanie na niej, uprawianie roli, dbanie o nią, opłacanie podatków od nieruchomości, ponoszenie innych kosztów jej utrzymania, może to również być wykonywanie, czy też „załatwianie” określonych spraw jako właściciel nieruchomości przed organami administracji.

Wskazane powyżej okoliczności muszą zostać przez Państwa udowodnione w toku postępowania przed sądem.

Podobne zapatrywanie wyraził w uzasadnieniu postanowienia Sąd Najwyższy – Izba Cywilna z dnia 18 kwietnia 1997 r. III CKN 35/97, w którym to stwierdził m.in., iż dla wykazania posiadania samoistnego trzeba, aby posiadacz (posiadacze) „…zawładnął tą nieruchomością i ujawnił swą wolę posiadania jej w imieniu własnym w sposób jawny i dostrzegalny dla otoczenia, w tym i dla pozostałych spadkobierców…”, dalej Sąd Najwyższy przyjął, iż „Sąd odwoławczy trafnie ocenił, że takie przejawy władztwa poprzednika wnioskodawcy, a następnie wnioskodawcy, jak płacenie podatków, ujawnienie posiadania w ewidencji gruntów, a także bezpośrednie korzystanie z działki (koszenie i zbieranie trawy, kopanie torfu), jak również zezwalanie sąsiadom na korzystanie z działki w ramach umowy dzierżawy lub użyczenia ewidentnie wskazują, że posiadanie wnioskodawcy i jego poprzednika trafnie zostało ocenione jako posiadanie samoistne. Sądy też prawidłowo oceniły, że wprawdzie skarżąca niejednokrotnie po zbiorze siana przez wnioskodawcę, czy wcześniej przez Jana T., wypasała bydło na tej działce, ale nie było to posiadanie samoistne, gdyż było to uzgadniane z wnioskodawcą lub jego poprzednikiem”.

Zrzeczenie się udziału w spadku po matce

Zrzeczenie się udziału w spadku po matce może nastąpić w formie aktu notarialnego lub przed sądem w postępowaniu o dział spadku. Na ten moment podatek ze spadku wystąpi, ale jedynie od nieruchomości co do której mama była wpisana do księgi wieczystej. Dopiero po zasiedzeniu konieczne będzie przeprowadzenie postępowania podatkowego – 7% od wartości zasiedzenia.

Osobiście do czasy zakończenia postępowania o zasiedzenie wstrzymałbym się z działem spadku, a jedynie zawiadomił urząd skarbowy o nabyciu spadku i uiścił podatek od tegoż. Na to macie Państwo 30 dni od uprawomocnienia się postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.