Nieruchomość w majątku osobistym a wspólnie spłacane raty kredytu

Roszczenie o zwrot wydatków i nakładów na nieruchomość męża przy podziale majątku

Jeżeli nieruchomość została nabyta przed ślubem i jest Pan jej jedynym właścicielem, to nawet wobec obecnego spłacania rat kredytu nie wejdzie ona do majątku wspólnego, a wciąż będzie należała do Pana majątku osobistego. W przypadku ewentualnego rozwodu i podziału majątku żona będzie posiadała jedynie roszczenie o zwrot nakładów koniecznych, o ile je wykaże. Do tych nakładów może wchodzić spłata rat kredytu lub nakłady finansowe na nieruchomość, a więc np. remonty, ale to na żonie będzie ciążył obowiązek wykazania, że takie nakłady poczyniła. Jeżeli więc spłaca Pan raty ze swojego konta bankowego, a żona nie ma do niego dostępu i może Pan wykazać, iż jedynie Pan łoży na nieruchomość, to nie musi się Pan obawiać konieczności zwrotu nakładów.

Wspólny majątek małżonków i majątki osobiste

Zgodnie z treścią art. 31 § 1 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (K.r.o): „Z chwilą zawarcia małżeństwa powstaje między małżonkami z mocy ustawy wspólność majątkowa (wspólność ustawowa) obejmująca przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich (majątek wspólny)”. Od tej zasady ustawodawca przewidział jednak pewne wyjątki wskazane jako majątek osobisty każdego z małżonków.

Zgodnie z art. 33 pkt 1 K.r.o.: „Do majątku osobistego każdego z małżonków należą: przedmioty majątkowe nabyte przed powstaniem wspólności ustawowej”. Dotyczy to więc przypadku nabycia mieszkania przed zawarciem związku małżeńskiego. Natomiast pkt 10 tegoż art. 33 stanowi, że do majątku osobistego każdego z małżonków należą: „przedmioty majątkowe nabyte w zamian za składniki majątku osobistego, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej”.

Zastąpieniu jednego składnika majątku odrębnego małżonka innym składnikiem

Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego (wyrok SN z 12.5.2000 r., V CKN 50/00, Legalis) „przewidziana w art. 33 pkt 10 krio tzw. surogacja polega na zastąpieniu jednego składnika majątku odrębnego innym składnikiem. Przesłankami tak rozumianej surogacji są – jak się przyjmuje – dwa wymagania: po pierwsze, aby jedno i to samo zdarzenie spowodowało wyjście określonego przedmiotu z majątku odrębnego i nabycie innego przedmiotu majątkowego, oraz po drugie, aby przedmiot nabyty był uzyskany także w sensie ekonomicznym kosztem majątku odrębnego”.

Nieruchomość zakupiona przed ślubem pozostanie w majątku osobistym małżonka

Z uwagi na to, jak wskazałam powyżej, obecnie jest Pan jedynym właścicielem nieruchomości – jeżeli została nabyta przed zawarciem związku małżeńskiego. Nie ma znaczenia także spłata rat kredytu – jeżeli nie są spłacane z konta bankowego żony i nie może ona wykazać swojego nakładu na nieruchomość, to takie roszczenie nie będzie zasadne. Jest to bowiem jedyne roszczenie, jakie może być przez nią wystosowane. Nie ma więc konieczności ani możliwości dokonywania opisanych czynności prawnych, albowiem nieruchomość stanowi Pana majątek osobisty.