Nieruchomość uznawana za niczyją a zasiedzenie

Nabycie prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie

Podstawę prawną niniejszej opinii stanowią przepisy Kodeksu cywilnego zwanego dalej K.c. W pierwszej kolejności zasadne jest ustalenie, czy było przeprowadzone po babci postępowanie o stwierdzenie nabycia spadku. Jeżeli takie postępowanie nie było przeprowadzone, to koniecznym będzie ustalenie, kto na dzień śmierci był spadkobiercą babci, a jeżeli te osoby nie żyją, kto wchodzi w ich miejsce. Sąd zechce dysponować nie tylko odpisem skróconym aktu zgonu babci, ale także postanowieniem o stwierdzeniu nabycia spadku po tych osobach, które pierwotnie były spadkobiercami babci, a teraz po nich dziedziczy np. Pan i siostra. Każdy tego rodzaju dokument musi być do sądu przedłożony w oryginale lub odpisie uwiarygodnionym przez radcę prawnego lub adwokata występującego w sprawie lub notariusza.

Ponadto zasadne jest udanie się do urzędu i sprawdzenie, na jakiej podstawie Pana babcia została wpisana jako dzierżawca. Czy w archiwum urzędu znajduje się jeszcze umowa dzierżawy, na której mocy Pana babcia była dzierżawcą terenu.

Należy jednak podkreślić, że dzierżawca nie ma prawa sprzedać terenu. Zachodzi pytanie, czy po śmierci babci Pan lub inne osoby były posiadaczami samoistnymi nieruchomości. Od kiedy sąsiad, na którego Pan wskazuje, poczuwa się do obowiązków jak właściciel? Powyższe jest konieczne z punktu widzenia ewentualnego żądanie o stwierdzenie nabycia prawa własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Istotny z punktu widzenia Pana interesu jest przepis art. 172 K.c.:

„Art. 172. § 1. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).

§ 2. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze”.

W Pana przypadku mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze. Nie ulega zatem wątpliwości, iż niezbędny jest upływ lat trzydziestu.

Posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny).

Dwie przesłanki zasiedzenia

Poniżej pragnę wskazać na dwie przesłanki zasiedzenia.

Pierwsza z nich to posiadanie. Niezbędne do nabycia prawa własności nieruchomości w drodze zasiedzenia jest posiadanie samoistne. Zgodnie z art. 336 K.c. posiadaczem samoistnym nieruchomości jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel. Z posiadaniem samoistnym mamy do czynienia w sytuacji, kiedy posiadacz ma rzeczywistą możliwość władania nieruchomością. Władnie nieruchomością winno odpowiadać zakresowi uprawnień. Niezwykle istotny jest także fakt, jak otocznie postrzega wolę władania nieruchomością będącą przedmiotem zasiedzenia jak właściciel we własnym imieniu (zgodnie z: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 7 maja 1986 r., sygn. akt III CRN 60/86, orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 14 kwietnia 1961 r., sygn. akt CR 961/60).

Nie ma przy tym znaczenia, czy samoistny posiadacz zdaje sobie sprawę z tego, że nie jest właścicielem nieruchomości. Przepis art. 339 wprowadza domniemanie, że ten kto rzeczą faktycznie włada jest posiadaczem samoistnym.

Druga przesłanka to upływ czasu. Do nabycia nieruchomości przez zasiedzenie konieczne jest, aby władający nieruchomością był jej posiadaczem, a także aby owo posiadanie trwało przez czas określony w art. 172 K.c.. Zgodnie z art. 340 zdanie 1 K.c. domniemywa się ciągłość posiadania. Posiadacz samoistny nie jest zobowiązany udowadniać, iż posiada nieruchomość w sposób ciągły. Ciężar dowodu spoczywa natomiast na osobie, która twierdzi, że doszło do przerwy posiadania. Wskazać należy na art. 340 zd. 2 K.c. zgodnie z którym, niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. W myśl art. 345 K.c. posiadanie przywrócone poczytuje się za nie przerwane.

W Pana przypadku nie ma wątpliwości, iż nabycie nieruchomości przez zasiedzenie wymaga upływu 30 lat.

Co jest istotne z punktu widzenia zasiedzenia?

Z treści Pana pytania wynika, iż prawowity właściciel ma świadomość istniejącego prawa własności, ale mimo to Pana babcia była dzierżawcą nieruchomości. Istotne z punktu widzenia zasiedzenia jest nie to, kto określoną nieruchomość używa, ale kto włada nią jak właściciel, tj. tak jakby był jej właścicielem.

Fakt, iż Pan, np. po śmierci babci, traktował przedmiotową nieruchomość jak swoją własną, może świadczyć, iż było to posiadanie samoistne. Spełniono zatem pierwszą przesłankę. Niezbędnym dowodem będzie jednak przedłożenie nakazów zapłaty podatku od nieruchomości, świadkowie na okoliczność, iż władał Pan lub Pan z inną osobą przedmiotową nieruchomością jak własną. Dbał o nią, remontował ogrodzenie, sprzątał. Mając na uwadze powyższe, jeżeli wykaże Pan za pomocą wskazanych powyżej dowodów posiadanie samoistne, należy oczekiwać pozytywnego zakończenia sprawy.