Nieprzekraczalna linia zabudowy

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

W przedstawionym stanie faktycznym należąca do Pana nieruchomość oznaczona w ewidencji gruntów jako działka nr X objęta została miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przyjętym uchwałą.

Stosownie do art. 15 ust. 2 pkt 6 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r., poz. 1945) „ustalenie linii zabudowy, w tym linii nieprzekraczalnej stanowi element obligatoryjny miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.

Wydając decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę – zgodnie z art. 35 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2018 r., poz. 1202 z późn. zm.), organ administracji architektoniczno-budowlanej obowiązany jest zweryfikować zamierzenie budowlane z ustaleniami planu, w tym również w zakresie zgodności projektu z wytyczoną linią zabudowy.

Zobacz też: Obowiązująca linia zabudowy

Pozwolenie na budowę a treść MPZP

Ustalenie to ma o tyle doniosłe znaczenie, o ile istotna sprzeczność decyzji w sprawie pozwolenia na budowę z treścią planu miejscowego może stanowić przejaw rażącego naruszenia prawa. Obarczenie rozstrzygnięcia tego rodzaju kwalifikowaną wadą prawną uzasadnia jego usunięcie z obrotu prawnego (stwierdzenie nieważności przez organ wyższego stopnia) na zasadzie art. 156 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2018 r., poz. 2096).

Omawiana nieruchomość gruntowa znajduje się w granicach dwóch jednostek planistycznych. Zgodnie z ustaleniami planu na obszarze pierwszej jednostki dopuszczalna jest lokalizacja zabudowy jednorodzinnej szeregowej, bliźniaczej lub wolnostojącej, natomiast warunkiem lokalizacji nowej zabudowy jest realizacja projektowanej ulicy wewnątrz kwartału oraz dostosowanie jej do nieprzekraczalnych linii zabudowy według rysunku planu.

Z opisu sprawy, jak również innych materiałów możliwych do pozyskania ze źródeł powszechnego dostępu nie sposób jest ustalić. kiedy powstała okoliczna zabudowa szeregowa. Niezgodność linii zabudowy z rzeczywistym przebiegiem lica (elewacji) budynków w tym rejonie może być zatem konsekwencją ich wzniesienia przed uchwaleniem planu miejscowego.

Analiza dostępnej dokumentacji ortofotograficznej  nie pozwala również jednoznacznie stwierdzić, czy zabudowa rzeczywiście wykracza poza ustalone w planie linie zabudowy (w serwisie mapowym oznaczone kolorem zielonym z trójkątnymi wypustkami).

Przekroczenie linii zabudowy

Co istotne, obowiązujący plan miejscowy warunkuje możliwość realizacji nowej zabudowy zachowaniem rezerwy pod drogę dojazdową, przebiegającą również przez teren należącej do Pana nieruchomości, oznaczonej w planie symbolem 5 KUD.

Zasadność zachowania rezerwy terenu pod drogę może wynikać z perspektywy podziału działek sąsiednich, dla których również wyznaczone zostały linie zabudowy, zakładające kontynuację układu zabudowy zwartej w ciągu ulicy Kakaowej.

Odstąpienie od zachowania rezerwy terenu pod drogę mogłoby zatem w perspektywie pozbawić możliwości dokonania podziału nieruchomości sąsiednich zgodnie z ustaleniami planu miejscowego, gwarantującego właścicielom tych gruntów przyszły dostęp do drogi publicznej.

Należy zauważyć, że zamiar wydzielenia gruntów pod drogę wyraża się m.in. w wyodrębnieniu działki nr Y, której granice pokrywają się z projektowanymi granicami pasa drogowego (krańcowy odcinek projektowanego przedłużenia ulicy).

Dostosowanie linii zabudowy

Odnosząc się do podniesionych przez Pana kwestii według porządku przyjętego w zapytaniu, wymaga podkreślenia w pierwszej kolejności, iż przepisy nie przewidują trybu dostosowania zabudowy projektowanej do rzeczywistej linii zabudowy w warunkach niezgodności zamierzenia z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Z tych względów, z uwagi na brak po stronie wnioskodawcy stosownego roszczenia, dla takich przypadków nie został przewidziany tryb sądowy lub administracyjnoprawny.

Ze względu na oczywistą niezgodność ewentualnego projektu zakładającego przekroczenie linii zabudowy oraz zajęcia terenu przewidzianego w planie pod drogę szansę na uwzględnienie takiego żądania należałoby oceniać jako niewielkie.

Jak wspomniałem, z posiadanych materiałów nie wynika ponadto w sposób jednoznaczny, czy sąsiednie budynki rzeczywiście wykraczają poza ustalone linie zabudowy.

Sytuacja ta nie oznacza jednak, iż właściciel nieruchomości objętej niekorzystnym dla niego ustaleniem planu miejscowego pozbawiony jest instrumentów kształtowania ładu przestrzennego, także w odniesieniu do planu, który posiada już moc obowiązującą (jak w omawianym przypadku).

Zmiana planu miejscowego

Zmiana przeznaczenia nieruchomości lub jej części bądź niekorzystnych elementów planu (np. przewidzianej do realizacji drogi lub linii zabudowy) następuje w drodze zmiany planu miejscowego na zasadzie art. 27 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zmiana planu miejscowego może zostać dokonana na wniosek inwestora, zawierający dane wnioskodawcy, oznaczenie nieruchomości (w tym poprzez załączenie wypisu i wyrysu z mapy ewidencyjnej) oraz zakres projektowanej zmiany.

Mając jednak na uwadze, iż koszt opracowania planu, w tym niezbędnych do tego ekspertyz, obciąża gminę, a także perspektywę zagospodarowania terenu i ukształtowania zabudowy zgodnie z ustaleniami planu, możliwość jego zmiany należałoby oceniać z dużą ostrożnością.