Niepłacenie czynszu za mieszkanie komunalne

Szczególnie dobrym rozwiązaniem byłoby dojście do porozumienia z wynajmującym. Różnie bywa w praktyce – jedni właściciele (np. reprezentowani przez określone administracje) rozkładają wierzytelności na raty, niekiedy (np. w niektórych gminach oraz spółdzielniach mieszkaniowych) zawiera się porozumienia, na podstawie których osoba niepłacąca czynszu odpracowuje swoje zadłużenie (przynajmniej jego część). Niektórzy wierzyciele (w różnych sprawach) pozywają dłużników w sposób klasyczny, ale zdarzają się również zachowania bardziej dynamiczne (nawet agresywne) wobec dłużnika albo domniemanego dłużnika – z tym również trzeba się liczyć. Panu potrzebna jest wiedza o sytuacji oraz unikanie podstępów.

Dobrym pomysłem jest doprowadzenie do wymeldowania się z mieszkania komunalnego. Warto to zrobić, aby przeciwdziałać zwiększaniu się wartości samego zadłużenia – odsetki za zwłokę to odrębne zagadnienie.

Realizacja każdego z tych pomysłów (zwłaszcza dotyczącego wymeldowania) może wymagać dodatkowych przedsięwzięć organizacyjnych. W wielu sprawach przydaje się pilnowanie spraw na miejscu, a pobyt za granicą (zwłaszcza dłuższy) może to utrudniać.

Sam najem uregulowany jest w Kodeksie cywilnym (skrótowo: K.c.) oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów. Związana z najmem korespondencja powinna być kierowana do dłużnika (osoby uważanej za dłużnika). Listy mogą być jednak kierowanie na adres zameldowania.

Treść Pańskiego pytania jest szczególnie związana z brzmieniem artykułu 688¹ K.c.:

„§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania”.

Dowiedzenie się – osobiście, telefonicznie, korespondencyjnie (np. z użyciem poczty elektronicznej) lub z pomocą pełnomocnika o stanie sprawy jest bardzo ważne. Przede wszystkim, należy ustalić, jaka jest wysokość zadłużenia oraz o ewentualnych podjętych krokach prawnych. Szczególnie źle byłoby, gdyby wynajmujący skierował sprawę na drogę sądową – jeśli korespondencja (również ta z sądu) była kierowana na adres Pańskiego zameldowania. Dość często zdarza się występowanie o wydanie nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym – przewidzianym w Kodeksie postępowania cywilnego (skrótowo: K.p.c.). Występowanie o wydanie nakazu zapłaty spopularyzowało się po wejściu w życie przepisów o elektronicznym postępowaniu upominawczym, realizowanym przez jeden z wydziałów Sądu Rejonowego w Lublinie – tak zwany sąd elektroniczny.

Niestety, w Polsce nadal obowiązuje faktyczny kult awiza – dwukrotnie niepobrana korespondencja (zwłaszcza urzędowa) uważana jest za doręczoną (w sensie formalnym); w tym przypadku korespondencja mogła być odbierana, a jej nadchodzenie mogło być przed Panem zatajane – daleki jestem od fantazjowania, ale w życiu różnie bywa, więc proponuję (spokojnie) ustalić fakty. W praktyce zdarza się (nawet dość często) podawanie fałszywego adresu pozwanego – ten proceder (jak wynika z wielu informacji) pogłębia się po uruchomieniu sądu elektronicznego. Nieuczciwi wierzyciele (albo podmioty udające wierzycieli) celowo wskazują taki adres pozwanego, aby ten nie mógł odebrać korespondencji z sądu – np. nakazu zapłaty. Brak zaskarżenia w terminie nakazu zapłaty skutkuje – bez wdawania się w szczegóły – możliwością przystąpienia do egzekucji świadczeń. Egzekucją sądową zajmują się komornicy sądowi. Krótko rzecz ujmując: niekiedy dzieją się mirabilia (czyli cudeńka).

Część wierzycieli dokonuje przelewu (cesji) wierzytelności (art. 509 i następne K.c.) na rzecz określonych podmiotów – w tym na rzecz przedsiębiorców wyspecjalizowanych w obrocie wierzytelnościami; tacy przedsiębiorcy (skoro prowadzą daną działalność) potrafią wykazać zysk.

Proszę się dowiedzieć, kto jest wierzycielem (wynajmujący czy inny podmiot) oraz na jakim etapie jest sprawa niepłaconego czynszu za mieszkanie komunalne. Jeśli wydano nakaz zapłaty, to należałoby go jak najszybciej zaskarżyć – jednocześnie z zaskarżeniem wnioskując o przywrócenie terminu do zaskarżenia oraz przedstawiając zarzuty (zwłaszcza te najważniejsze, ale najlepiej wszystkie).

Z wyżej zacytowanego artykułu 688¹ K.c. wynika, że chodzi zarówno o odpowiedzialność solidarną (po stronie dłużników), jak i o odpowiedzialność za okres wspólnego zamieszkiwania.

Ustawodawca na solidarności dłużników skoncentrował się w artykule 366 i następnych K.c. Art. 366 K.c. stanowi:

„§ 1. Kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników).

§ 2. Aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani”.

Wątpliwe jest zrezygnowanie przez wierzyciela z możliwości, jakie daje mu solidarność dłużników. Bardziej – w przypadku zapłacenia całej wierzytelności – można liczyć na żądanie świadczeń (w odpowiednim stopniu) w oparciu o roszczenie regresowe na podstawie art. 376 K.c.:

„§ 1. Jeżeli jeden z dłużników solidarnych spełnił świadczenie, treść istniejącego między współdłużnikami stosunku prawnego rozstrzyga o tym, czy i w jakich częściach może on żądać zwrotu od współdłużników. Jeżeli z treści tego stosunku nie wynika nic innego, dłużnik, który świadczenie spełnił, może żądać zwrotu w częściach równych.

§ 2. Część przypadająca na dłużnika niewypłacalnego rozkłada się między współdłużników”.

Czynsz (art. 659) jest świadczeniem okresowym, więc przedawnia się po trzech latach (art. 118 K.c.) – licząc od wymagalności. Proszę unikać ewentualnych podstępów – np. proszenia o rozłożenie na raty lub o odroczenie płatności, ponieważ takie zachowania (z uwagi na treść orzecznictwa) są traktowane jako przerywające przedawnienie (art. 123 K.c.); należy również unikać propozycji zrezygnowania z przedawnienia. Przedawnienie niepłaconego czynszu za mieszkanie komunalne, fakt zamieszkiwania w innym miejscu to podstawowe zagadnienia, które należy podnieść – czy to w odpowiedzi na pozew, czy to zaskarżając nakaz zapłaty.

Proszę ustanowić adres do doręczeń albo pełnomocnika do doręczeń w Polsce. Jest to niezbędne w sprawach administracyjnych (np. dotyczących wymeldowania) oraz może się bardzo przydać w innych sprawach – w tym z zakresu postępowania cywilnego. O usługi z zakresu adresu doręczeń oraz o inne usługi (np. dotyczące pełnomocnictwa) może Pan zapytać w administracji ePorad 24.