Jak zapłacić zaległy podatek od wynajmu mieszkania?

Pan Jakub od 6 lat wynajmował mieszkanie, pobierając od najemcy czynsz w wysokości, która umożliwiała mu spłatę kredytu zaciągniętego na jego zakup. Przez ten czas nie odprowadzałem podatku. Dopiero niedawno zdał sobie sprawę, że może z tego powodu popaść w poważne problemy. Zwrócił się do nas z pytaniami: czy po tak długim czasie można uregulować wstecz zobowiązania wobec fiskusa, nie ponosząc kar? Jak się do tego zabrać?

Termin przedawnienia zobowiązania podatkowego

W pierwszej kolejności wskażmy, że zobowiązanie podatkowe przedawnia się po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. Termin płatności podatku z tytułu najmu za 2018 r. to 30 kwiecień 2019 r., więc to zobowiązanie ulega przedawnieniu z dniem 31.12.2024 r. Każde następne zobowiązanie za kolejne lata ulegnie przedawnieniu według tej samej zasady.

Zasady rozliczania podatku od najmu

Zasadniczo najem prywatny może być opodatkowany na zasadach ogólnych lub ryczałtem. Przy czym, aby ryczałt był możliwy, konieczne jest przed rozpoczęciem wynajmu w danym roku złożenie stosownego oświadczenia oraz wpłata na właściwe konto. Skoro przez ostatnie lata pan Jakub podatku nie opłacał, to dla niego forma ryczałtowa jest niedostępna.

Zatem w jego przypadku podatek musi zostać rozliczony na zasadach ogólnych. To oznacza, że przychód z tytułu wynajmu jest pomniejszany o koszty podatkowe i w ten sposób ustalany jest dochód, który podlega opodatkowaniu stawką 18% (17% od 1 stycznia 2020) lub 32%, jeżeli podstawa opodatkowania przekroczy 85 528 zł. Katalog kosztów jest otwarty i pan Jakub może ująć takie wydatki, jak odsetki od kredytu, koszty remontu, zakupu wyposażenia, opłaty za ubezpieczenie mieszkania itp. itd. Oczywiście, aby odliczenie wydatku było możliwe, musi posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie wydatku (faktury, dowody opłat, potwierdzenia przelewów itp.).

Zaległość podatkowa i odsetki

Zgodnie z art. 51 § 1 Ordynacji podatkowej – zaległością podatkową jest podatek niezapłacony w terminie płatności. Jak już wskazałem, terminem płatności podatku w przypadku najmu jest 30 kwiecień roku następującego po roku podatkowym. Każdy niezapłacony za danym rok podatek przekształca się w zaległość podatkową, od której naliczane są odsetki. Stawka odsetek wynosi 8% w skali roku. Odsetki naliczane są do dnia zapłaty kwoty podatku i zaległości.

Dodatkowo musimy podkreślić, że zgodnie z art. 44 ust. 1 pkt 2 ustawy PIT podatnicy osiągający dochody z tytułu najmu są zobowiązani do wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek. Termin płatności tych zaliczek to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu otrzymania przychodu. Zatem pan Jakub w każdym miesiącu po otrzymaniu przychodu powinien uiścić zaliczkę na podatek z tytułu najmu.

Jak podaje art. 53 § 3 Ordynacji podatkowej – przepisy dotyczące zaległości stosuje się także do niezapłaconych w terminie zaliczek na podatek. Od niezapłaconej w terminie zaliczki na podatek również naliczane są odsetki za zwłokę. Co jednak istotne, zaliczki na podatek są zobowiązaniem cząstkowym płatnym w trakcie roku. Po zakończeniu roku podatkowego same zaliczki wygasają, ponieważ mamy już do czynienia z rocznym zobowiązaniem podatkowym.

Naliczanie odsetek od niezapłaconego podatku

Chociaż same zaliczki przekształcają się w zobowiązanie roczne, które faktycznie można rozliczyć w zeznaniu PIT składanym do 30 kwietnia, to jednak organ podatkowy zachowuje prawo do naliczenia odsetek od niezapłaconych zaliczek. Jak bowiem podaje art. 53a § 1 Ordynacji podatkowej, jeżeli w postępowaniu podatkowym po zakończeniu roku podatkowego lub innego okresu rozliczeniowego organ podatkowy stwierdzi, że podatnik mimo ciążącego na nim obowiązku nie złożył deklaracji, wysokość zaliczek jest inna niż wykazana w deklaracji lub zaliczki nie zostały zapłacone w całości lub w części, organ ten wydaje decyzję, w której określa wysokość odsetek za zwłokę na dzień złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy lub inny okres rozliczeniowy, a w przypadku niezłożenia zeznania w terminie – odsetki na ostatni dzień terminu złożenia zeznania, przyjmując prawidłową wysokość zaliczek na podatek.

Powyższa decyzja odsetkowa jest wydawana już po zakończeniu roku. W samej treści decyzji odsetkowej należy dokonać matematycznego wyliczenia wysokości konkretnej zaliczki, przy czym są one określane wyłącznie, aby ustalić kwotę odsetek, a nie po to, aby je egzekwować. Organ podatkowy ma 5 lat na wydanie decyzji odsetkowej. Przepis wskazuje, że odsetki od zaliczek ustalane są na dzień złożenia zeznania podatkowego (czyli do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym).

Zatem naliczanie odsetek od nieodprowadzonego podatku przykładowo może wyglądać w ten sposób:
W 2019 r. podatnik otrzymywał miesięczny przychód z najmu, jednak nie wpłacał miesięcznych zaliczek na podatek. Od każdej zaliczki niezapłaconej będą naliczane odsetki do dnia 30 kwietnia 2020. Po tej dacie odsetki są dalej naliczane, ale już nie od zaliczek, a od rocznego zeznania podatkowego.

Uchylanie się od opodatkowania, czynny żal

Nieterminowa wpłata zaliczek oraz podatku jest także czynnością, która podlega pod Kodeks karny skarbowy. Jest to czyn zabroniony określony w art. 54 Kodeksu karnego skarbowego.

Pan Jakub jako podatnik może jednak uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej poprzez skorzystanie z instytucji czynnego żalu, który uregulowany jest w art. 16. Otóż zgodnie z tym przepisem nie podlega karze za przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe sprawca, który po popełnieniu czynu zabronionego zawiadomił o tym organ powołany do ścigania, ujawniając istotne okoliczności tego czynu, w szczególności osoby współdziałające w jego popełnieniu.

Ponadto czynny żal stosuje się tylko wtedy, gdy w terminie wyznaczonym przez organ uiszczono w całości wymagalną należność publicznoprawną uszczuploną popełnionym czynem zabronionym. Jak zatem widać, jednym z warunków skuteczności czynnego żalu jest zapłata całej należności (głównej wraz z odsetkami za zwłokę), którą uszczuplono na skutek popełnienia czynu zabronionego. Drugim warunkiem jest złożenie zaległych rocznych deklaracji (albo ich skorygowanie, jeżeli deklaracje były składane, ale podatnik nie wykazywał w nich przychodu z najmu).

Zgłoszenie czynnego żalu jest bezskuteczne, jeżeli zostało złożone:

• w czasie, kiedy organ ścigania miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego;
• po rozpoczęciu przez organ ścigania czynności służbowej, w szczególności przeszukania, czynności sprawdzającej lub kontroli zmierzającej do ujawnienia przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego, chyba że czynność ta nie dostarczyła podstaw do wszczęcia postępowania o ten czyn zabroniony.

Ideą powyższego przepisu jest, aby podatnik dobrowolnie zgłosił czynny żal, tj. aby wykazał własną inicjatywę w przyznaniu się do popełnienia czynu zabronionego i dobrowolnie naprawił wyrządzone szkody.

Skoro wobec pana Jakuba nie toczy się jeszcze żadne postępowanie ze strony US, to nadal ma on szansę złożyć czynny żal i uniknąć odpowiedzialności z Kodeksu. Warunkiem skuteczności czynnego żalu jest zapłata całej należności (czyli zarówno podatku z odsetkami, jak i odsetkami od zaliczek). Przy czym przepis wskazuje, że zapłata musi odbyć się w terminie wyznaczonym przez organ. Oznacza to, że pan Jakub nie musi tego samego dnia składać czynnego żalu i jednocześnie wpłacić całej zaległości. Dobrze jest zorientować się w dziale księgowości US, jaka jest wysokość zaległości podatkowej (odsetki są bowiem naliczane od każdej miesięcznej zaliczki, a nie od łącznej sumy i zmieniają się każdego dnia). Kiedy pan Jakub pozna już dokładnie stan zaległości (US musi udzielić takich informacji), może uregulować zaległość we właściwej wysokości.

Należy mieć świadomość, że czynny żal chroni jedynie przed odpowiedzialnością karną z Kodeksu karnego skarbowego. Złożenie czynnego żalu absolutnie nie chroni przed koniecznością zapłaty odsetek od zaległości. Na marginesie dodam, że dla skuteczności czynnego żalu bez znaczenia są okoliczności, które spowodowały, że podatek nie został zapłacony. Już sam fakt zgłoszenia czynnego żalu jest wystarczający.

Rozwiązanie problemu najmu mieszkania bez odprowadzania podatku

Co zatem należy zrobić w tej sprawie pana Jakuba:

1. złożyć zaległe deklaracje PIT za każdy rok podatkowy (lub złożyć korekty tych zeznań);
2. złożyć czynny żal;
3. zapłacić całą zaległość obejmującą niezapłacony podatek oraz odsetki od tego podatku oraz odsetki od zaliczek (w tej kwestii najlepiej ustalić indywidualnie w US jaka jest konkretna wysokość zaległości).

Przepisy prawa nie dają możliwości żadnego uniknięcia zapłaty zaległości, co wynika z fiskalnych celów samego prawa podatkowego. Ewentualnie istnieje możliwość ubiegania się u naczelnika US o umorzenie zaległości podatkowych lub o rozłożenie zaległości na raty. Przy czym naczelnik US może wyrazić zgodę wyłącznie, jeżeli występuje ważny interes podatnika. Co jednak istotne, decyzja co do uwzględnienia wniosku ma charakter uznaniowy, co oznacza, że naczelnik ma prawo uznać, że ważny interes podatnika nie występuje i po prostu odrzucić taki wniosek.

Źródła:
1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
3. Ustawa z dnia 10 września 1999 r. Kodeks karny skarbowy - Dz.U. 1999 nr 83 poz. 930