Zajmowanie mieszkania komunalnego bez prawa do lokalu

Czy osoba obca może wstąpić w stosunek najmu lokalu komunalnego po śmierci najemcy

Pana sytuacja jest bardzo trudna, a szanse na to, aby wygrał Pan sprawę o eksmisję, którą zapowiada właściciel mieszkania, bardzo niewielkie.

Powództwo gminy o eksmisję będzie oparte na art. 222 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Należałoby się zastanowić, czy w Pana przypadku nie występuje sytuacja, w której przysługuje Panu uprawnienie do władania rzeczą (mieszkaniem).

Kluczowe znaczenie będzie miał art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym w razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego w stosunek najmu lokalu wstępują: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Osoby wymienione w § 1 wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci (art. 691 § 2).

Kodeks cywilny nie przewiduje innej możliwości wstąpienia w stosunek najmu niż na podstawie art. 691.

Nie jest Pan ani małżonkiem najemcy, ani jego dzieckiem lub dzieckiem jego małżonka, z pewnością najemczyni nie była zobowiązana do świadczeń alimentacyjnych wobec Pana.

Wstąpienie w stosunek najmu mieszkania komunalnego po śmierci konkubenta będącego najemcą lokalu

Pozostaje kwestia wspólnego faktycznego pożycia z najemcą lokalu. Wspólne faktyczne pożycie oznacza konkubinat. Jeżeli udałoby się Panu udowodnić w sądzie, że pozostawał Pan w konkubinacie z najemczynią, to wówczas sąd ze względu na to, że stale Pan zamieszkiwał z najemczynią, zapewne ustaliłby, że w chwili jej śmierci wstąpił Pan w stosunek najmu.

Jest to jedyna możliwość w Pana przypadku, aby sąd ustalił, że wstąpił Pan w stosunek najmu. Trudno powiedzieć, jakie Pan ma szanse na takie rozstrzygnięcie. Zapewne duża różnica wieku pomiędzy Panem i najemczynią będzie w tym przypadku przemawiała przeciwko Panu.

Ewentualny zarzut odnoszący się do Pana uprawnienia do zamieszkiwania w lokalu (wstąpienia w stosunek najmu) będzie Pan mógł ewentualnie podnieść w odpowiedzi na pozew o eksmisję, w którym właściciel wskaże, że Pan i Pana matka nie macie skutecznego uprawnienia do zamieszkiwania.

Użyczenie lokalu komunalnego a prawo do lokalu po śmierci głównego najemcy

Okoliczność, że były najemca podnajął mieszkanie lub go użyczył Panu i Pana matce, nie jest okolicznością, na podstawie której mógłby Pan żądać oddalenia powództwa. Najemca podnajął Panu mieszkanie lub go użyczył bez zgody właściciela (gminy), a to, że można Pana traktować jako podnajmującego lub biorącego do użyczenia, nie powoduje, że roszczenie gminy o eksmisję będzie nieskuteczne.

Mógłby Pan próbować wykazywać, że przysługuje Panu i matce skuteczne uprawnienie do korzystania z mieszkania (najem) na podstawie art. 30 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266), stosownie do którego osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy (10 lipca 2001 r.) przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.

Aby skutecznie powoływać się na art. 30 ustawy o ochronie praw lokatorów, musiałby Pan wykazać, że zajmował Pan lokal przed 10 lipca 1991 r. i że nie przysługiwał Panu tytuł prawny do lokalu.

Wykazanie również tych okoliczności będzie bardzo trudne (pomijając to, że mieszka Pan w mieszkaniu od 1999 r., a nie od co najmniej 9 lipca 1991 r.), ponieważ skoro najemcy udostępnili Panu lokal, w którym mieszkali, to posiadał Pan tytuł prawny do lokalu – był Pan podnajemcą lub biorącym do używania. Tu można by opierać się na stwierdzeniu, że zajmował Pan lokal bez tytułu prawnego, ponieważ najemcy nie posiadali zgody na podnajęcie Panu lub użyczenie lokalu (kiedyś spotkałem się z takim stwierdzeniem sądu w podobnej sprawie).

Remont w mieszkaniu komunalnym bez posiadania tytułu prawnego do tego lokalu

Okoliczności wskazane w pytaniu (poniesienie remontów mieszkania, trudna sytuacja rodzinna Pana i Pana rodziny) nie powodują, że może Pan skutecznie domagać się ustalenia, że posiada Pan tytuł prawny do lokalu. Mógłby Pan, opierając się na tych okolicznościach, domagać się oddalenia powództwa ze względu na jego niezgodność z zasadami współżycia społecznego, ale moim zdaniem jest to możliwość wyłącznie teoretyczna. Inne okoliczności (młody wiek, Pana zarobki, posiadanie przez Pana żonę tytułu prawnego do lokalu, niespełnienie gminnych kryteriów ubiegania się o pomoc mieszkaniową) przemawiają za uznaniem, że w przypadku złożenia pozwu o eksmisję przeciwko Panu takie powództwo nie będzie stanowiło nadużycia prawa. Duże znaczenie będzie miał fakt, że pomoc mieszkaniowa gminy kierowana jest przede wszystkim do osób, która będąc w trudnej sytuacji, nie są w stanie samodzielnie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych.

Warunki ubiegania się o lokal komunalny

Nie spełnia Pan warunków ubiegania się o lokal komunalny, jakie przewidziano w uchwale nr XLIII/1010/2004 Rady miasta stołecznego Warszawy z dnia 2 grudnia 2004 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu miasta stołecznego Warszawy, zmienionej późniejszymi uchwałami. Przede wszystkim nie spełnia Pan warunków dochodowych (maksymalnie 1276 zł na osobę), ale też zarówno Pana żona, jak i matka posiadają tytuł prawny do innych nieruchomości mieszkalnych.

Otóż § 5 pkt 2b uchwały wskazuje, że przesłanek trudnej sytuacji mieszkaniowej i kryterium dochodowego nie stosuje się do osób pozostających w wyjątkowo trudnej sytuacji zdrowotnej, rodzinnej lub społecznej w przypadku:

• niepełnosprawności wnioskodawcy lub członka rodziny uprawnionego do wspólnego zamieszkiwania,
• ciężkiej, przewlekłej choroby wnioskodawcy lub członka rodziny uprawnionego do wspólnego zamieszkiwania,
• zaistnienia przemocy lub innej patologii w rodzinie.

Jednak kolejny paragraf uchwały (§ 6) wskazuje wyraźnie, że wynajęcia lokalu, mimo spełnienia warunków określonych w § 4 lub § 5, odmawia się:

1. jeżeli wnioskodawca, jego małżonek, osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu lub inna osoba zgłoszona do wspólnego zamieszkiwania posiada tytuł prawny do innego lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części i może go używać, 
2. jeżeli w okresie ostatnich pięciu lat przed dniem złożenia wniosku wnioskodawca, jego małżonek lub osoba pozostająca faktycznie we wspólnym pożyciu, dokonali zamiany lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części na lokal (lokale) kwalifikujący do ubiegania się o poprawę warunków zamieszkiwania z mieszkaniowego zasobu, a także, gdy osoby te zbyły pod jakimkolwiek tytułem posiadane prawo do lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części.

Ów § 6 powoduje, że nie ma Pan szans na ubieganie się o wynajęcie lokalu na zasadach ogólnych.

Nie może Pan również skorzystać z możliwości przewidzianej w § 40 uchwały, zgodnie z którym osobom, które przez co najmniej 7 lat pozostawały w lokalu po opuszczeniu lokalu przez najemcę lub nie wstąpiły w najem po śmierci najemcy, może zostać wynajęty zajmowany lokal, jeżeli do dnia wejścia w życie uchwały:

1. zamieszkiwały w lokalu za wiedzą zarządcy, a zajmowana łączna powierzchnia pokoi odpowiada strukturze rodziny,
2. właściciel nie uzyskał wyroku nakazującego opróżnienie lokalu,
3. nie zalegały z opłatami za korzystanie z lokalu.

Przepis ten wprowadza dodatkowe ograniczenia i wskazuje, że z § 40 uchwały mogą skorzystać osoby, które spełniają warunki określone w § 4 pkt 2 uchwały (osiągają dochód nieprzekraczający minimum dochodowego) oraz nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu, budynku mieszkalnego lub jego części.

Z uwagi na powyższe należy stwierdzić, że ma Pan minimalne szanse na oddalenie powództwa o eksmisję. Nie spełnia Pan warunków wstąpienia w stosunek najmu po zmarłym najemcy (art. 691 K.c.) oraz wstąpienia w stosunek najmu ze względu na 10-letnie zamieszkiwanie w lokalu przed 10 lipca 2001 r., bez tytułu prawnego.

Jedyne, czego Pan może próbować, to udowadniać w sprawie, że żył Pan w konkubinacie z najemczynią lub że zamieszkiwał Pan w lokalu przed 10 lipca 2001 r. bez tytułu prawnego. Należy jednak uczciwie stwierdzić, że pomijając fakt, iż musiałby Pan zeznawać nieprawdę, bardzo trudno będzie to udowodnić. Dużo ewentualnie zależałoby, jakie środki dowodowe miałby Pan do dyspozycji prócz własnych zeznań. Takimi środkami dowodowymi mogłyby być zeznania świadków, np. członków rodziny, sąsiadów itp.

Uprawnienia do lokalu socjalnego osoby eksmitowanej

Stosownie do art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną (art. 14 ust. 3).

Stosownie do art. 14 ust. 4 ustawy sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1. kobiety w ciąży,
2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
3. obłożnie chorych,
4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
5. osoby posiadającej status bezrobotnego,
6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

– chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego (art. 14 ust. 6).

W Pana przypadku, skoro uzyskuje Pan dochody, a Pana żona posiada tytuł prawny do domu, trudno będzie uzyskać orzeczenie w przypadku orzeczenia eksmisji, że przysługuje Panu uprawnienie do lokalu socjalnego z zasobów gminy.

Warunki wynajmowania lokali komunalnych przez gminy

Każda gmina określa w stosowanych uchwałach warunki wynajmowania lokali komunalnych. Te warunki są różnie określone. W większości przypadków gminy wprowadzają zapisy dotyczące osób zamieszkujących z najemcą, niespełniających warunków wstąpienia w stosunek najmu, na podstawie których osoby te mogą ubiegać się o najem zajmowanych przez nich lokali, ale w zdecydowanej sytuacji to, czy dana osoba może stać się najemcą, zależy od tego, czy spełnia ogólne przesłanki ubiegania się o pomoc mieszkaniową gminy.

W wielu gminach wójt/burmistrz/prezydent ma uprawnienia do kierowania osób niespełniających warunków najmu lokalu określonych w uchwałach rad gmin w trybie specjalnym. W aktach prawa miejscowego dotyczących Warszawy nie udało mi się jednak znaleźć takiego zapisu.

Trudno też doszukiwać się sprzeczności z prawem unijnym w przepisach Kodeksu cywilnego dotyczących najmu czy w przepisach lokalnych dotyczących zasad wynajmowania mieszkań.