Nielegalna adaptacja strychu we wspólnocie mieszkaniowej, jak dochodzić swoich praw?

Nieprawidłowości w adaptacji strychu – co poszło nie tak?

Po analizie treści księgi wieczystej Pani nieruchomości stwierdzić należy, że na mocy aktu notarialnego datowanego na 2014 r. nastąpiła zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej. Niestety, w elektronicznej księdze wieczystej nie ma wglądu do dokumentu, wobec czego nie jestem w stanie stwierdzić, jakiej zmiany udziałów dotyczył ten akt notarialny.

Przepisy regulujące własność lokali

Następnie wskazuję, że ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, regulująca kwestie wspólnot mieszkaniowych, w pełni obowiązuje od dnia 1 stycznia 1995 r. Obecnie zgodnie z art. 22 ust. 1, ust. 2 i ust. 3 pkt 4, 5 i 5a ustawy o własności lokali:

1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: (…)

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

5a) udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej.

Jednocześnie wskazuję, że w 1995 r. brzmienie art. 22 ustawy o własności lokali wyglądało następująco:

1. Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

2. Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności.

3. Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

1) ustalenie wynagrodzenia zarządu,

2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,

4) zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

5) udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego,

6) dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, o której mowa w art. 5,

7) wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16,

8) udzielanie zarządowi pełnomocnictw do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.

4. Połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Orzecznictwo sądowe a przyłączenie części wspólnych do lokali

Zgodnie z orzecznictwem sądowym: „Jeżeli mieszkanie powiększyło się na skutek przebudowy sąsiadującego z nim strychu, sama zmiana księgi wieczystej nie wystarczy. Trzeba na nowo wyodrębnić własność lokalu” (Uchwała SN z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt III CZP 65/11). Dalej Sąd Najwyższy w tej samej uchwale wskazuje, że „Przebudowanie samodzielnego lokalu mieszkalnego przez przyłączenie do niego części wspólnych nieruchomości może prowadzić do powstania nowej nieruchomości lokalowej i zmiany dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej członków wspólnoty stosownie do art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.).”.

Jednocześnie „Uszczuplenie za aprobatą właścicieli wyrażoną w uchwale, nieruchomości wspólnej, nie narusza przepisów odnoszonych do współwłasności w nieruchomości wspólnej (por. art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.), chyba że doszłoby do naruszenia zasad prawidłowego zarządzania albo nieusprawiedliwionego pokrzywdzenia członka wspólnoty mieszkaniowej” (wyrok SA w Warszawie z dnia 5 października 2012 r., sygn. akt I ACa 1357/11).

Nadto „Określanie na podstawie uchwały właścicieli lokali podjętej według art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jaka jest powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali, mające na celu dokonanie zmian wpisów w księgach wieczystych prowadzonych dla poszczególnych lokali wykracza poza przyznane przez ustawodawcę kompetencje do zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej. Zatem, nawet jeśli z wykonanej kompleksowej inwentaryzacji całego budynku (w tym wszystkich lokali) wynika, że powierzchnia użytkowa poszczególnych lokali jest inna niż uwidoczniona w księgach wieczystych, to taka inwentaryzacja stanowić może jedynie podstawę zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, ale nie może stanowić podstawy podjęcia przez większość właścicieli lokali uchwały dotyczącej zmian powierzchni użytkowej poszczególnych lokali” (wyrok SA w Warszawie z dnia 10 stycznia 2013 r., sygn. akt VI ACa 968/12).

Co istotne: „1. Właściciele nie mogą w trybie przepisów ustawy z 1994 r. o własności lokali podejmować żadnych uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali.

2. W sytuacji gdy zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej jest następstwem zmian w prawie odrębnej własności lokali i w związku z tym ustalenie wysokości udziałów powinno nastąpić w umowie zawartej z udziałem wszystkich właścicieli lokali, to zmiana dokonana przez wspólnotę w drodze uchwały podjętej większością głosów jest nieważna jako niemieszcząca się w kompetencjach tego organu zakreślonych przepisem art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l.” (wyrok SA w Łodzi z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12).

Dodatkowo wyjaśniam, że „Decydujące znaczenie dla ustalenia wielkości udziałów ma chwila powstania odrębnej własności lokali, a nie chwila orzekania w niniejszej sprawie. Zmiana powierzchni lokalu, która następuje po jego wyodrębnieniu, jeżeli nie jest połączona ze zmianą wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej nie może prowadzić do zmiany wysokości dotychczasowych udziałów w nieruchomości wspólnej. Zmiana wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej jest jednak możliwa, co w przypadku dużej wspólnoty mieszkaniowej wymaga podjęcia uchwały przez wszystkich właścicieli lokali; a w przypadku małej wspólnoty mieszkaniowej wymaga zgody wszystkich właścicieli lokali. Jest to bowiem czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu (art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali; a także art. 19 ustawy w zw. z art. 199 K.c.). Tym samym każda zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej wymaga zgody jej współwłaścicieli.” (Postanowienie SO w Szczecinie z dnia 27 marca 2018 r., sygn. akt II Ca 1200/17).

Zaś „Zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej spowodowana nowym sposobem pomiaru całego budynku, skutkująca również zmianą powierzchni lokali wyodrębnionych nie stanowi sprostowania błędów w obliczeniach, ale ma charakter merytoryczny. W takiej sytuacji zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej tylko formalnie mieści się w unormowaniu zawartym w art. 22 ust. 3 pkt 5a u.w.l., jednak ze względu na skutki wywierające wpływ na sferę praw i obowiązków właścicieli lokali, nie może być traktowana jako możliwa do dokonania na podstawie uchwały podjętej przez większość właścicieli. W konsekwencji w czynności prawnej prowadzącej do zmiany wysokości udziałów muszą wziąć udział wszyscy właściciele lokali, zgodnie z art. 3 ust. 7 zd. 2 u.w.l.” (Postanowienie SN z dnia 9 lipca 2021 r., sygn. akt IV CSKP 112/21).

Kroki prawne – usunięcie niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym

Jeśli chodzi o dopuszczalne prawem procedury, to „Podstawa dokonania w księdze wieczystej wpisu zmiany wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, wynikającej z powodu pierwotnego błędnego wskazania powierzchni wyodrębnionych lokali i wyliczenia tych udziałów, może być wykazana orzeczeniem sądu wydanym w sprawie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym lub innymi odpowiednimi dokumentami (art. 31 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, tekst jedn.: Dz. U. z 2019 r. poz. 2204).” (Postanowienie SN z dnia 12 marca 2020 r., sygn. akt IV CSK 585/18).

Bowiem zgodnie z art. 31 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami. Zaś zgodnie z art. 10 ust. 1 tejże ustawy – w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nieistniejącego obciążenia lub ograniczenia, może żądać usunięcia niezgodności.

Zatem w opisanym przypadku, z uwagi na niezgodność stanu faktycznego i ujawnionego w księdze wieczystej zasadnym byłoby wniesienie powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. W takim postępowaniu należy przedstawić wszystkie posiadane dokumenty, a także można powołać świadków celem wykazania określonych faktów. Natomiast na mocy wydanego w takim postępowaniu orzeczenia sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym ma prawo dokonać sprostowania co do udziałów w nieruchomości wspólnej. W takim postępowaniu uczestnikami byliby wszyscy zainteresowani właściciele lokali we wspólnocie.

Koszty postępowania i potencjalne konsekwencje

Nadto zgodnie z art. 13c pkt 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych – w sprawach o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, przy wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej ponad 40 000 złotych pobiera się opłatę stałą w kwocie 2000 złotych. Zatem art. 13c ww. ustawy jest wyjątkiem od art. 13 ust. 2. Szczególny charakter przepisu wynika z tego, że w sprawach o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym (art. 10), przy wartościach przedmiotów sporu lub zaskarżenia wynoszącej ponad 40 000 zł, nie pobiera się opłaty stosunkowej od nadwyżki ponad 20 000 zł, lecz opłatę stałą 2000 zł. Natomiast w przypadku wartości przedmiotu sporu do 20 000 zł stosuje się zasady ogólne co do wysokości opłaty sądowej, zgodnie z którymi w sprawach o prawa majątkowe pobiera się od pisma opłatę stałą ustaloną według wartości przedmiotu sporu lub wartości przedmiotu zaskarżenia wynoszącej:

1) do 500 złotych – w kwocie 30 złotych;

2) ponad 500 złotych do 1500 złotych – w kwocie 100 złotych;

3) ponad 1500 złotych do 4000 złotych – w kwocie 200 złotych;

4) ponad 4000 złotych do 7500 złotych – w kwocie 400 złotych;

5) ponad 7500 złotych do 10 000 złotych – w kwocie 500 złotych;

6) ponad 10 000 złotych do 15 000 złotych – w kwocie 750 złotych;

7) ponad 15 000 złotych do 20 000 złotych – w kwocie 1000 złotych.

Wnioski

Jeżeli dobrowolnie właściciele lokalu nie dojdą do porozumienia co do udziałów w nieruchomości wspólnej i nie ureguluję tego ewentualnie w drodze stosownej umowy, jedynym rozwiązaniem jest wystąpienie do sądu z powództwem o usunięcie niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Wówczas sąd, po przeprowadzeniu postępowania ustali, jak kształtują się prawidłowo udziały w nieruchomości wspólnej i na tej podstawie zostaną wprowadzone zmiany do księgi wieczystej.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali - Dz.U. 1994 nr 85 poz. 388
2. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
3. Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece - Dz.U. 1982 nr 19 poz. 147
4. Ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych - Dz.U. 2005 nr 167 poz. 1398

5. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 25 listopada 2011 r., sygn. akt III CZP 65/11

6. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 5 października 2012 r., sygn. akt I ACa 1357/11

7. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 10 stycznia 2013 r., sygn. akt VI ACa 968/12

8. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 31 stycznia 2013 r., sygn. akt I ACa 1064/12

9. Postanowienie Sądu Okręgowego w Szczecinie z dnia 27 marca 2018 r., sygn. akt II Ca 1200/17