Niegospodarność zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Zarząd wspólnoty zachowuje się bezczynnie, nie wypełnia ciążących na nim obowiązków i źle gospodaruje nieruchomością

Z Pana listu wynika, że zarząd wspólnoty zachowuje się bezczynnie, nie wypełnia ciążących na nim obowiązków i źle gospodaruje nieruchomością. Rozumiem, że chciałby Pan odwołać (zmienić zarząd) lub zmusić go do działania. Pragnę jednak zauważyć, że działając w pojedynkę ma Pan w tej kwestii dość ograniczone możliwości.

Odwołanie zarządu, jak również jego zawieszenie, co do zasady może bowiem nastąpić w drodze uchwały podjętej przez właścicieli lokali. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika jednak, że pozostali właściciele raczej nie są tym zbytnio zainteresowani.

Jeśli zmobilizowanie pozostałych właścicieli lokali do działania jest niemożliwe lub znacznie utrudnione, wtedy tak naprawdę pozostaje Panu tylko skorzystanie z możliwości, jaką daje art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali. Przepis ten stanowi, że jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres jego uprawnień oraz należne mu wynagrodzenie.

Wystąpienie do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego w celu odsunięcia dotychczasowego zarządcy wspólnoty mieszkaniowej

Wyżej cytowany przepis daje więc każdemu właścicielowi możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o ustanowienie zarządcy przymusowego w celu odsunięcia dotychczasowego zarządcy. Wniosek o ustanowienie zarządcy przymusowego wnosi się do sądu rejonowego, wydziału cywilnego, miejscowo właściwego ze względu na położenie nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć dowód prawa własności osoby składającej wniosek, np. odpis z księgi wieczystej. Ponadto konieczne jest udowodnienie, że występują przesłanki, od których zależy ustanowienie zarządcy przymusowego. Należy wykazać, że zarząd nie wypełnia swoich obowiązków lub narusza zasady prawidłowej gospodarki, a przez to działa na szkodę ogółu właścicieli.

Mogą być w tej kwestii pomocne zeznania świadków, umowy lub uchwały, np. świadczące o naruszaniu zasad prawidłowej gospodarki przez dotychczasowy zarząd. Można również wnosić, by sąd zobowiązał zarząd do przedłożenia tych dokumentów.

W razie uwzględnienia wniosku sąd z urzędu orzeka o zakresie uprawnień ustanowionego przymusowego zarządcy oraz o należnym mu wynagrodzeniu. Wniosek musi zostać opłacony – opłata sądowa wynosi 100 zł.

Ponadto pozew może zawierać wnioski o zabezpieczenie powództwa np. poprzez wprowadzenie natychmiastowego zarządu przymusowego. Wniosek o udzielenie zabezpieczenia podlega rozpoznaniu przez sąd bezzwłocznie, nie później jednak niż w terminie tygodnia od dnia jego wpływu do sądu.

Powiadomienie prokuratury o popełnieniu przez członków zarządu wspólnoty przestępstwa niegospodarności

Poza tym można by rozważyć powiadomienie prokuratury o popełnieniu przez członków zarządu wspólnoty przestępstwa niegospodarności, tj. czynu z art. 296 § 1 Kodeksu karnego, w myśl którego, kto, będąc obowiązany na podstawie przepisu ustawy, decyzji właściwego organu lub umowy do zajmowania się sprawami majątkowymi lub działalnością gospodarczą osoby fizycznej, prawnej albo jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, przez nadużycie udzielonych mu uprawnień lub niedopełnienie ciążącego na nim obowiązku, wyrządza jej znaczną szkodę majątkową, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.

Uczestnikami postępowania o ustanowienie zarządu przymusowego są wszyscy właściciele lokali wyodrębnionych i niewyodrębnionych. Będzie więc konieczność sporządzenia przez Pana takiej liczby kopii wniosku i załączników, ilu jest właścicieli. Natomiast opłata sądowa od wniosku pozostaje bez zmian i wynosi 100 zł.

We wniosku może Pan domagać się rozliczenie kosztów postępowania na właścicieli lokali stosownie do wielkości ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Postępowanie o ustanowienie zarządcy przymusowego toczy się w trybie postępowania nieprocesowego. Nie występują tutaj strony procesowe (powód i pozwany), lecz wnioskodawca i uczestnicy postępowania.

Trudno mi ocenić, jaki wpływ na postępowanie w sprawie ustanowienia zarządcy przymusowego będzie miało ewentualne zbycie przez Pana mieszkania. Wydaje mi się jednak, że nie powinno to stanowić przeszkody do rozpoznania sprawy i wydania przez sąd stosownego postanowienia.