Niedozwolony zapis w umowie najmu

Jakie zapisy powinna zawierać umowa najmu lokalu okazjonalnego?

Umowę najmu okazjonalnego reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, w rozdziale 2a.

Przez umowę najmu okazjonalnego lokalu należy rozumieć umowę najmu lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zawartą na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.

Umowa najmu lokalu okazjonalnego winna zawierać określone przez ustawę załączniki, mianowicie:

1) sporządzone w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy, w którym najemca poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania najętego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego (właściciela lokalu),

2) pismo, w którym najemca wskaże lokal, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu (najemca musi bowiem wskazać lokal, w którym on i jego rodzina będą mogli zamieszkać po zakończeniu umowy najmu w razie gdyby najemca nie miał gdzie się wyprowadzić),

3) oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w piśmie o którym mowa w ww. punkcie 2.

Najbezpieczniej byłoby, aby to oświadczenie z punktu 3 zostało notarialnie poświadczone, czego Pani jako wynajmująca ma prawo żądać od najemcy.

Zakończenie umowy najmu lokalu okazjonalnego

W przypadku umowy najmu okazjonalnego, na wypadek zakończenia umowy najmu, nie ma już potrzeby wytaczania przed sądem postępowania eksmisyjnego, co niewątpliwie jest dużą zaletą tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela w wyznaczonym terminie, nie krótszym niż 7 dni od dnia doręczenia żądania. W przypadku bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu i kieruje wniosek egzekucyjny do komornika o wykonanie eksmisji do wskazanego w ww. oświadczeniu lokalu.

Umowa najmu okazjonalnego musi być zgłoszona przez wynajmującego do urzędu skarbowego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Jeśli chodzi o proponowane przez Panią zastrzeżenie, iż „umowa najmu staje się nieważna na skutek utraty pracy przez najemcę”, to sprawa wygląda następująco.

Zgodnie z naszym prawem cywilnym umowa jest nieważna, jeśli jest sprzeczna z prawem, z zasadami współżycia społecznego lub jeśli zmierza do obejścia prawa (art. 58 Kodeksu cywilnego).

Umowę nieważną uznaje się za niebyłą od samego początku, tj. za umowę, która w ogóle nie mogła wywołać żadnych skutków prawnych. Z tego więc względu proponowane przez Panią zastrzeżenie w umowie byłoby nieskuteczne i sprzeczne z prawem.

Ewentualnie można zastanowić się nad zastrzeżeniem warunku na zasadzie swobody umów. Prawo dopuszcza zastrzeżenie warunku. Warunek to zastrzeżenie (postanowienie) zawarte w treści czynności prawnej, mocą którego powstanie lub ustanie skutków tej czynności uzależnione zostaje od określonego zdarzenia przyszłego i niepewnego. Zastrzeżenie warunku może dotyczyć wszystkich albo tylko niektórych skutków czynności prawnej.

Warunek może być zawieszający bądź rozwiązujący. Przedmiotowe zastrzeżenie należałoby uznać za warunek rozwiązujący, tj. zastrzeżenie, że ustanie skutków czynności prawnej zależeć będzie od zdarzenia przyszłego i niepewnego (np. umowa najmu rozwiąże się z chwilą utraty przez najemcę zatrudnienia).

Niemniej należy pamiętać, iż warunek zawieszający przeciwny ustawie lub zasadom współżycia społecznego uważa się za niezastrzeżony.

I właśnie, w razie sporu sądowego, taki warunek w przypadku Państwa umowy, musiałby zostać uznany za przeciwny ustawie, a tym samym za niezastrzeżony.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego gdy najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej

W przypadku bowiem, gdy najem dotyczy lokalu mieszkalnego, a najemcą jest osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej, to najemcę chroni ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Przede wszystkim rozwiązanie umowy najmu w ww. przypadku winno nastąpić na zasadach określonych w ustawie.

I tak, zgodnie z art. 11 ust. 1 ww. ustawy, jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić z następujących powodów:

– zwłoka lokatora w zapłacie czynszu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,

– używanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem lub umową,

– zaniedbywanie obowiązków, dopuszczanie do powstania szkód w lokalu,

– niszczenie urządzeń przeznaczonych do wspólnego korzystania przez mieszkańców,

– wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,

– wynajęcie, podnajęcie albo oddanie do bezpłatnego używania lokalu lub jego części bez pisemnej zgody właściciela,

– używanie lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Podsumowując, z punktu widzenia prawa, proponowane przez Panią zastrzeżenie nie wchodzi w grę.