Niechciany lokator – jak się go pozbyć?

Jak rozwiązać umowę użyczenia zawartą w formie ustnej?

Ponieważ Pana była konkubina zamieszkała wraz z synem za Pana zgodą, należy uznać, że zamieszkuje ona w Pana mieszkaniu na podstawie umowy użyczenia.

Stosownie do art. 710 Kodeksu cywilnego przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy.

To, że umowa z byłą konkubiną nie została zawarta na piśmie, nie oznacza, że pomiędzy nią a Panem nie istnieje stosunek użyczenia. Umowa użyczenia może być zawarta ustnie.

Żądanie zwrotu użyczonego mieszkania

Stosownie do art. 716 Kodeksu cywilnego, jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy – użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.

Umowa użyczenia zawarta na czas nieokreślony, co do zasady, może być wypowiedziana.

Jeżeli nie zgadza się Pan na to, aby była konkubina zamieszkiwała w Pana mieszkaniu, może jej Pan wypowiedzieć umowę użyczenia. W tym celu najlepiej będzie, jeżeli swoje oświadczenie o wypowiedzeniu umowy złoży Pan na piśmie, które prześle Pan byłej konkubinie na piśmie.

Termin wypowiedzenia umowy użyczenia

Termin wypowiedzenia umowy użyczenia nie jest określony w przepisach prawa cywilnego. Przyjmuje się, że musi to być termin rozsądny. Może Pan poinformować swoją byłą konkubinę o tym, że wypowiada Pan jej umowę użyczenia z terminem miesięcznym na koniec miesiąca kalendarzowego.

Najlepiej będzie, jeżeli w swoim piśmie wskaże Pan, że opuszcza Pan kraj i chce wynająć Pan swoje mieszkanie w celu uzyskania środków na pokrycie opłat, jakie ciążą na Panu z tytułu własności lokalu, a także na swoje utrzymanie.

Wezwanie do opuszczenia użyczonego mieszkania

W piśmie należałoby umieścić wezwanie do opuszczenia Pana mieszkania przed upływem terminu wypowiedzenia, z zastrzeżeniem że jeżeli była konkubina nie opuści mieszkania przed wskazanym terminem, to dalsze używanie lokalu przez nią nie będzie miało podstawy prawnej i w związku z tym będzie Pan od niej żądał odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu (może Pan podać wysokość odszkodowania). Warto zaznaczyć, że pozostanie w mieszkaniu po upływie terminu wypowiedzenia będzie skutkować tym, że skieruje Pan sprawę o eksmisję na drogę postępowania sądowego.

Może Pan również zaproponować byłej konkubinie zawarcie z Panem umowy najmu Pana mieszkania. W takim wypadku najlepiej będzie dołączyć do pisma umowę najmu lokalu. Tu wskażę, że najlepiej będzie, jeżeli w umowie najmu lokalu będzie wskazane, że umowa najmu zawarta jest na czas określony i na zasadach art. 3 ust. 1 ustawy o ochronie lokatorów – tzn. jest to umowa najmu okazjonalnego. Zawarcie takiej umowy (zawiera się ją w razie oddawania do użytku lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych) pozwoli Panu na niestosowanie do tej umowy niektórych niekorzystnych dla właściciela przepisów ustawy o ochronie lokatorów.

W piśmie do byłej konkubiny warto również wskazać, że chociaż korzysta ona z mediów dostarczanych do mieszkania, nie partycypuje ona w opłatach za te media.

Eksmisja uciążliwej konkubiny

Jeżeli Pana była konkubina nie opuści mieszkania w terminie wskazanym w wypowiedzeniu lub odmówi podpisania z Panem umowy najmu mieszkania, będzie Pan mógł skierować przeciwko niej sprawę o eksmisję do sądu, a także naliczyć jej odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu.

W Pana sprawie należy pamiętać, że do istoty prawa własności należy prawo pobierania pożytków ze swej rzeczy. A zatem korzystanie przez inne osoby z rzeczy cudzej, co do zasady, winno być odpłatne.

Cechą charakterystyczną użyczenia, odróżniającą je od zbliżonego typologicznie najmu, jest nieodpłatność, ujęta już w opisie ustawowym. Dlatego wyłącznym obowiązkiem użyczającego jest akceptacja używania rzeczy przez biorącego oraz powstrzymywanie się od jakichkolwiek czynności unicestwiających lub tylko ograniczających uprawnienia biorącego, wynikające z umowy. Treść stosunku użyczenia, a zarazem jego społeczno-gospodarcza funkcja sprowadzają się zatem do – motywowanego zazwyczaj chęcią pomocy lub inną bezinteresowną pobudką – przyniesienia korzyści kontrahentowi przez użyczającego. Użyczenie można więc także określić jako bezinteresowne pozbawienie się użytku ze strony użyczającego dla wygody biorącego (tak w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 1992 r. – sygn. akt. II CZP 81/92).

Stosowanie do uchwały Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 8 lipca 1992 r. (sygn. akt. III CZP 81/92) – rzecz oddana w użyczenie staje się potrzebna użyczającemu także wtedy, gdy z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy uzasadnione jest inne nią rozporządzenie (art. 716 K.c.). W Pana przypadku chęć uzyskania czynszu najmu Pana lokalu w związku z wyjazdem zagranicznym uzasadnia Pana żądanie oddania rzeczy (mieszkania) użyczonej.

Konkubina nie chce ponosić kosztów utrzymania mieszkania

To, że pozwalał Pan byłej konkubinie na nieodpłatne korzystanie z lokalu mieszkalnego, którego jest Pan właścicielem, nie oznacza, że konkubina nie powinna uczestniczyć w kosztach związanych z zamieszkiwaniem – opłatami za energię elektryczną, wodę, gaz itp. Nieodpłatność użyczenia oznacza bowiem, że nie żąda Pan wynagrodzenia za używanie przez byłą konkubinę Pana mieszkania (czynszu). Uiszczanie opłat za media zużyte w związku z zamieszkiwaniem w użyczonym mieszkaniu nie jest uiszczaniem wynagrodzenia za używanie lokalu.

Z uwagi na powyższe może Pan żądać od swojej byłej konkubiny zapłaty części poniesionych przez Pana opłat za media.

Natomiast jeżeli wymieni Pan zamki w drzwiach i nie wpuści Pan byłej konkubiny do mieszkania, narazi się Pan na postępowanie o przywrócenie posiadania. Jeżeli Pana konkubina wystąpi do sądu o przywrócenie naruszonego posiadania, sąd z pewnością nakaże Panu przywrócenie posiadania.

W tym względzie ważne będą przepisy prawa cywilnego dotyczące posiadania, m.in. art. 342 Kodeksu cywilnego, stosownie do którego nie wolno naruszać samowolnie posiadania, chociażby posiadacz był w złej wierze.

Samowolne naruszenie posiadania

Według art. 344 § 1 Kodeksu cywilnego przeciwko temu, kto samowolnie naruszył posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie zależy od dobrej wiary posiadacza ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że w prawomocnym orzeczeniu sądu lub innego organu państwowego powołanego do rozpoznawania spraw tego rodzaju stwierdzono, że stan posiadania powstały na skutek naruszenia jest zgodny z prawem.

Zgodnie z art. 343¹ Kodeksu cywilnego do ochrony władania lokalem stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie posiadania.

Jeżeli nie wpuściłby Pan byłej konkubiny do mieszkania, to w razie ewentualnego wezwania przez nią policji funkcjonariusze powinni wskazać jej, że sprawa ma charakter sprawy cywilnej o ochronę posiadania, i poradzić, aby skierowała przeciwko Panu sprawę na drogę postępowania sądowego. Często zdarza się, że policja w takich wypadkach wprowadza do lokalu osobę, zwłaszcza jeżeli jest ona zameldowana na pobyt stały w lokalu.

Jak pozbyć się konkubiny z mieszkania?

Moim zdaniem najlepszym rozwiązaniem w Pana sytuacji będzie próba załatwienia sprawy poprzez wypowiedzenie umowy użyczenia i wezwanie byłej konkubiny do opuszczenia lokalu w danym terminie, i ewentualne skierowanie sprawy na drogę postępowania sądowego, naliczenie odszkodowania za bezumowne korzystanie z Pana lokalu i egzekwowanie tego odszkodowania na drodze postępowania egzekucyjnego, jeżeli nie będzie ono płacone. Ewentualnie może Pan zawrzeć z byłą konkubiną umowę najmu i pobierać od niej czynsz za najem. Musi się Pan jednak liczyć z tym, że ewentualne postępowanie sądowe może być dość przewlekłe.

Zmiana zamków w drzwiach i niewpuszczenie byłej konkubiny do mieszkania może skłonić byłą konkubinę do skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego i nakazania Panu dopuszczenia jej do władania lokalem. Oczywiście może się zdarzyć, że w takiej sytuacji Pana była konkubina nie będzie dochodziła swoich roszczeń na drodze postępowania sądowego.