Natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu

Umowa najmu lokalu użytkowego i zawarte w niej postanowienia

Jak wynika z opisanego stanu faktycznego, przedmiotem analizy jest umowa najmu lokalu użytkowego. Przedmiotem umowy jest lokal, który ma być wynajmowany pod działalność gospodarczą Najemcy.

Jeśli chodzi o czas trwania umowy, to zawiera ona następujące postanowienia:

• zostaje zawarta na czas nieokreślony;
• dopuszczalne jest rozwiązanie umowy z zachowaniem 12-miesięcznego okresu wypowiedzenia;
• wynajmujący może ponadto rozwiązać umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia (natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu) w przypadku naruszenia przez Najemcę istotnych postanowień umowy;
• dopuszczalne jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron w każdym czasie.

Do umowy tej został zawarty Aneks, zmiany w aneksie polegają na tym, iż:

• umowa zostaje zawarta na czas nieokreślony, nie krócej niż 10 lat z zachowaniem ustaleń zawartych w pkt 7 umowy,  co oznacza, iż cały czas dopuszczalne jest rozwiązanie umowy z zachowaniem 12-miesięcznego okresu wypowiedzenia;
• pozostałe punkty umowy pozostałe bez zmian, zatem pozostał także § 11 umowy – iż Wynajmujący może rozwiązać Umowę bez zachowania okresu wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym w przypadku naruszenia przez Najemcą istotnych postanowień umowy.

W tym stanie rzeczy należy stwierdzić, iż umowa została zawarta na czas nieokreślony. Natomiast wątpliwości powstają, jakie znaczenie ma dodany punkt „nie krócej niż na lat 10”.

W pierwszej kolejności należy rozstrzygnąć, jakie przepisy należy stosować do zawartej umowy najmu. Rzecz w tym, iż najem jest uregulowany w prawie polskim trójstopniowo:

• ogólne przepisy o umowie najmu (art. 659-679 Kodeksu cywilnego);
• szczególne przepisy o najmie lokali (art. 680-692 Kodeksu cywilnego);
• ustawa z 21.06.2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266).

Z umowy wynika, że przedmiotem najmu jest lokal użytkowy, co oznacza, iż nie stosujemy ustawy o ochronie praw lokatorów, ponieważ obejmuje ona jedynie (art. 3 pkt 4) „lokale służące do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki z wyjątkiem pomieszczeń przeznaczonych do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujących się w budynkach Internetów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych”.

Natomiast stosować należy przepisy szczególne o najmie lokali, przepisy te obejmują bowiem lokale użytkowe. W wyroku z 19.10.2006 r., sygn. akt V CSK 230/06, Sąd Najwyższy stwierdził, iż „nawet umowa o najem «powierzchni użytkowej» w budynku domu towarowego podlega przepisom K.c. o najmie lokali, a nie ogólnym przepisom o najmie, również w zakresie wypowiedzenia”. Tym bardziej dotyczy to więc Państwa umowy.

Przepisy o wypowiedzeniu i wygaśnięciu umowy najmu lokalu

Otóż przepisy o wypowiedzeniu i wygaśnięciu umowy najmu lokalu są następujące.

Przede wszystkim najem, jeśli jest zawarty na czas oznaczony (np. na 3 lata, 4 lat, lat), wygasa:

1. Z chwilą upływu terminu, na który umowa została zawarta.

2. Przez wypowiedzenie – otóż jeśli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem tylko w przypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Jest to dość często pomijany przepis, ale dotyczy on umów zawartych na czas oznaczony, ale dość długi (np. 8 lat). Strony nie określają w umowie przypadków wypowiedzenia i potem nie są w stanie uwolnić się od umowy w żaden sposób. Wskazuje się, iż przypadki określone w umowie to przypadki określone wyraźnie – należy wskazać konkretną przyczynę i konkretne okoliczności. Jednakże Sąd Najwyższy stwierdził w uchwale z 21.11.2006 r., sygn. akt III CZP 92/06, iż „postanowienie umowy najmu zawartej na czas określony przewidujące możliwość wypowiedzenia tej umowy z ważnych przyczyn mieści się w hipotezie art. 673 § 3 k.c.”, a zatem wystarcza sformułowanie takie jak „ważne przyczyny” czy „naruszanie istotnych postanowień umowy”. Sąd I instancji w tej sprawie przyjął, że określenie „w przypadkach określonych w umowie” oznacza wymóg precyzyjnego wskazania stanów faktycznych, których wystąpienie pociąga za sobą możliwość wypowiedzenia umowy przez jedną lub obie strony. Sformułowanie „z ważnych przyczyn” jest sformułowaniem nieprecyzyjnym, niedookreślonym i jako takie nie wywiera skutków prawnych. Sąd Najwyższy stwierdził, iż takie rozwiązanie jest dopuszczalne. Określenie „z ważnych przyczyn” zawęża krąg sytuacji, w których możliwe jest dokonanie wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, a ostateczna ocena ważności przyczyny należy do sądu. Sąd dokonuje takiej oceny w sposób obiektywny, a nie wyłącznie przez pryzmat subiektywnego interesu wypowiadającego, nie można zatem w żaden sposób mówić o swobodnym prawie wypowiedzenia umowy. Zaletą przesłanki „ważnych przyczyn” jest jej elastyczność, pozwalająca na uwzględnienie interesów obu stron, co ma istotne znaczenie także w stosunkach gospodarczych. Ocena ważności przyczyny uzasadniającej wypowiedzenie umowy zawartej na czas określony przed upływem umówionego terminu musi być dokonywana z uwzględnieniem nie tylko interesów wypowiadającego ale także interesów drugiej strony, liczącej na to, że stosunek najmu łączący ją z kontrahentem ma charakter stabilny. Ważna przyczyna jako podstawa wypowiedzenia już w pewien sposób określa sytuacje, w których strona jest uprawniona do przedwczesnego zakończenia stosunku łączącego ją z drugą stroną umowy najmu. Takie postanowienie umowy pozostaje w zgodzie z intencją ustawodawcy, aby rozwiązywania stosunków prawnych o charakterze trwałym następowało nie w wyniku całkowicie swobodnej decyzji jednej ze stron, ale jako wynik podjęcia przez obie strony ryzyka wystąpienia sytuacji, w których takie zakończenie stosunku prawnego może nastąpić. Wola stron znajduje wyraz w odpowiednim sformułowaniu treści umowy, a przy tym nie pozostaje w sprzeczności z właściwościami (naturą) łączącego je stosunku prawnego.

Należy też wskazać, że strony poza zasięgiem przepisów bezwzględnie obowiązujących mogą dowolnie określić przyczyny wypowiedzenia umowy tak, by zabezpieczały one ich interesy (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19.01.2006 r., sygn. akt I ACa 833/05)

Natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu

3. Przez natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu w wypadkach określonych w ustawie, tj.:

• art. 664 § 2 – wypowiedzenie przez najemcę w przypadku wad rzeczy najętej
• art. 667 § 2 – jeśli najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ono narażona na utratę lub uszkodzenie – wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia;
• art. 672 – jeśli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu za co najmniej dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia;
• art. 685 – gdy najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

4. Natomiast nie jest dopuszczalne rozwiązanie umowy (nawet za dłuższym, chociażby 12-miesięcznym wypowiedzeniem), jeśli nie wymieniono w niej przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie (wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19.01.2006 r., sygn. akt I Aca 833/05) – przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie „wypadków”. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego wypadek to „zdarzenie, wydarzenie, fakt”. Zatem postanowienia umowy, ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu na czas określony, byłyby niezgodne z omawianym przepisem.

Rozwiązanie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony

Odmiennie zupełnie przedstawia się instytucja wygaśnięcia i rozwiązania umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony

Najem taki strony mogą wypowiedzieć z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Terminy umowne to takie, które strony określą w umowie, w Państwa przypadku jest to (art. 673 § 1):

• wypowiedzenie 12-miesięczne (w każdym wypadku),
• natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu w sytuacji określonej w § 11.

Ponadto istnieje możliwość natychmiastowego wypowiedzenia w przypadkach określonych w ustawie (wymienionych wyżej).

Terminy ustawowe (art. 673 § 2) bierze się pod uwagę wtedy, gdy strony nie określiły w umowie terminów wypowiedzenia:

• jeśli czynsz jest płatny miesięcznie – na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 688 ) – czyli np. jak dokonujemy wypowiedzenia 15 kwietnia, to staje się ono skuteczne dopiero 31 lipca;
• jeśli czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc – na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego (art. 673 § 2);
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód (art. 673 § 2);
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód (art. 673 § 2).

Odpowiedź na Pana pytanie sprowadza się w istocie do tego, jak zakwalifikować zapis „na czas nieokreślony, nie krócej niż 10 lat”.

Otóż jeśli zakwalifikować to jako najem na czas nieokreślony, to oczywiście jest możliwość wypowiedzenia zgodnie z umową i w terminach określonych w umowie (tj. ze skutkiem natychmiastowym w przypadku określonym w § 11, jak i bez przyczyny – za 12-miesięcznym wypowiedzeniem).

Umowa najmu lokalu na czas nieokreślony ale nie krócej niż 10 lat

Natomiast moim zdaniem intencją najemcy było najprawdopodobniej to, aby przez pierwsze 10 lat umowa była traktowana tak jak zawarta na czas oznaczony. Wtedy oznaczałoby to, iż w ciągu tych 10 lat:

• Wynajmujący może zgłosić natychmiastowe wypowiedzenie umowy najmu (§ 11),
• natomiast zapis o możliwości wypowiedzenia za 1- miesięcznym terminem jest bezskuteczny, bo nie określa „wypadków”, o których mowa w art. 673 § 3.

Natomiast po upływie 10 lat obowiązują już takie zasady jak przy najmie na czas nieokreślony.

Zapis „na czas nieokreślony, nie krótszy niż 10 lat” jest niejasny i wprowadza dużo zamieszania, bo nie wiadomo do końca, jak traktować pierwsze 10 lat umowy najmu.