Naprawy i konserwacja instalacji w wynajętym lokalu, obowiązek właściciela czy najemcy?

Prawa i obowiązki stron umowy najmu

Niestety, nie załączył Pan umowy z najemcą, albowiem co do zasady – na podstawie przepisów ogólnych Kodeksu cywilnego (K.c.) – za utrzymanie nieruchomości i instalacji odpowiada właściciel mieszkania – decyduje o tym art. 662 i 663 K.c. Zgodnie bowiem z art. 662 K.c.:

„§ 1. Wynajmujący powinien wydać najemcy rzecz w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywać ją w takim stanie przez czas trwania najmu.

§ 2. Drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę.

§ 3. Jeżeli rzecz najęta uległa zniszczeniu z powodu okoliczności, za które wynajmujący odpowiedzialności nie ponosi, wynajmujący nie ma obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego.”

Konieczne naprawy w wynajmowanym lokalu

Zgodnie natomiast z art. 663 K.c.: „Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego.”.

Jak widać, najemcę obciążają jedynie naprawy drobne, związane z bieżącym użytkowaniem, natomiast to właściciel odpowiada za utrzymanie nieruchomości w stanie przydatnym do użytku oraz obciążają go wszelkie poważniejsze naprawy. Na wynajmującym ciąży także obowiązek utrzymywania przedmiotu najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku. Oznacza to np. konieczność dokonywania napraw, wymiany uszkodzonych lub zużytych części. Niewywiązywanie się wynajmującego z tego obowiązku prowadzić może do konsekwencji wskazanych w art. 663 i 664 K.c. Ponadto najemca może domagać się naprawienia szkody na zasadach ogólnych (art. 471 i n. K.c.).

Wynajmującego obciążają tzw. naprawy konieczne. Są to naprawy, bez których dokonania rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku. Chodzi zatem o przywrócenie przeciętnego stanu rzeczy, a nie doprowadzenie do wysokiego standardu przedmiotu najmu (zob. wyr. SA w Krakowie z 19.1.2015 r., I ACa 1427/14, Legalis).

Komentowany artykuł dopełnia regulację art. 662 § 1 oraz art. 664 K.c. Konieczność naprawy rzeczy oznacza, że rzecz najęta ma wadę usuwalną (zob. komentarz do art. 664 K.c., Nt 1 i 4). Inne naprawy (tzw. drobne) obciążają najemcę (art. 662 § 2 K.c.), z kolei ulepszenia podlegają rozliczeniu na podstawie art. 676 K.c. Odmienny rozkład ciężarów związanych z utrzymaniem przedmiotu najmu określać może umowa stron (zob. wyr. SN z 12.1.2012 r., II CSK 283/11, Legalis). Nie ma przeszkód, aby najemca przejął obowiązek wykonania napraw koniecznych (zob. art. 662 Nt 13). Wymagałoby to jednak wskazania w umowie, że mimo złego stanu rzecz wydawana przez wynajmującego spełnia oczekiwania najemcy.

Właściciel zobowiązany do napraw, chyba że umowa najmu stanowi inaczej

Jak więc Pan widzi, jeżeli umowa najmu nie stanowi inaczej, to wszelkie naprawy, czyli konserwacja i utrzymanie przedmiotu najmu obciążają wynajmującego jako właściciela. Najemca obowiązany jest jedynie do dokonywania drobnych napraw eksploatacyjnych. Jeżeli zatem uszkodzenie nie powstało na skutek działania lub zaniechania najemcy, a związane jest okolicznościami, za które żadna ze stron umowy najmu nie ponosi odpowiedzialności, to wszelkie uszkodzenia obciążają właściciela.

Jeśli przedmiot najmu uległ zniszczeniu na skutek okoliczności, za które wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności, to nie ma on obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego. Wynajmujący nie udziela najemcy gwarancji istnienia przedmiotu najmu (tak J. Panowicz-Lipska, w: Gutowski, Komentarz, t. II, 2016, art. 662 KC, Nb 2). W takim przypadku najem ulega wygaśnięciu, chyba że najemca lub osoba trzecia (np. sprawca zniszczenia) przywrócą stan poprzedni i stanie się możliwe kontynuowanie najmu. Jeżeli zniszczenie rzeczy spowodowane zostało okolicznościami obciążającymi wynajmującego, to najemca żądać może przywrócenia stanu poprzedniego, a gdyby okazało się to niewykonalne, wypowiedzieć najem nie tracąc przy tym roszczenia o odszkodowanie (art. 662 K.c. red. serii Osajda/red. tomu Borysiak 2022, wyd. 30/J. Górecki/G. Matusik).

Podsumowując: jeżeli umowa nie stanowi inaczej i jeżeli nie ma zawinienia po stronie najemcy na podstawie działania (zaniechania) w zakresie ingerencji w instalację gazową i wod.-kan., to na podstawie przepisów ogólnych, w szczególności art. 663 i 662 K.c., właściciel odpowiada za prawidłowe działanie tych instalacji.