Naprawienie wady po remoncie

Rękojmia za wady

Z pytania wynika, że zleciła Pani wykonawcy dokonanie remontu mieszkania. Niezależnie od zakresu tego remontu – tj. czy remont dotyczył budynku i będziemy odpowiednio do takiej umowy stosować przepisy dotyczące umowy o roboty budowlane (art. 658 Kodeksu cywilnego), czy też był innego rodzaju remont, np. położenie gładzi i malowanie ścian, do którego stosować będziemy przepisy umowy o dzieło (art. 627 i nast.), zastosowanie w tym przypadku znajdą przepisy dotyczące rękojmi przy sprzedaży. Tak przepisy dotyczące umowy o dzieło, jak i umowy o roboty budowlane, odsyłają do tychże właśnie przepisów: Art. 638 Kc. Art. 656 Kc.

Jeśli zatem oddane prace miały taką wadę, która doprowadziła do pęknięcia ściany, wykonawca odpowiada wobec Pani z tytułu rękojmi za wady (art. 556 Kc i nast.).

Jeśli zatem po roku od wykonania prac ujawniona została wada, powinna Pani w terminie do jednego roku zakończyć sprawę dochodzenia roszczeń z rękojmi na drodze przedsądowej i w tym terminie wnieść ewentualny pozew do sądu (albo wniosek o zawezwanie do próby ugodowej), żeby roszczenie nie uległo przedawnieniu.

Możliwość dochodzenia roszczeń

Mając na względzie podane terminy, ma Pani pełną możliwość dochodzenia roszczeń. Katalog tych roszczeń przewiduje art. 560 i art. 561.

Oczywiście u Pani, jak rozumiem, możliwa jest tylko naprawa, nie wymiana prac – przysługuje Pani uprawnienie do jej żądania. Może Pani zatem zażądać usunięcia wad w odpowiednim, możliwym do wykonania terminie, zaznaczając, np. że usunięcie po tym terminie nie będzie już usunięciem niezwłocznym i bez nadmiernych niedogodności, stąd też jeśli wykonawca nie wykona napraw w tym terminie, złoży Pani oświadczenie o obniżeniu ceny. Obniżenie ceny ma odpowiadać różnicy wartości rzeczy bez wad z wartością rzeczy z wadą. Różnicę tę można określić jako koszt naprawy rzeczy.

Proszę pamiętać, że w ewentualnym postępowaniu sądowym, to Pani musi udowodnić twierdzenia, na które się powołuje – tj. istnienie wad, wysokość obniżenia wartości rzeczy itd. (por. art. 6 k. c. i 232 Kodeksu postępowania cywilnego). Jeśli nie zdoła Pani tego udowodnić, przegra Pani sprawę.

Skoro prace zostałyby nienależycie wykonane, może Pani dochodzić tak z roszczeń z rękojmi, jak i z nienależytego wykonania umowy. Tu, gdzie prace już nie dałyby się poprawić, można by wskazywać właśnie tę podstawę z art. 471 i żądać odszkodowania. Przed sądem (ja tak robię zazwyczaj) dobrze jest powołać obydwie podstawy (rękojmia i z ostrożności art. 471).