Naprawa komina w wynajmowanym mieszkaniu, kto ponosi koszty?

Kto ponosi koszty naprawy komina – najemca czy wynajmujący?

Wraz z zakończeniem najmu najemca zobowiązany jest odnowić i naprawić lokal w zakresie wynikającym z art. 6b ust. 2 u.o.p.l. z uwzględnieniem art. 675 § 1 K.c. Oznacza to, że najemcę opróżniającego lokal po zakończeniu najmu nie obciążają naprawy będące konsekwencją prawidłowego korzystania z rzeczy, nawet wówczas, gdy są to naprawy objęte powyższym katalogiem (por. K. Zdun-Załęska [w:] Komentarz do art. 6(e) ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, LEX). Niewykonanie lub nienależyte wykonanie przez najemcę obowiązku przewidzianego w art. 675 § 1 K.c. powoduje jego odpowiedzialność wobec wynajmującego za wyrządzoną szkodę (por. art. 471 i in. K.c.). Wynajmującemu przysługuje względem najemcy roszczenie o odszkodowanie za szkodę wynikłą na skutek pogorszenia się stanu rzeczy najętej także przed zakończeniem najmu – por. wyrok SN z 13 listopada 1987 r., sygn. akt IV CR 313/87.

Zgodnie z pierwszym z powołanych przepisów drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy obciążają najemcę. Zgodnie zaś z art. 663 K.c., mówiącym o naprawach koniecznych: „Jeżeli w czasie trwania najmu rzecz wymaga napraw, które obciążają wynajmującego, a bez których rzecz nie jest przydatna do umówionego użytku, najemca może wyznaczyć wynajmującemu odpowiedni termin do wykonania napraw. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu najemca może dokonać koniecznych napraw na koszt wynajmującego”.

Innymi słowy, zgodnie z ustawowymi zasadami, naprawy konieczne obciążają wynajmującego, a pozostałe naprawy, tzw. drobne nakłady połączone ze zwykłym używaniem rzeczy, obciążają najemcę. Jak podnosi się w doktrynie, postanowienia umowne mogą jednak modyfikować tę odpowiedzialność.

Oznacza to, iż naprawy komina mają obciążać wynajmującego, a nie Panią. To są naprawy konieczne i winny jest w tym wypadku wynajmujący.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 13 listopada 1987 r., sygn. akt IV CR 313/87